Per ottenere il provvedimento di urgenza ex art. 700 c.p.c. occorre allegare, anche in ambito condominiale, il rischio di un pregiudizio di carattere irreparabile. E tale non è, almeno generalmente, quello di natura economica. Lo ha evidenziato il Tribunale di Messina con ordinanza del 10 aprile 2026.
Fatto e decisione
Nella specie una signora - con ricorso ex art. 700 c.p.c. svolto nei confronti di un condominio e deducendo di essere promissaria acquirente, con immissione anticipata nel possesso materiale, di un locale a uso ricompreso nel complesso condominiale - aveva esposto che, a causa del grave stato di degrado della facciata prospiciente detto locale, si era verificata la caduta di calcinacci, con conseguente intervento dei Vigili del Fuoco, i quali avevano accertato un diffuso ammaloramento dell'intonaco, ritenendo urgente l'esecuzione di lavori di messa in sicurezza e disponendo la transennatura dell'area, nonché l'interdizione dell'uso del locale commerciale sino al ripristino delle condizioni di sicurezza. La stessa aveva quindi dedotto che, nonostante le ripetute segnalazioni e diffide rivolte all'amministratore del condominio, quest'ultimo era rimasto inerte, omettendo di eseguire i necessari interventi manutentivi sulle parti comuni, e ciò anche a fronte delle risultanze di una perizia giurata di parte, che aveva ricondotto il distacco dei calcinacci a cause di natura manutentiva e stimato i costi della messa in sicurezza. La ricorrente aveva quindi prospettato la sussistenza del c.d. fumus boni iuris in relazione alla responsabilità del condominio per omessa manutenzione delle parti comuni ex artt. 1117 e 1130 c.c., nonché del c.d. periculum in mora, individuato nel protrarsi dell'inagibilità del locale e nel conseguente danno economico derivante dall'impossibilità di utilizzare il bene e di concederlo in affitto a terzi. Sul punto la stessa aveva rappresentato di aver ricevuto una proposta di affitto di ramo d'azienda, subordinata alla riapertura del locale e destinata a scadere il 31 marzo 2026, con perdita di una rilevante opportunità economica. Per tutti questi motivi la ricorrente aveva chiesto che fosse ordinato al condominio di provvedere immediatamente alla messa in sicurezza del prospetto ovvero, in subordine, di essere autorizzata ad eseguire direttamente i lavori con diritto di rivalsa, oltre al risarcimento dei danni.
Il condominio si era quindi costituito in giudizio, eccependo il difetto di legittimazione attiva della ricorrente e aveva dedotto che l'attività commerciale esercitata nel locale in questione risultava cessata anteriormente al denunciato evento dannoso, con conseguente insussistenza del nesso causale tra la caduta dei calcinacci e i danni economici lamentati. Quanto al periculum in mora, il Condominio sosteneva che il pregiudizio dedotto dalla ricorrente avesse natura meramente patrimoniale e che fosse dunque integralmente risarcibile per equivalente in sede di merito, con conseguente insussistenza del requisito dell'irreparabilità del danno richiesto dall'art. 700 c.p.c.. In ordine al fumus boni iuris, il condominio aveva poi ulteriormente dedotto che la ricorrente, quale promissaria acquirente non ancora proprietaria e non condomina, non avrebbe avuto titolo per pretendere l'imposizione giudiziale di lavori sulle parti comuni. Quest'ultimo aveva infine rappresentato di non essere rimasto inerte di fronte alla segnalazione del problema, producendo la documentazione attestante l'avvenuta convocazione di più assemblee condominiali nel corso delle quali erano stati deliberati interventi di messa in sicurezza dei prospetti e l'avvio delle procedure per la nomina di un tecnico incaricato della redazione del computo metrico generale dei lavori.
