La possibilità per il conduttore di recedere anticipatamente dal contratto di locazione abitativa in presenza di "gravi motivi" costituisce un importante strumento di tutela, ma la sua applicazione è subordinata a rigorosi requisiti.
Il Tribunale di Perugia, con sentenza n.1282 del 25 ottobre 2025, ha confermato l'orientamento giurisprudenziale secondo cui i comportamenti molesti e ingiuriosi dei condomini possono integrare tali gravi motivi, a condizione che siano imprevedibili, sopravvenuti e oggettivamente estranei alla volontà del conduttore, incidendo in modo rilevante sulla possibilità di proseguire il rapporto locatizio.
La vicenda
L'appellante (locatore) aveva impugnato la sentenza del Giudice di Pace che aveva accolto l'opposizione della conduttrice avverso un decreto ingiuntivo relativo a canoni non pagati, ritenendo legittimo il recesso esercitato dalla stessa.
Il locatore contestava la sussistenza dei gravi motivi addotti dalla conduttrice - consistenti nelle continue molestie, offese e immissioni rumorose provenienti da altri condomini dell'edificio - sostenendo che tali circostanze non potessero giustificare lo scioglimento anticipato del contratto.
"Secondo quanto sostenuto dall'appellante, il recesso dal contratto di locazione per cui è causa è stato esercitato dalla conduttrice in assenza dei gravi motivi previsti dalla normativa di settore, tali da giustificare la legittimità del recesso anticipato rispetto ai pattuiti termini di scadenza del vincolo contrattuale.
In particolare, i comportamenti offensivi ed ingiuriosi, nonché le immissioni rumorose che la conduttrice ha asseritamente dovuto subire da parte dei vicini non possono integrare - in tesi - i requisiti di gravità che legittimano il recesso arbitrariamente esercitato…"
La decisione
Il Tribunale ha rigettato l'appello e confermato la sentenza impugnata, ritenendo che i fatti allegati e provati dalla conduttrice integrassero i "gravi motivi" richiesti dall'art. 3, comma 6, l. n. 431/1998.
"La Corte di Cassazione… ha stabilito che le motivazioni addotte dal conduttore… devono possedere, simultaneamente, tre requisiti specifici e rigorosi… devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto (in tal senso: Cass., sent., n. 12291/2012; Cass., sent. n. 5911/2011; Cass., sent. n. 15620/2005)."
Dall'istruttoria era emerso che la conduttrice aveva subito comportamenti molesti e ingiuriosi da parte di altri condomini, con ripercussioni documentate sul proprio stato di salute (sindrome ansioso depressiva reattiva da stress relazionale), tanto da essere costretta a sporgere denuncia-querela e a richiedere ripetutamente l'intervento delle Forze dell'Ordine.
"Le dinamiche relazionali sopra descritte ingeneravano… uno stato d'ansia e di stress tale da turbare il vivere quotidiano della conduttrice… confermata… dal medico curante dell'appellata… affetta da sindrome ansioso depressiva reattiva da stress relazionale che si è ridotta e poi progressivamente risolta dopo l'allontanamento dalla situazione abitativa stressante…"
Tali eventi sono stati qualificati come sopravvenuti rispetto all'inizio della locazione, imprevedibili ed estranei alla volontà della conduttrice, rendendo oggettivamente gravosa ed intollerabile la prosecuzione del rapporto contrattuale.
"La dismissione della detenzione dell'immobile in questione non è… dipesa da arbitraria volontà della conduttrice bensì da esigenze esterne costituite dai reiterati e molesti atteggiamenti tenuti dai condomini con concrete e negative ripercussioni sulla salute della stessa sopravvenute e imprevedibili rispetto all'inizio del rapporto locatizio…"
I riferimenti giurisprudenziali
Il Tribunale ha applicato l'orientamento costante della Corte di Cassazione, richiamando espressamente:
- Cass., sent. n. 12291/2012;
- Cass., sent. n. 5911/2011;
- Cass., sent. n. 15620/2005.
Tali pronunce hanno chiarito che i "gravi motivi" ex art. 3, comma 6, l. n. 431/1998 devono essere sopravvenuti rispetto alla stipula del contratto, imprevedibili ed estranei alla volontà del conduttore.
Considerazioni conclusive
La pronuncia conferma che le molestie gravi e reiterate provenienti dai vicini possono integrare i "gravi motivi" per il recesso anticipato dal contratto di locazione abitativa, ove debitamente provate come sopravvenute, imprevedibili ed estranee alla volontà del conduttore e tali da rendere oggettivamente gravosa ed intollerabile la prosecuzione del rapporto.
La valutazione è rimessa al giudice del merito, sulla base delle risultanze istruttorie (deposizioni testimoniali, interventi delle Forze dell'Ordine, documentazione medica e corrispondenza intercorsa).
Nel caso deciso, il Tribunale ha ritenuto corretta la ricostruzione del primo giudice circa la sussistenza dei gravi motivi e ha confermato la legittimità del recesso; ha inoltre rilevato l'inammissibilità dell'impugnazione sul capo relativo alla restituzione del deposito cauzionale, non essendo stato articolato specifico motivo di appello, e ha condannato l'appellante alle spese, dando atto anche dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
