Se i lavori deliberati dall'assemblea mettono a rischio la sicurezza e la stabilità dell'edificio condominiale, il condomino che abbia ricevuto la notifica del decreto ingiuntivo per il mancato pagamento della quota parte delle relative spese può presentare opposizione per denunciare la nullità della deliberazione posta alla base dell'ordine di pagamento.
Più in generale, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo in materia condominiale è sempre possibile sollevare, anche d'ufficio, la questione della nullità della delibera assembleare, mentre gli eventuali vizi di annullabilità devono formare oggetto di apposita domanda riconvenzionale e possono essere contestati soltanto nel termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c. Lo ha chiarito la seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la recente ordinanza n. 9035 del 5 aprile 2025.
Fatto e decisione
Nella specie la Corte di Appello di Catania aveva confermato la decisione di primo grado che aveva rigettato l'opposizione proposta da un condomino al decreto ingiuntivo con il quale il condominio gli intimava di pagare una certa somma a titolo di oneri condominiali per lavori straordinari.
I giudici avevano motivato il rigetto, in adesione alle conclusioni del tribunale, sulla base dell'improponibilità da parte dell'opponente dei motivi con cui aveva dedotto l'illegittimità delle delibere condominiali che avevano approvato i lavori di cui alla richiesta di pagamento, già oggetto di impugnativa in altri giudizi, e della domanda riconvenzionale con cui ne aveva chiesto la declaratoria di nullità, non potendo tali eccezione e domanda avanzarsi in sede di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per il pagamento di contributi condominiali.
Secondo la Corte di Appello la domanda di nullità delle suindicate delibere era comunque infondata, in quanto le ragioni da essa addotte, consistenti nel fatto che esse avevano approvato lavori difformi da quelli ordinati con una precedente sentenza emessa nei confronti del condominio e erano poco risolutivi e anche pregiudizievoli per la stabilità e la sicurezza del cortile condominiale, non integravano cause di nullità della delibera, ma semmai di annullabilità della stessa.
La Suprema Corte, accogliendo viceversa la nuova impugnazione spiegata dal condomino, non ha ritenuto corretta la conclusione a cui era pervenuta la Corte di Appello. In particolare, secondo i giudici di legittimità, la deduzione dell'opponente che i lavori approvati dall'assemblea erano pregiudizievoli per la stabilità e la sicurezza del cortile condominiale, poneva in discussione e investiva la liceità dell'oggetto delle deliberazioni, dal momento che assumeva che esse ledevano i diritti di comproprietà e di uso dei condomini su un bene comune.
La prospettazione della parte rientrava, pertanto, tra le ipotesi in cui la delibera condominiale deve considerarsi affetta dal vizio di nullità, secondo quanto evidenziato dalle Sezioni Unite della medesima Suprema Corte.
I giudici di appello, secondo la Cassazione, hanno quindi errato nel respingere, a priori, sulla base di una distinzione generale e astratta, la domanda riconvenzionale avanzata dall'opponente di nullità delle delibere in questione, in quanto avrebbero dovuto verificare, con una indagine di merito, la fondatezza della contestazione, accertando in concreto se i lavori con esse approvati ponessero effettivamente in pericolo la stabilità e la sicurezza del cortile comune, con conseguente lesione dei diritti individuali dei condomini.
Considerazioni conclusive
La Suprema Corte con la sentenza in commento, oltre a chiarire che deve considerarsi nulla la delibera che metta a rischio la sicurezza e la stabilità dell'edificio condominiale, ha confermato l'orientamento di legittimità, che può definirsi oggi consolidato, secondo il quale nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali il giudice può sindacare la nullità della delibera condominiale posta a fondamento della pretesa creditoria del condominio, essendo, da un lato, la sua esistenza ed efficacia condizione della sussistenza del credito azionato e, dall'altro, configurandosi la nullità un vizio radicale del negozio giuridico, che impedisce, per sua natura, allo stesso di produrre alcun effetto nel mondo del diritto, mentre il rilievo delle cause di annullabilità della delibera resta condizionato alla proposizione della specifica azione di impugnativa prevista dall'art. 1137 c.c., soggetta ad un particolare termine di decadenza (Cass. civ., Sez. un., n. 9839 del 2021).
Il giudice dell'opposizione a decreto ingiuntivo emesso ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. può pertanto accertare, anche d'ufficio, ai sensi dell'art. 1421 c.c., laddove le relative circostanze risultino dagli atti, la nullità della delibera condominiale posta a fondamento dell'ingiunzione e revocare, di conseguenza, il decreto ingiuntivo.
