L'assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all'interno di un'area condominiale, disposta dall'assemblea a maggioranza, in quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento della cosa comune, costituisce una innovazione vietata, ai sensi dell'art. 1120 c.c., e si pone in contrasto con il principio di cui all'art. 1102 c.c., con conseguente nullità della relativa delibera.
Lo ha chiarito il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere con la recente sentenza n. 2620 del 25 agosto 2025.
Fatto e decisione
Un condomino aveva convenuto in giudizio l'amministratore condominiale per sentire accertare la nullità della deliberazione con cui l'assemblea aveva deliberato di assegnare in via definitiva, in favore dei condomini medesimi, i posti auto ricavati nel cortile, in proporzione ai millesimi di proprietà.
A sostegno della domanda l'attore sosteneva che a causa di detta delibera solo alcuni condomini usufruivano del cortile, escludendolo dal pari godimento del bene comune.
Il condominio si era difeso evidenziando che l'assemblea aveva provveduto ad assegnare a tutti i proprietari un'area per la sosta degli autoveicoli per ciascuna unità immobiliare e ad assegnare i restanti posti auto in ragione delle rispettive quote di proprietà.
Il condominio aveva altresì sottolineato che gli stessi danti causa dell'attore erano stati presenti all'assemblea e che detta delibera era stata approvata all'unanimità, con la conseguenza che anche a loro erano stati assegnati due posti auto, perché proprietari di due distinti appartamenti.
Nel corso degli anni ad alcuni condomini erano subentrati nuovi comproprietari, o in virtù di compravendite o per successione, mentre l'appartamento di proprietà dei coniugi danti causa dell'attore era stato oggetto di divisione e frazionamento in due distinte unità immobiliari.
Uno degli appartamenti ricavati da detto frazionamento era quindi stato donato all'attore senza il posto auto, in quanto i donanti avevano trattenuto per l'altra unità immobiliare derivata dal frazionamento il posto auto originariamente assegnato all'appartamento intero.
Pertanto, sempre secondo la difesa del condominio, il giudice avrebbe dovuto considerare che nell'ipotesi di frazionamento di un'unità immobiliare, il posto auto originariamente assegnato alla stessa o resta in comunione con i due appartamenti che ne vengono ricavati o viene assegnato a uno solo di essi, così come avvenuto nel caso di specie.
La delibera impugnata sarebbe stata quindi da considerarsi valida, sia perché tutti i condomini erano stati posti in grado di esercitare la facoltà di voto in assemblea sia perché la stessa non aveva arrecato pregiudizio alle proprietà esclusive.
Il Tribunale, nell'accogliere la domanda, ha evidenziato come nel caso in oggetto parte attrice lamentasse proprio l'impossibilità di utilizzare parimenti lo spazio condominiale del cortile su cui indubbiamente vantava i proporzionali diritti di comproprietario.
Il Giudice ha quindi ritenuto non condivisibile l'assunto dedotto dal condominio convenuto circa l'infondatezza della domanda per il motivo che la porzione di immobile per cui l'attore agiva era il risultato di un frazionamento di una unità originariamente più grande a cui era stato assegnato un posto auto. Il Tribunale ha infatti osservato che il frazionamento di un'unità immobiliare sita in un edificio condominiale, così come non va a modificare la consistenza complessiva di quest'ultimo (determinando solo una diversa ripartizione dei millesimi), parimenti non è idoneo a sopprimere i diritti che la porzione immobiliare ricavata dall'operazione, proporzionalmente alla sua consistenza, vanta sulle parti comuni.
E poiché l'uso del bene comune spetta a tutti, se il cortile interno adibito a parcheggio condominiale ha una capienza insufficiente per tutte le auto, l'amministrazione condominiale, previa delibera, può stabilirne un'utilizzazione turnaria, per permettere a tutti i condomini di fruire del bene comune in ugual modo, nel rispetto del disposto di cui all'art. 1102 c.c.
Al contrario, con la delibera impugnata, l'assemblea, lungi dal regolamentare l'utilizzo della cosa comune, aveva assegnato ai condomini in via definitiva e senza limiti di tempo degli spazi determinati e contrassegnati.
Ma tale decisione - tra l'altro assunta non all'unanimità dei condomini, ma a maggioranza, seppur qualificata - non poteva essere considerata idonea a incidere validamente sul diritto al pari uso di ciascun condomino, occorrendo a tal fine l'espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini.
E, in ogni caso, l'assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all'interno di un'area condominiale, in quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento della cosa comune, costituisce, secondo un ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, una innovazione vietata - ai sensi dell'art. 1120, comma 2, c.c. - con conseguente nullità della relativa delibera (si veda, d esempio, Cass. civ., 27 maggio 2016, n. 11034).
Considerazioni conclusive
Con la decisione in questione il Tribunale campano ha ribadito che il cortile condominiale si presume di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117, n. 1, c.c.. E per cortile si intende l'area esterna all'edificio, che ha la funzione primaria di garantire luce, aria e accesso al corpo di fabbrica, a meno che il regolamento (contrattuale) non gli attribuisca una diversa destinazione.
Invero, secondo la definizione elaborata dalla giurisprudenza di legittimità, costituisce cortile lo spazio scoperto circondato dai corpi di fabbrica di uno stesso edificio o da più fabbricati contermini, che sia destinato, nell'ambito di un rapporto condominiale - o implicante, comunque, una disciplina, a carattere interno, di interessi comuni od omogenei - a fornire, in via primaria, aria e luce agli edifici che vi si affacciano e a servire, in via complementare, da disimpegno per le esigenze degli immobili che lo circondano, consentendo il traffico delle persone e, in via eventuale, dei veicoli.
Tuttavia è noto come, ai sensi dell'art. 1102 c.c., ciascun condomino possa fare della cosa comune l'uso che più gli aggrada, salvo rispettare alcuni limiti quantitativi e qualitativi.
Il limite quantitativo posto all'uso del bene comune da parte di ciascun condomino sta nel fatto che tale uso non deve impedire ad altri di farne pari utilizzo. E per pari uso non si intende un uso identico, bensì un uso tale per cui si garantisca il rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio.
Il limite qualitativo è invece quello consistente nell'impossibilità, per i singoli condomini, di modificare unilateralmente la destinazione del bene comune.
Pertanto l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino è consentita sia con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione - purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini - sia con un uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.
