Il rendiconto rappresenta lo strumento contabile attraverso cui l'amministratore documenta la gestione economica dell'esercizio annuale, indicando entrate, uscite e riparti tra i condomini. Un aspetto importante riguarda il controllo dei debiti arretrati, cioè delle spese condominiali che alcuni condomini non hanno pagato negli anni passati. Una recente sentenza del Tribunale di Genova ha chiarito che l'approvazione assembleare del rendiconto, anche se include debiti riferiti a esercizi remoti, consolida il credito del condominio, rendendolo esigibile salvo impugnazione tempestiva (sentenza 8 settembre 2025, n. 2087).
La vicenda
Un condomino decideva di opporsi a un decreto ingiuntivo che il condominio gli aveva notificato, con cui gli veniva richiesto il pagamento di un debito (oltre agli interessi e alle spese legali) contenuto nel rendiconto 2017/2018, utilizzato dal condominio per l'emissione del decreto (emesso nel dicembre 2019 e notificato nel gennaio 2020). L'ingiunto contestava la legittimità della richiesta.
In particolare il condomino sosteneva che parte della somma richiesta e riportata nel rendiconto 2017/2018 era relativa al bilancio consuntivo dell'anno 2011-2012, approvato nel maggio 2012, e quindi il condominio avrebbe dovuto attivarsi per il recupero entro cinque anni, cioè entro maggio 2017. Non avendolo fatto, quel credito non sarebbe stato più esigibile.
In ogni caso il condomino riteneva che il vecchio debito del 2011-2012 fosse illegittimo anche per un altro motivo: le spese comuni erano state ripartite in parti uguali tra tutti i condomini, anziché secondo le tabelle millesimali previste dalla legge.
Secondo l'ingiunto, questa ripartizione era stata effettuata in base a un presunto regolamento condominiale, che però non gli era mai stato fornito, nonostante ne avesse fatto richiesta.
Alla luce di quanto sopra il condomino chiedeva al Tribunale di revocare il decreto ingiuntivo, sostenendo che la somma richiesta era in parte prescritta e in parte già pagata.
In via riconvenzionale, domandava che venisse accertata l'erroneità delle tabelle millesimali utilizzate, che ne fosse disposta la revisione e che venisse redatto un regolamento condominiale, oltre alla restituzione delle somme che riteneva di aver versato illegittimamente. Il Giudice di Pace ha respinto tutte le richieste avanzate dal condomino. Inoltre, lo ha condannato a rimborsare le spese legali sostenute dal condominio.
Il giudicante ha osservato, tra l'altro, che le somme richieste nel decreto non erano vecchie o prescritte, ma derivavano da spese di recente formazione.
Secondo il giudice il condomino aveva fatto dei pagamenti nel tempo, ma non aveva mai detto chiaramente che voleva pagare solo le spese più recenti.
L'amministratore del condominio, quindi, ha usato quei soldi per coprire i debiti più vecchi, come quello del 2012/2013.
Di conseguenza, a parere del giudice, le spese più recenti (quelle del 2017/2018) non erano state pagate, e quindi il decreto ingiuntivo era legittimo. Infine, la domanda di restituzione delle somme versate è stata considerata troppo generica.
I pagamenti erano stati effettuati in base a bilanci approvati regolarmente in assemblea, e l'ingiunto non aveva mai impugnato quelle delibere.
Il condomino si rivolgeva al Tribunale (in qualità di giudice d'appello), insistendo nell'affermare che una parte della somma richiesta dal condominio era riferita a spese condominiali del 2012/2013 e, quindi, ormai prescritte.
A suo dire, i pagamenti effettuati dal 2014 in poi erano stati accompagnati da causali che indicavano chiaramente l'intenzione di saldare spese recenti e, quindi, il condominio non poteva usarli per coprire somme ormai prescritte, in violazione degli artt. 1193 e 1195 c.c.
La decisione del Tribunale (in qualità di giudice d'appello)
Il Tribunale ha confermato la validità del decreto ingiuntivo emesso contro il condomino. Infatti, sebbene quest'ultimo avesse indicato nelle causali dei pagamenti effettuati dal 2015 che intendeva saldare le spese condominiali più recenti, il giudice ha ritenuto che ciò non fosse sufficiente a escludere il debito più vecchio relativo all'esercizio 2012/2013. La ragione principale è che il condomino non aveva mai impugnato le delibere assembleari che nel corso del tempo avevano approvato i bilanci consuntivi e preventivi, compresa la delibera più recente che riportava il debito complessivo.
Secondo il Tribunale, l'omessa impugnazione entro i 30 giorni previsti dall'art. 1137 c.c. rende quelle delibere vincolanti, anche se contengono morosità riferite ad annualità ormai prescritte.
Considerazioni conclusive
L'approvazione del rendiconto condominiale da parte dell'assemblea non rende automaticamente intoccabili le poste debitorie in esso contenute, soprattutto se il documento presenta errori contabili.
Se il rendiconto viene approvato dall'assemblea senza essere impugnato entro 30 giorni, diventa vincolante per tutti i condomini.
In tal caso, non è più possibile contestare il merito delle somme indicate, anche se si ritiene che siano ingiuste o riferite a periodi prescritti.
Se non contesti il rendiconto nei tempi previsti, anche i debiti vecchi che contiene diventano esigibili.
Del resto, dopo che siano stati inseriti nel rendiconto di un determinato esercizio i nominativi dei condomini morosi per il pagamento delle quote condominiali e gli importi da ciascuno dovuti, tali pregresse morosità, se rimaste insolute, devono essere riportate altresì nei successivi anni di gestione, costituendo esse non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quei partecipanti nei confronti del condominio (Cass. civ., sez. VI, 15/02/2021, n. 3847).
Il principio di continuità infatti impone che ogni rendiconto condominiale parta dai dati di chiusura dell'anno precedente.
In altre parole: il bilancio di un esercizio deve proseguire da dove si era chiuso quello dell'anno prima, con conseguente coerenza contabile e trasparenza nella gestione.
La regola può essere eccezionalmente superata solo se l'esattezza o la legittimità dei dati del bilancio precedente sono state contestate e accertate da un giudice, con una sentenza definitiva (cioè passata in giudicato).
In tal caso, l'amministratore deve correggere il rendiconto impugnato secondo le indicazioni del giudice e modificare anche i dati di partenza del bilancio successivo.
