In materia di condominio, la questione inerente alle limitazioni alla destinazione d'uso delle singole unità immobiliari facenti parte di un edificio è ricorrente oggetto di contenzioso che interessa il diritto di proprietà ed i poteri e le facoltà ad esso correlate tenuto conto della normativa dettata in materia e, in particolare, delle clausole previste e contenuto nel regolamento adottato e dalla natura dello stesso (assembleare o contrattuale) e dalle diverse conseguenze che ne derivano.
La controversia portata avanti alla Corte d'Appello di Torino (sentenza n.168 del 20-21 febbraio 2025) ha origine dalla impugnazione della delibera assembleare adottata da un condominio, promossa da una società contro il medesimo, in ragione della ravvisata sua illegittimità per esserle stato negato il diritto di destinare l'immobile in sua proprietà esclusiva ad uso di sala del commiato, deducendo la violazione di una disposizione del regolamento contrattuale esistente.
E' di tutta evidenza come l'argomento in esame investa la applicazione e, anzitutto e primariamente, la interpretazione delle prescrizioni contenute nel regolamento che non possono prescindere da una attenta disamina degli elementi peculiari afferenti alla fattispecie sottoposta all'attenzione del Giudicante qualora, come nel caso, stante la natura contrattuale, vincoli tutti i condomini.
In questo ambito, è confacente ricordare che, invero, unicamente il regolamento contrattuale può prevedere delle restrizioni all'uso delle proprietà private e, quindi, imporre il rispetto di divieti espressi, motivo per cui si rende indefettibile una disamina scrupolosa del contenuto e dei riflessi delle stesse verso i singoli condomini.
Per completezza espositiva, ove sia stata eccepita la violazione del regolamento contrattuale, non possiamo ignorare i presupposti e gli effetti giuridici delle disposizioni ivi riportate e della loro corretta e giusta esegesi con l'ausilio dei principi enunciati in Giurisprudenza.
La vicenda
Una società, quale proprietaria di un immobile ubicato al piano terra di un edificio, ha convenuto in giudizio il condominio chiedendo l'annullamento della delibera assunta in violazione dell'art.6 del regolamento contrattuale vigente, stante la illegittimità della stessa, per aver disconosciuto il diritto di esercitare, nei propri locali, l'attività di sala del commiato in quanto nello stesso era prevista la facoltà di destinare gli immobili ubicati al piano terreno a "negozio e pubblico esercizio di qualsiasi genere e natura", fatta eccezione solo per alcune attività, ivi specificatamente indicate, tra le quali non rientrava e, comunque, non poteva rientrare la sala di commiato.
Il condominio si è costituito in giudizio contestando la fondatezza della impugnazione all'uopo asserendo che per l'esercizio di tale attività era necessaria l'acquisizione di suo parere favorevole, come previsto dalla legislazione regionale emanata. Parimenti, in considerazione della attività, ad avviso del Condominio, la stessa doveva ricondursi tra quelle vietate dal regolamento..
Il Giudice di prime cure ha respinto la richiesta della società condomina, condividendo le difese del condomino, condannandola anche al pagamento delle spese e competenze legali, la quale, ricevuta la notifica della ordinanza, proponeva avverso appello avanti alla Corte d'Appello di Torino.
A fondamento delle proprie doglianze, la società condomina ha lamentato (i) la errata applicazione e interpretazione della legge, laddove il Giudice ha ritenuto, quale requisito indefettibile, l'acquisizione del parere favorevole del Condominio, stante la presenza di regolamento contrattuale vincolante, (ii) la omessa indagine sul contenuto del regolamento contrattuale e, precisamente, sulla tipologia delle attività vietate ivi indicate, rilevando che la destinazione a sala di commiato rientra(va) nella nozione di "pubblico esercizio".
Costituitosi il Condominio, chiedeva di dichiararsi l'appello inammissibile e, comunque, nel merito, di rigettare la impugnazione promossa e confermando la ordinanza resa in primo grado.
La Corte d'Appello di Torino ha accolto il gravame, per i motivi in appresso illustrati.
Regolamento contrattuale ed interpretazione delle clausole: riflessioni conclusive
Per un corretto inquadramento della vicenda, è opportuno evidenziare che la natura contrattuale del regolamento condominiale non è in discussione, per cui è circostanza pacifica tra le parti.
E' notorio che il regolamento di natura contrattuale è predisposto e redatto ad opera dell'unico originario proprietario di un edificio e/o dal venditore/costruttore e la sua approvazione, da parte di ogni proprietario e condomino, è cristallizzata dalla dichiarazione di conoscenza e puntuale richiamo di tale documento in ciascun atto di compravendita stipulato.
