Nella diatriba oggetto di questa recente ordinanza della Corte di Cassazione e, più precisamente, del provvedimento n. 4931 del 5 marzo 2026, si è discusso di una strada di accesso ad alcuni immobili.
Più precisamente, si è trattato di stabilire se questa via fosse privata ed appartenente, pro quota, ai vari titolari dei cespiti che ne usufruivano. In tal caso, infatti, si sarebbe configurata una tipica ipotesi di supercondominio e i vari comproprietari avrebbero dovuto versare i relativi oneri per la gestione e la manutenzione della strada. In caso contrario, invece, le eventuali contribuzioni sarebbero state regolate diversamente, ad esempio invocando gli obblighi di manutenzione a carico del titolare del cosiddetto fondo dominante di cui all'art. 1069 c.c. (servitù di passaggio).
È accaduto, però, che durante i vari gradi di giudizio che hanno caratterizzato questa lite, non sia stata, adeguatamente, comprovata la natura della via e, per l'esattezza, la sua titolarità. Perciò, alla Corte di Cassazione in esame è spettato il compito di precisare quale dovesse essere il criterio giusto per stabilire la natura privata o comune di questa strada.
Cerchiamo, dunque, di approfondire quanto è accaduto ed emerso in questo procedimento.
Beni condominiali: quali sono?
Il nostro Codice civile contiene un'elencazione alquanto esaustiva dei beni condominiali. Si tratta, ovviamente, di cespiti e/o parti di fabbricato che, come chiarito dalla Corte di Cassazione, hanno un collegamento funzionale con le rispettive proprietà private «Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche (art. 1117 cod. civ.)».
Ebbene, come si può notare consultando la predetta disposizione, all'interno dell'elenco ivi contenuto non si fa menzione della strada. Tale dato, secondo la Corte di Cassazione in esame, non è di poco conto. In pratica, secondo gli Ermellini, in un caso come quello in discussione, bisogna verificare, diversamente, se la via di passaggio sia privata oppure appartenente a un condominio o a un supercondominio. Per arrivare alla risoluzione del dilemma, l'unico modo, proseguono i Giudici del Palazzaccio, è quello di consultare l'atto costitutivo dell'ente o, meglio ancora, gli atti di vendita dell'originario costruttore.
Un verbale assembleare non può essere l'atto costitutivo del condominio o del supercondominio
Nella vicenda in esame, la nascita del supercondominio e l'obbligo contributivo dei proprietari che utilizzavano la strada di accesso ai rispettivi immobili, era stato fatto derivare da un verbale assembleare del 2006. Ebbene, per la Corte di Cassazione, tale presupposto non poteva essere preso in considerazione.
L'eventuale natura privata o comune della strada doveva, infatti, essere riconosciuta soltanto consultando l'atto e/o gli atti di vendita dell'originario costruttore. Solo dopo questa disamina, l'ufficio giudiziario preposto alla risoluzione del dilemma, avrebbe potuto verificare la natura privata della via, ad esempio perché così si aveva stabilito il primo venditore.
Pertanto, secondo gli Ermellini, un verbale assembleare non può assurgere ad atto costitutivo di un supercondominio.
Considerazioni conclusive
L'ordinanza della Corte di Cassazione in esame, con la quale accoglie il ricorso e rimanda al Tribunale per verificare la titolarità comune o privata della strada in contestazione, appare lineare.
Gli Ermellini ricordano, infatti, che la strada non rientra nell'elenco dei beni comuni e non c'è un collegamento funzionale necessario ed imprescindibile che potrebbe condurre a tale conclusione «la prova della comproprietà non è necessaria, laddove si tratti di cose che per loro natura costituiscono parti comuni del condominio o del supercondominio, come espressamente stabilito dall'art. 1117 cod. civ., ma è, invece, indispensabile quando, al momento della costituzione del collegamento funzionale, manchino i presupposti della nascita del condominio (Cass., Sez. 2, 25/6/2019, n. 17022), ossia l'unitaria conformazione del compendio (Cass., Sez. 2, 23/9/2011, n. 19490) e, dunque, il collegamento tra opere comuni funzionalmente asservite alle proprietà individuali e, nella specie, tra strada asseritamente comune e fabbricati di proprietà esclusiva; non è, infatti, determinante il collegamento sorto successivamente»-
Pertanto, appare corretto che la verifica, circa la natura comune del bene, debba avvenire solo attraverso la consultazione dell'originario atto di vendita del costruttore e cioè attraverso la verifica del cosiddetto e, in tal caso, eventuale, atto costitutivo del condominio e/o del supercondominio.
