La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 2403 del 25 gennaio 2024, ha stabilito che il divieto, sancito nel regolamento contrattuale, di destinare le unità immobiliari all'esercizio di determinate attività deve essere chiaro ed espresso, non potendosi desumere per analogia.
Pertanto, la previsione regolamentare che destina gli alloggi solo ad abitazioni civili, uffici, negozi e studi professionali non esclude la possibilità di ospitare una sala giochi. Analizziamo la pronuncia in commento.
Fatto e decisione
Un condomino impugnava la deliberazione condominiale con cui si intimava la cessazione dell'attività di sala giochi all'interno dei propri locali.
A detta dell'attore, la deliberazione avrebbe dovuto essere adottata all'unanimità perché potesse imporre un divieto di questo tipo.
Si costituiva il condominio, eccependo che la deliberazione in questione, seppur non adottata all'unanimità, non faceva altro che chiarire la portata della norma già contenuta nel regolamento contrattuale, a tenore della quale lo stabile era destinato esclusivamente ad alloggi per abitazioni civili, uffici, negozi e studi professionali. All'interno di queste categorie doveva pertanto ricondursi anche l'attività di sala giochi.
Soccombente nei primi due gradi del giudizio, l'attore proponeva ricorso per Cassazione.
La Suprema Corte ha ritenuto meritevoli di accoglimento le doglianze del ricorrente, per le seguenti ragioni.
Per il giudice della nomofilachia, le restrizioni di godimento delle proprietà esclusive vanno intese come servitù reciproche; pertanto, può ritenersi che un regolamento ponga limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sulle unità immobiliari di loro proprietà solo se le medesime limitazioni siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, dovendosi desumere inequivocabilmente dall'atto scritto, ai fini della costituzione convenzionale delle reciproche servitù, la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l'imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario.
Tanto premesso, nel caso di specie si deve allora rimarcare che, nell'interpretazione delle previsioni regolamentari di destinare lo stabile esclusivamente ad «alloggi per abitazioni civili ed uffici, negozi, nonché studi professionali», e di vietare la destinazione «dei rispettivi lotti ad uso indiscreto e contrario alla tranquillità», il giudice del merito avrebbe dovuto considerare che il contenuto di un diritto reale di servitù non può consistere in un generico divieto di disporre del fondo servente, dovendo il titolo costitutivo contenere tutti gli elementi atti ad individuare la portata oggettiva del peso imposto sopra un fondo per l'utilità di altro fondo appartenente a diverso proprietario, con la specificazione dell'estensione.
Alla luce di tali principi, la previsione di non fare degli immobili condominiali «uso indiscreto e contrario alla tranquillità» non soddisfa l'esigenza di inequivoca individuazione del peso e dell'utilità costituenti il contenuto di una servitù, in quanto non pone specifici divieti o obblighi di destinazione, ma si limita ad un generico riferimento ai pregiudizi e agli inconvenienti che si ha intenzione di evitare.
Allo stesso tempo, la generica previsione di destinare il fabbricato condominiale ad «alloggi per abitazioni civili ed uffici, negozi, nonché studi professionali», se pur voglia intendersi come costitutiva di reciproche servitù, non può spiegarsi come imposizione di un peso o di una limitazione preclusiva dello svolgimento di una attività di sala giochi, appartenendo al senso letterale della parola "negozio" quello di qualsiasi locale, generalmente aperto sulla pubblica via, dove vengono esposte e vendute merci al dettaglio.
Pertanto, la deliberazione approvata a maggioranza dall'assemblea che dettò, stavolta specificamente, il divieto di adibire le unità immobiliari ad «attività di sala giochi, ristorante e/o locali pubblici con somministrazioni di bevande o alimenti o comunque con apertura serale», non rivestiva un valore interpretativo del regolamento, giacché in realtà modificava il tenore testuale di quella norma anteriore, dettando un nuovo precetto vincolante, con il quale la consentita destinazione a "negozi" conosceva l'esplicita esclusione di alcune determinate attività commerciali.
La Corte di Cassazione conclude affermando che la modifica di una clausola del regolamento, che limita i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, è valida solo se approvata con il consenso negoziale unanime dei partecipanti alla comunione.
Considerazioni conclusive
L'ordinanza in commento fa buon governo dei principi espressi dalla giurisprudenza.
Per gli ermellini, le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all'interno delle unità immobiliari esclusive, costituiscono servitù reciproche e devono, perciò essere, approvate o modificate mediante espressione di una volontà contrattuale, quindi con il consenso di tutti i condòmini, mentre la loro opponibilità ai terzi acquirenti, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all'adempimento dell'onere di trascrizione del relativo peso (ex multis, Cass. n. 3852 del 2020; n. 24526 del 2022).
Secondo il giudice nomofilattico, poi, non appaga l'esigenza di inequivoca individuazione del peso e dell'utilità costituenti il contenuto della servitù costituita per negozio la formulazione di divieti e limitazioni nel regolamento di condominio non operata mediante elencazione delle attività vietate ma tramite generico riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (quali, ad esempio, l'uso contrario al decoro, alla tranquillità o alla decenza del fabbricato), da verificare di volta in volta in concreto, sulla base della idoneità della destinazione, semmai altresì saltuaria o sporadica, a produrre gli inconvenienti che si vollero, appunto, scongiurare (così Cass. n. 15222 del 2023).
