Il Tribunale di Taranto (30 ottobre 2025, n. 2278) ha stabilito che è nulla la delibera che esonera alcuni condòmini dal pagamento delle spese.
Secondo il giudice pugliese, poco importa che in passato sia stato adottato un criterio differente da quello contemplato nelle tabelle: nella distribuzione delle spese il condominio non può fare affidamento a prassi adottate nel tempo, dovendo invece eseguire il riparto stabilito dalle tabelle millesimali o dalla legge. Approfondiamo la vicenda processuale sottoposta al Tribunale di Taranto.
Fatto e decisione
Un condomino contestava la validità della deliberazione con cui erano approvati, nella stessa seduta, i rendiconti delle gestioni pregresse.
Tra le diverse censure, l'attore si doleva della violazione del criterio di ripartizione delle spese stabilito dalle tabelle millesimali.
Nella fattispecie, la deliberazione esonerava alcuni condòmini dalla partecipazione ai costi di gestione delle parti comuni dell'edificio.
In buona sostanza, l'attore lamentava l'illegittima esclusione dal computo di alcune unità immobiliari.
Secondo il Tribunale di Taranto (30 ottobre 2025, n. 2278) la doglianza è fondata.
Dagli atti si evince infatti come l'assemblea abbia escluso i proprietari del lastrico e di altre due unità immobiliari dalla partecipazione alle spese di manutenzione delle scale e degli ascensori, dovuta ai sensi dell'art.1124 c.c.
Il "correttivo" adottato dal condominio, pertanto, si traduce in una deroga al criterio legale di suddivisione delle spese non rispondente ai reali valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi in millesimi e, di conseguenza, obbliga gli altri partecipanti ad accollarsi le quote di spesa dei cespiti accantonati.
La deroga/modifica ai criteri codicistici di riparto delle spese condominiali previsti dalla tabella vigente mercè l'esonero per talune unità dalla partecipazione agli oneri di gestione postula una convenzione sottoscritta da tutti i condòmini o una delibera unanime presa dagli stessi in sede assembleare.
Il Tribunale di Taranto ha quindi dichiarato la nullità della delibera di riparto spese condominiali per esclusione non consensuale di unità immobiliari.
Per tale ragione, il giudice pugliese ha ritenuto irrilevante che esistesse una prassi consolidata di ripartizione, tra tutti i condòmini, delle quote di spesa delle unità immobiliari escluse, riproporzionando i valori millesimali, tenuto conto che la delibera nulla dell'assemblea condominiale non conosce un meccanismo "sanante" - sul modello di quello previsto per il testamento (art. 590 c.c.) o per la donazione (art.799 c.c.) - ove ad essa sia data volontaria esecuzione.
Nella distribuzione delle spese il condominio non può fare affidamento a prassi adottate nel tempo dovendo invece eseguire il riparto stabilito dalle tabelle millesimali o dalla legge.
Considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Taranto si pone nel solco tracciato dalla giurisprudenza di legittimità.
Secondo la Suprema Corte (10 marzo 2020, n. 6735), l'art. 69 disp. att. c.c. richiede l'accordo unanime dei condòmini per la revisione o modifica dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari nonché delle tabelle millesimali che deroghino ai criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge.
Sempre secondo il giudice nomofilattico (31 luglio 2020, n. 16531), in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati nell'art. 1123 c.c., e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire con criterio "pro capite" le spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.
La violazione comporta la radicale nullità della deliberazione, avendo la deliberazione esorbitato dalle attribuzioni assembleari.
Diversamente, la deroga "una tantum" ai criteri di ripartizione legali rende la decisione meramente annullabile (Cass., 27 luglio 2022, n. 23393): in questa circostanza, infatti, la deliberazione non modifica i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione ma si limita a violarne le disposizioni, trattandosi quindi di decisione assunta nell'esercizio delle attribuzioni assembleari.
Insomma: ogni modifica duratura e generale ai criteri di ripartizione legali cristallizzati all'interno delle tabelle millesimali richiede il consenso unanime di tutti i condòmini, con conseguente nullità della statuizione contraria; diversamente, se la modifica riguarda la ripartizione di una singola spesa e non è definitiva, la delibera è annullabile e può essere impugnata entro 30 giorni dalla sua adozione.
