Quando un obbligo di fare è imposto al condominio con sentenza, l'ente risponde dell'inadempimento anche se materialmente commesso dai singoli condomini, salvo che provi di aver adottato tutte le misure idonee a impedirne la violazione. È quanto ha stabilito il Tribunale di Palermo nella sentenza n. 1332 del 24 febbraio 2026.
La vicenda
Un condominio proponeva opposizione contro un atto di precetto notificato da una società convenuta, con cui quest'ultima pretendeva oltre 167.000 euro a titolo di penale ex art. 614‑bis c.p.c. La pretesa derivava da una precedente sentenza del 2013, con la quale il Tribunale aveva vietato ai condomini di parcheggiare sulla stradella di accesso di proprietà della società, gravata da servitù di passaggio a favore del condominio. Per ogni giorno di violazione era stata prevista una penale di 100 euro. Secondo la società, il divieto era stato violato ininterrottamente per 1.671 giorni, dal 2019 al 2024, e il condominio avrebbe dovuto rispondere dell'intero importo.
Il condominio, invece, contestava radicalmente il calcolo, ritenuto arbitrario e privo di prova, e sosteneva di essersi attivato per evitare le violazioni, installando cartelli di divieto e informando i condomini. A suo dire, eventuali infrazioni dovevano essere imputate ai singoli trasgressori, non all'ente condominiale. La società convenuta, dal canto suo, sosteneva che il condominio fosse comunque responsabile, perché tenuto a vigilare sul rispetto del divieto da parte dei condomini. Inoltre aggiungeva che un precedente precetto, relativo allo stesso periodo, non era stato opposto e che quindi l'importo si era ormai "cristallizzato". Nel corso del giudizio veniva assunte prove testimoniali e documentali.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha rilevato che i condomini avevano libero accesso alla stradella e che, in più occasioni, vi avevano parcheggiato o sostato con le proprie auto. È risultato anche che il condominio aveva apposto cartelli di divieto, ma non aveva adottato ulteriori misure per impedire le violazioni, né aveva dimostrato di aver sanzionato i condomini o installato sistemi di controllo.
Il giudice palermitano ha riconosciuto che il titolo esecutivo del 2013 non poteva essere rimesso in discussione, ma ha ritenuto illegittima la quantificazione operata dalla società nel precetto.
La pretesa di oltre 167.000 euro è stata giudicata dal Tribunale priva di prova: la società non ha dimostrato che le violazioni siano avvenute per tutti i 1.671 giorni indicati. Le testimonianze, infatti, hanno confermato solo episodi sporadici e non una violazione continuativa. (per un approfondimento sui rapporti tra servitù di passaggio e creazione di stalli di sosta si veda la creazione di posti auto non ostacola la servitù di passaggio)
In particolare lo stesso giudice ha notato come dall'istruttoria sia emerso che il condominio non aveva adottato tutte le misure necessarie per impedire i parcheggi abusivi, restando responsabile delle violazioni accertate. Tuttavia, secondo il giudice palermitano la società è riuscita a provare solo 57 giorni di infrazione. Di conseguenza, il Tribunale ha ritenuto efficace il precetto solo fino all'importo di 5.700 euro, corrispondente ai 57 giorni provati, dichiarandolo invece inefficace per la parte eccedente. Quanto alle spese, il Tribunale ha compensato due terzi dei costi del giudizio, ponendo il restante terzo a carico del condominio opponente, in considerazione della parziale soccombenza.
Considerazioni conclusive
L'art. 614‑bis c.p.c., nella formulazione vigente, disciplina le misure di coercizione indiretta, consentendo al giudice di imporre una somma di denaro per ogni violazione o ritardo nell'adempimento di obblighi di fare o di non fare. L'importo viene determinato valutando il valore della controversia, la natura dell'obbligo e il vantaggio che l'inadempiente trae dal mancato rispetto della decisione
In particolare l'astreinte di cui all'art. 614 bis c.p.c. è misura coercitiva indiretta che consiste nel pagamento di una somma di denaro in caso di inadempimento di un'obbligazione nascente da un titolo giudiziale. In tal caso la fonte dell'obbligazione pecuniaria accessoria è rappresentata dalla sentenza, che contiene la condanna ad un facere infungibile.
La misura dell'astreinte assolve ad una finalità sanzionatoria e non risarcitoria in quanto non mira riparare il pregiudizio cagionato dall'inesecuzione della sentenza, ma vuole sanzionare la disobbedienza alla statuizione giudiziaria e stimolare il debitore all'adempimento. In altri termini, trattasi di una pena e non di un risarcimento.
Quando una sentenza ex art. 614‑bis c.p.c. impone al condominio un obbligo di fare, l'ente risponde anche delle violazioni commesse dai singoli condomini, a meno che non dimostri di aver adottato tutte le misure necessarie per impedirle.
Il Tribunale ha ritenuto non credibile la tesi del condominio secondo cui le auto parcheggiate sulla stradella appartenessero a terzi estranei. Dall'istruttoria è emerso che l'impresa convenuta dispone di un proprio parcheggio, per cui è illogico pensare che dipendenti o clienti abbiano utilizzato una strada che neppure collega direttamente all'area commerciale. È invece del tutto plausibile che siano stati gli stessi condomini, dotati delle chiavi di accesso e soliti transitare e sostare nella stradella, a lasciare le vetture in sosta.
Inoltre non è stata fornita prova che l'amministrazione abbia adottato tutte le misure necessarie per impedire tali parcheggi, come sanzioni interne o sistemi di controllo, e per questo deve rispondere delle violazioni accertate.
Come ha precisato il Tribunale di Palermo, però, la penale ex art. 614‑bis c.p.c. non può diventare uno strumento per ottenere vantaggi indebiti, ma deve restare proporzionata e coerente con la funzione di pressione all'adempimento. In sede di opposizione all'esecuzione fondata su titolo esecutivo giudiziale che commini una penale ex art. 614 bis c.p.c., il creditore procedente ha l'onere di provare la persistente violazione dell'obbligo di fare per il periodo indicato nel precetto.
La società non è riuscita a dimostrare una violazione continuativa da parte del condominio del divieto per l'intero periodo indicato nel precetto, avendo provato soltanto un numero limitato di giorni di infrazione.
