La questione dell'efficacia delle clausole regolamentari che disciplinano il pagamento delle spese condominiali in assenza di approvazione del bilancio è stata più volte posta all'attenzione della giurisprudenza.
In particolare, la Corte di Appello di Roma, con sentenza n. 6787 del 17 novembre 2025, si è soffermata sul problema dell'operatività di una clausola che attribuisce al condominio la facoltà di esigere i contributi sulla base dell'ultimo bilancio approvato, nel caso in cui l'assemblea, per tre convocazioni consecutive, non riesca né a costituirsi validamente né a deliberare sul bilancio.
La vicenda
La controversia traeva origine da un decreto ingiuntivo richiesto da un condominio ed emesso dal Tribunale, con cui una condomina morosa veniva condannata a pagare circa ventiduemila euro di spese condominiali arretrate relative agli esercizi 2016 e 2017. La condomina proponeva opposizione sostenendo che il decreto era nullo, in quanto mancava la prova del credito, non erano stati prodotti i verbali delle assemblee negative del 2016 e 2017 e, soprattutto, la delibera del 2015, su cui si fondava il riparto, era invalida perché approvata senza il quorum costitutivo.
Una clausola del regolamento (art. 10) stabiliva che, "nel caso in cui l'Assemblea di Comunione, regolarmente convocata per l'approvazione del bilancio consuntivo e o preventivo annuale, per più di tre volte consecutive non riesce a costituirsi validamente e o a deliberare in merito, i partecipanti alla Comunione pattuiscono espressamente che, in via provvisoria e salvo conguaglio all'esito dell'approvazione del bilancio, anche a seguito di nomina di amministratore giudiziario, i partecipanti stessi sono obbligati a contribuire ciascuno alle spese comuni secondo la ripartizione dell'ultimo bilancio consuntivo (che nel caso di specie era quello del 2015) e o preventivo approvato, conferendo al riguardo all'Amministratore il potere di richiedere ai partecipanti, anche giudizialmente, il pagamento del dovuto". A parere dell'attrice questa clausola diventava operativa solo in caso di mancato raggiungimento per tre volte del quorum assembleare.
Il condominio si costituiva chiedendo la conferma del decreto ingiuntivo e il rigetto dell'opposizione.
I condomini facevano presente che avevano richiesto le somme sulla base di detta clausola che ritenevano pienamente operativa poiché l'assemblea non era riuscita per più di tre volte consecutive a costituirsi validamente o a deliberare in merito; di conseguenza i condomini, compresa l'attrice, dovevano contribuire ciascuno alle spese comuni secondo la ripartizione dell'ultimo bilancio (che nel caso di specie era quello approvato nell'assemblea del 28.4.2015).
Ritenendo condivisibile l'interpretazione del regolamento sostenuta dal condominio il Tribunale rigettava l'opposizione, confermando il decreto ingiuntivo e condannando l'opponente al pagamento delle spese processuali.
In ogni caso il giudice di primo grado escludeva la nullità della deliberazione assembleare su cui si fondava il credito azionato.
Non soddisfatta della decisione, la condomina proponeva appello, chiedendo la riforma della sentenza.
L'appellante riproponeva in secondo grado le stesse contestazioni già avanzate davanti al giudice dell'opposizione.
La decisione della Corte di Appello
La Corte di Appello ha confermato la decisione di primo grado. A proposito della clausola del regolamento, la Corte ha chiarito che l'interpretazione dell'attrice non è corretta.
Il testo dell'articolo 10, infatti, non menziona mai il quorum, ma stabilisce semplicemente che, se l'assemblea regolarmente convocata non riesce per più di tre volte consecutive a costituirsi o a deliberare sul bilancio, i condomini sono comunque obbligati a contribuire alle spese comuni sulla base dell'ultimo bilancio approvato.
Secondo i giudici di secondo grado la clausola, quindi, si attiva ogni volta che l'assemblea non riesce ad approvare il bilancio, sia per mancanza di costituzione valida, sia per impossibilità di deliberare.
La Corte di Appello quindi ha aderito alla ricostruzione offerta dal Giudice di primo grado, che ha ritenuto legittima l'attivazione del citato art. 10 sulla base della mancata approvazione del bilancio (come dedotta dalle copie dei verbali assembleari); del costante inserimento dell'approvazione del bilancio negli ordini del giorno successivi, indice di una vera e propria impossibilità nel deliberare in merito da parte dell'assemblea; della mancata contestazione di tale ultima circostanza da parte della condomina morosa.
In ogni caso anche la Corte ha ritenuto la delibera di approvazione del bilancio 2015 pienamente valida perché non impugnata dall'attrice nei termini previsti dall'art. 1137c.c., comma 2. Rientrano tra le deliberazioni "contrarie alla legge" anche quelle adottate senza il rispetto delle soglie costitutive e deliberative dell'art. 1136 c.c.: se l'assemblea non raggiunge i quorum richiesti per costituirsi o deliberare, la delibera non è nulla, ma annullabile.
Considerazioni conclusive
Si deve escludere che la delibera di approvazione assembleare del piano di ripartizione costituisca un presupposto processuale o una condizione dell'azione, posto che la legittimazione ad agire dell'amministratore per il pagamento della quota condominiale trova fondamento direttamente nelle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c. (Cass. civ., sez. II, 28/04/2017, n. 10621).
L'obbligo del condomino di pagare al condominio, per la sua quota, le spese per la manutenzione e l'esercizio dei servizi comuni dell'edificio deriva dalla gestione stessa e quindi preesiste all'approvazione da parte dell'assemblea dello stato di ripartizione, che non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo del relativo credito del condominio.
Tuttavia, senza uno stato di ripartizione approvato, l'amministratore non può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Il recupero dei crediti in sofferenza avviene per gli atti straordinari in base alle delibere autorizzative e per il resto con il "preventivo" del passato esercizio. Nel caso esaminato è emersa l'esistenza di una clausola del regolamento particolarmente utile.
Tale disposizione ha previsto che, se l'assemblea viene convocata regolarmente ma per tre volte di fila non riesce a funzionare, i condomini devono comunque pagare le spese sulla base dell'ultimo bilancio approvato.
La clausola è stata inserita nel regolamento all'evidente scopo di garantire la continuità dell'amministrazione, assicurando che le spese condominiali vengano ripartite e pagate regolarmente anche quando l'assemblea incontra difficoltà di funzionamento o quando alcuni condomini, soprattutto quelli con più quote millesimali, adottano comportamenti che rischiano di bloccare la gestione del condominio.