Ne deriva che, con la sottoscrizione del rogito notarile di acquisto, che avrà efficacia vincolante anche nell'ipotesi di future vendite, ogni condomino/acquirente esprime l'accettazione delle clausole del regolamento.
Al contempo, è confacente rilevare che il regolamento contrattuale può prescrivere ed imporre restrizioni alle singole proprietà esclusive (e anche a quelle comuni), tanto con riferimento alla destinazione dei locali che alla previsione di eventuali esoneri o deroghe in ordine alla contribuzione a ripartizione alle spese.
Parimenti, è doveroso rammentare che ogni modifica al regolamento condominiale contrattuale, inerente il contenuto di una clausola che comporti una deroga o una limitazione, potrà essere legittimamente adottata solo alla unanimità.
Ribaditi i presupposti ed effetti del regolamento contrattuale verso ogni condomino, propedeutici alla valutazione del caso concreto, è conveniente, ulteriormente, rappresentare che i limiti di destinazione al diritto di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni chiare, mediante elencazione delle attività vietate o dei pregiudizi che si intendono scongiurare, sottolineando come, in ogni caso, la compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive deve risultare incontrovertibilmente con un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo ad incertezze.
Fermo quanto sopra esposto ed argomentato, per quanto concerne l'interpretazione delle clausole contenute nel regolamento contrattuale, la Giurisprudenza è unanime e consolidata, nel ravvisare che «I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l'individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l'ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti» (Cassazione civile sez. II, 23/05/2024, n.14377).
In conseguenza, è indubbio come debba essere conferita assoluta preferenza ad una interpretazione letterale della clausola posta nel regolamento contrattuale e non, diversamente, come sostenuto dal condominio, ad una lettura estensiva, all'uopo ricordando che ciascun condomino ha diritto di fruire della propria proprietà esclusiva con le sole limitazioni imposte dal regolamento condominiale e dall'art. 1138, comma IV, Cod. Civ.
Tanto premesso, ad avviso dei Giudici d'Appello, la fattispecie de qua deve essere risolta sulla base delle disposizioni contenute nel regolamento condominiale, ritenuta la sua natura contrattuale, vincolante per tutti i condomini e come tale, fonte dei rispettivi e reciproci diritti ed obblighi.
Ebbene, la clausola di cui all'art. 6 del regolamento, evocata da entrambe le parti, dispone e prescrive che <Le unità immobiliari che saranno site nel piano interrato e piano terreno, potranno essere adibite a negozio e pubblico esercizio di qualsiasi genere e natura, ad eccezione di officine meccaniche, di qualsiasi tipo e qualità, depositi di materiali corrosivi ed esplosivi, impianti di attività industriale o artigiana comportanti occupazioni di operai, macellai, sale da ballo e scuole di musica e canto, palestre ginnastiche e pugilistiche, forni di pane e forni di pasticceria, cliniche specialistiche, ambulatori, istituti mutualistici>.
L'appellante ha impugnato la delibera adottata dal condominio contestandone la illegittimità per violazione dell'art.1137 Cod. Civ., in quanto con la stessa è risultato compromesso il suo diritto a destinare i locali di sua proprietà, ubicati al piano terreno dello stabile, ad attività di sala del commiato
Nella motivazione della sentenza in commento, i Giudici hanno condiviso le censure a fondamento del gravame promosso, facendo corretta interpretazione e applicazione dell'art. 6 del richiamato regolamento, rilevando che l'attività di esercizio delle sale di commiato è da qualificarsi quale pubblico esercizio, inteso come riferibile ad ogni attività che fornisca servizi al pubblico.
In proposito, il Collegio ha sottolineato come la menzione riportata "di qualsiasi genere e natura", è da leggersi quale clausola ampia e plasmabile, comprensiva di futura maggiore estensione in ragione, anche, della evoluzione storico-sociale.
Contrariamente alla tesi del condominio, la elencazione delle attività espressamente vietate è analitica e soddisfa oggettive esigenze di tutela per il rispetto della quiete, del decoro e dell'igiene del condominio, per cui possono che essere interpretate ed applicate in modo restrittivo, essendo circostanziate le caratteristiche degli esercizi non consentiti.
Posto ciò, nel merito della presente vicenda, la destinazione di una immobile a "sala di commiato" non può essere ritenuta contraria al decoro, non pregiudica la quiete, non coinvolge profili o problematiche che attengono all'igiene.
In conseguenza, l'appello risulta fondato e, per l'effetto, riformata la decisione del Tribunale motivo per cui i Giudici di seconde cure hanno condannato il Condominio alla refusione delle competenze e spese di lite di primo e secondo grado liquidandole espressamente nel dispositivo.
