Quando un immobile è locato, il locatore deve garantire al conduttore il pieno godimento del bene per tutta la durata del rapporto. Questo principio si complica quando sull'immobile intervengono terzi, come il condominio, per eseguire lavori necessari, poiché occorre stabilire in che misura tali attività incidano sull'uso pattuito e chi debba sopportarne le conseguenze economiche.
La questione riguarda la distribuzione dei rischi tra locatore, conduttore e condominio e coinvolge l'art. 1578 c.c. sui vizi della cosa locata e l'art. 843 c.c. sull'accesso alla proprietà altrui per lavori. Una recente decisione del Tribunale di Avellino (sentenza n. 1197 del 10 giugno 2026) offre una risposta concreta al problema: chi paga quando i lavori condominiali limitano l'utilizzo del bene locato?
La vicenda
Una società che gestiva un'attività di vendita di auto e moto nuove e usate prendeva in locazione alcuni locali commerciali con antistante cortile. L'esposizione dei veicoli avveniva sia attraverso le ampie vetrate affacciate sulla strada, sia utilizzando lo spiazzo esterno come area espositiva.
Successivamente la ditta incaricata dal condominio dei lavori "Superbonus 110" installava un ponteggio proprio sull'area esterna locata alla società. Tale struttura occupava una parte significativa dell'area esterna e oscurava completamente le vetrine, rendendole non visibili dalla strada. La conduttrice riteneva che ciò potesse incidere in modo rilevante sul godimento dell'immobile, impedendole di utilizzare lo spazio espositivo e compromettendo la visibilità commerciale dei locali.
Ritenendo che tale situazione integrasse un parziale inadempimento dei locatori all'obbligo di garantire il pieno godimento del bene locato, la società si rivolgeva al Tribunale chiedendo la riduzione proporzionale del canone, la restituzione delle somme indebitamente versate e il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali. A sostegno delle sue ragioni, l'attrice produceva fotografie, dalle quali risultava chiaramente l'occupazione dello spiazzo e l'oscuramento delle vetrine.
I locatori si costituivano contestando la domanda e, in via subordinata, chiedevano di essere manlevati dal condominio, chiamato in causa poiché responsabile dell'apposizione del ponteggio. Il condominio, regolarmente citato, rimaneva contumace.
La decisione
Il Tribunale di Avellino ha riconosciuto la fondatezza della domanda principale. La presenza del ponteggio aveva determinato una significativa compressione del godimento del bene locato, sia sotto il profilo spaziale sia sotto quello funzionale, impedendo alla conduttrice di utilizzare lo spiazzo per l'esposizione dei veicoli e rendendo invisibili le vetrine dalla strada. Tale situazione si era protratta per oltre tredici mesi, incidendo in modo apprezzabile sull'utilità economica del contratto.
Tenuto conto della durata dell'occupazione, dell'estensione dell'area compromessa e dell'entità dei canoni versati nel periodo, il giudice ha ritenuto equa una riduzione complessiva pari a € 1.500, somma che i locatori sono stati condannati a restituire alla conduttrice.
Sono state invece rigettate le ulteriori pretese risarcitorie. I danni patrimoniali ulteriori non sono stati provati, mentre i danni non patrimoniali sono stati allegati in modo generico e, comunque, non rientravano tra le ipotesi risarcibili in assenza di una specifica previsione normativa o della lesione grave di un diritto fondamentale della persona.
Accolta la domanda principale, il Tribunale ha esaminato la domanda di manleva proposta dai locatori nei confronti del condominio. Pur riconoscendo che il condominio aveva diritto di accedere alla proprietà dei locatori per installare i ponteggi necessari ai lavori sulle facciate, ai sensi dell'art. 843, comma 1, c.c., il giudice ha rilevato che l'accesso protratto aveva causato un danno ai proprietari, consistente nella riduzione dei canoni di locazione. Pertanto, in applicazione del comma 2 dello stesso articolo, il condominio è stato condannato a tenere indenni i locatori da quanto essi sono stati condannati a pagare alla conduttrice.
Le spese di lite sono state poste a carico dei locatori nei confronti della ricorrente e, per il principio di soccombenza, a carico del condominio nei confronti dei locatori.
Considerazioni conclusive
L'art. 843 c.c. impone al proprietario un vero e proprio dovere di collaborazione: egli deve consentire l'accesso al proprio fondo quando ciò sia necessario per eseguire opere o riparazioni sul fondo del vicino. È una norma che tutela l'interesse collettivo alla manutenzione degli edifici e alla sicurezza delle parti comuni, e che trova applicazione tipica nei rapporti condominiali, dove l'accesso a cortili, giardini o spazi privati è spesso indispensabile per eseguire lavori sulle facciate o sulle parti comuni.
Tuttavia, questo dovere di collaborazione non è gratuito. Il secondo comma dell'art. 843 c.c. stabilisce che, quando l'accesso provoca un danno, il proprietario ha diritto a un'indennità. Il legislatore, dunque, riconosce che l'interesse pubblico alla manutenzione non può tradursi in un sacrificio economico ingiustificato per il singolo.
Il quadro si complica quando l'immobile interessato dall'accesso non è utilizzato dal proprietario, ma è concesso in locazione. In questo caso, la compressione del godimento non incide direttamente sul locatore, bensì sul conduttore, che subisce la limitazione nell'uso del bene e vede compromessa la propria attività economica.
Merita di essere considerato che il conduttore deve provare non solo il fatto materiale che limita il godimento, ma anche la sua incidenza concreta sull'utilizzazione del bene secondo la destinazione contrattuale (Cass. n. 3548/2017).
Nel caso di specie, tale onere è stato pienamente assolto. Il conduttore, titolare di un'attività di vendita di auto e moto, ha documentato in modo puntuale (mediante le fotografie prodotte in giudizio) che il ponteggio installato dal condominio occupava una parte significativa dello spiazzo esterno e oscurava completamente le vetrine, rendendole invisibili dalla strada. Proprio queste caratteristiche, essenziali per un esercizio commerciale basato sull'esposizione dei veicoli, risultavano compromesse.
In tali situazioni, il conduttore ha diritto a ottenere dal locatore una riduzione del canone, perché il bene non è più goduto secondo la destinazione pattuita. Il locatore, a sua volta, può rivalersi sul condominio, chiedendo l'indennità prevista dall'art. 843 c.c., comma 2, poiché il danno economico che egli sopporta deriva proprio dall'accesso protratto e necessario ai lavori condominiali (Cass. n. 32707/2024).
