Nel sistema del condominio, il portone d'ingresso rientra tra le parti comuni indicate dall'art. 1117 c.c. e rappresenta l'accesso principale allo stabile, sia esso pedonale o, quando la conformazione dell'edificio lo consente, ad esempio in presenza di una corte interna adibita a parcheggio, anche carrabile. Proprio perché svolge una funzione essenziale di filtro e protezione dell'edificio, il suo utilizzo deve rispettare la destinazione propria del bene comune.
Non sorprende, quindi, che attorno al portone possano sorgere conflitti tra i condomini, soprattutto quando si discute se mantenerlo aperto o chiuderlo in determinate fasce orarie. È quanto accaduto nel caso recentemente deciso dal Tribunale (sentenza n. 252 del 10 febbraio 2026), dove la scelta assembleare di lasciare il portone sempre aperto, anche nelle ore notturne, ha dato origine a un contenzioso volto a stabilire se tale decisione avesse alterato la funzione primaria del bene, compromettendo la sicurezza dello stabile e delle proprietà individuali.
La vicenda
Il giudizio nasce dall'iniziativa di un condomino che impugnava una delibera assembleare con la quale i condomini avevano deciso di lasciare sempre aperto il portone d'ingresso dello stabile, anche durante le ore notturne. Secondo l'attore, quella scelta era in aperto contrasto con l'articolo 1102 c.c., perché privava il portone della sua funzione essenziale: proteggere l'edificio e le singole proprietà dal rischio di intrusioni esterne. Il condomino chiedeva al Tribunale di dichiarare nulla od annullabile la delibera impugnata. Il condominio si costituiva eccependo, innanzitutto, l'incompetenza per materia del Tribunale.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha dato pienamente ragione al condomino-attore. In primo luogo il giudice pugliese ha ritenuto l'eccezione di incompetenza inammissibile, poiché sollevata tardivamente: infatti la comparsa di risposta era stata depositata oltre il termine previsto dagli artt. 38 e 167 c.p.c., con conseguente decadenza dalla possibilità di proporre eccezioni processuali.
Passando al merito, il Tribunale ha ritenuto fondata la domanda del condomino. Dalla lettura del verbale assembleare è emerso che la questione "chiusura portone" era stata posta all'ordine del giorno proprio per affrontare la situazione di un portone costantemente aperto e per valutare la richiesta dell'attore di garantirne la chiusura almeno nelle ore in cui gli esercizi commerciali interni erano chiusi, così da aumentare la sicurezza dello stabile.
Il Tribunale ha ritenuto decisamente illegittima la decisione assembleare di non prevedere alcuna chiusura, neppure in fasce orarie diverse da quelle proposte dall'attore. Secondo il giudice tarantino, quella decisione non si è limitata a regolare l'uso del bene comune, ma ha finito per svuotarne la funzione primaria: quella di costituire una barriera fisica contro l'ingresso di estranei.
In altre parole, la delibera ha alterato la destinazione del portone, in violazione dell'art. 1102 c.c., che consente ai condomini di utilizzare le parti comuni solo nel rispetto della loro funzione e senza impedire agli altri il pari uso. Per questo motivo, la decisione contestata è stata annullata, nella parte in cui aveva escluso la chiusura del portone, per contrarietà alla legge ai sensi dell'art. 1137 c.c., comma 2.
Il condominio, risultato soccombente, è stato così condannato a rifondere all'attore le spese di lite, liquidate secondo i minimi tariffari in considerazione della limitata attività difensiva necessaria.
Considerazioni conclusive
Ai sensi dell'art. 1117 c.c., sono oggetto di proprietà comune i portoni d'ingresso. Quest'ultimi hanno la funzione di mettere in comunicazione l'edificio con la pubblica strada, oltre ad offrire al singolo condomino la fruizione della sua proprietà esclusiva e al contempo consente l'utilizzazione e la manutenzione degli altri spazi comuni (App. Milano 3 luglio 1992).
L'assemblea, perciò, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136 c.c., commi 2 e 3, può sempre assumere delibere relativa a tale bene comune o cambiare le precedenti decisioni relative all'uso del bene comune (Trib. Bologna 11 gennaio 2011). È pienamente legittima la delibera con cui l'assemblea stabilisce specifici orari di chiusura del portone d'ingresso, anche quando ciò comporti una diversa regolamentazione rispetto al passato.
Una simile scelta non incide in modo illegittimo sul diritto dei singoli di servirsi della parte comune, poiché si limita a organizzare l'accesso allo stabile senza alterare la destinazione del bene né creare disparità di trattamento tra i condomini.
In questa prospettiva, la delibera di chiusura notturna dell'ingresso di uno stabile costituisce espressione dell'uso normale del portone per garantire la sicurezza delle abitazioni e non impedisce l'esercizio dei diritti dei singoli condomini sull'androne, il quale è destinato a creare una zona di disimpegno del fabbricato a vantaggio di tutti i condomini (Cass. civ., Sez. II, 29/03/1963, n. 779). (per ulteriori approfondimenti sull'androne condominiale si veda abbellimento dell'androne condominiale con piante)
La giurisprudenza ha già ritenuto corretta la decisione dell'assemblea di chiudere il portone per l'intera giornata: in tal caso non vi è alcuna violazione dell'art. 1102 c.c., perché il principio del "pari uso" non implica un utilizzo identico o contemporaneo del bene comune ma richiede un equilibrio tra le esigenze di tutti i condomini, nel rispetto del principio di solidarietà condominiale (Trib. Roma 31 agosto 2023, n, 12482;).
Al contrario, la decisione di tenere il portone perennemente aperto costituisce una limitazione eccezionale rispetto al suo godimento normale e, pertanto, a meno che ciò non venga espressamente previsto nel titolo costitutivo oppure nel regolamento, è diritto anche di un singolo condomino pretenderne la chiusura.
In ogni caso la controversia relativa alla chiusura o apertura del portone dell'edificio condominiale, e quindi al modo e al tempo di esercizio del godimento del bene comune, rientra nella competenza esclusiva del giudice di pace ex art. 7 n. 2 c.p.c. (Trib. Brescia, 11 gennaio 2001: nel caso esaminato il condominio è decaduto dalla facoltà di sollevare eccezione di incompetenza per materia).