Il Tribunale ha respinto il ricorso, ritenendo assente il requisito del periculum in mora. Il Giudice ha evidenziato che la ricorrente aveva giustificato il pericolo, in primo luogo, con la persistente inagibilità del locale oggetto di causa, conseguente all'intervento dei Vigili del Fuoco e alla mancata esecuzione, da parte del condominio, dei lavori di messa in sicurezza del prospetto, assumendo che tale situazione le avrebbe impedito il pieno godimento del bene. La stessa aveva inoltre dedotto che il protrarsi di tale stato le avrebbe determinato un grave pregiudizio economico, sia sotto forma di mancato utilizzo diretto dell'immobile, sia con riguardo alla perdita di una prospettata operazione di affitto di ramo d'azienda, destinata, secondo quanto allegato, a decadere in un arco temporale ravvicinato. Tali allegazioni, tuttavia, secondo il Tribunale, non erano idonee a integrare un pregiudizio avente i caratteri della irreparabilità, come richiesto dall'art. 700 c.p.c..
I danni prospettati dalla ricorrente, infatti, erano di natura economico-patrimoniale, che, per loro intrinseca natura, risultano suscettibili di risarcimento per equivalente all'esito del giudizio di merito, mediante una reintegrazione patrimoniale idonea a compensare integralmente il pregiudizio subito. In particolare, la dedotta perdita dell'opportunità di concedere in affitto un ramo d'azienda, per come prospettata, si risolveva nella mera allegazione di una perdita economica futura, priva di quei connotati qualitativi che avrebbero consentito di attrarre i diritti di credito o le situazioni patrimoniali nell'ambito applicativo della tutela cautelare atipica. Il Tribunale aveva inoltre rilevato che la ricorrente non aveva fornito elementi idonei a dimostrare che il danno fosse imminente, sempre come richiesto dall'art. 700 c.p.c., ovvero destinato a prodursi integralmente e in modo irreversibile prima della definizione del giudizio di merito. Il pregiudizio dedotto si configurava, piuttosto, come un danno progressivo e continuativo, strettamente correlato al decorso del tempo, che non presentava caratteri tali da rendere inutile o inadeguata la successiva tutela giurisdizionale ordinaria.
Considerazioni conclusive
Per ottenere, anche in ambito condominiale, il provvedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c. occorre accertare la sussistenza del presupposto del fumus boni iuris, inteso quale insieme di circostanze che consentano di ritenere la probabile fondatezza della pretesa in contestazione, e del periculum in mora, elemento sussistente ogni qual volta il perdurare della situazione lesiva lamentata dal ricorrente durante la pendenza del futuro giudizio di merito possa pregiudicare irreversibilmente il diritto la cui tutela si reclama, con la conseguenza che la decisione finale della controversia potrebbe non essere in grado di eliminare il danno patito, proprio in considerazione della irreversibile trasformazione della situazione giuridico fattuale sottesa al diritto azionato in giudizio.
Il periculum in mora, come evidenziato dal Tribunale di Messina nell'ordinanza in commento, deve quindi fare riferimento al timore di un pregiudizio irreparabile, quale solitamente non è quello economico, proprio perché risarcibile in qualsiasi tempo. A questo proposito il Giudice siciliano ha ricordato altre decisioni assunte dal medesimo Tribunale che hanno espresso il medesimo principio, come ad esempio l'ordinanza del 17 ottobre 2024, nella quale, analogamente, si legge che "il pregiudizio non può essere considerato irreparabile nei casi in cui siano in discussione esclusivamente profili di carattere economico che possono eventualmente trovare ristoro nella fase di merito. Invero, il pregiudizio avente unicamente carattere pecuniario non integra gli estremi della irreparabilità necessaria ai fini della concessione del provvedimento d'urgenza, poiché i crediti pecuniari possono formare oggetto di provvedimenti d'urgenza solo in casi del tutto eccezionali, ossia solo laddove sia eccessivamente difficile a determinazione dell'ammontare del risarcimento o quando questo sia di entità tale che il pagamento determinerebbe la lesione di altri diritti assoluti o sarebbe difficilmente ripetibile in relazione alle dimensioni patrimoniali della parte resistente" (sul punto si veda anche Trib. Roma 25 giugno 2015).
