A proposito degli immobili, in alcuni casi si parla di nuda proprietà e di usufrutto. Si pensi, ad esempio, al genitore che dona il proprio appartamento al figlio, riservandosi l'usufrutto che si estinguerà soltanto alla sua morte. Oppure si immagini l'ipotesi dell'appartamento acquistato per investimento, sul quale si costituisce un usufrutto oneroso a favore di una persona di una certa età, invece che concederlo in locazione.
In queste, come in altre circostanze, se l'immobile si dovesse trovare in un condominio, bisogna essere consapevoli degli obblighi e dei diritti verso l'edificio. Tra questi, anche quello relativo alla partecipazione ed alla votazione alla riunione condominiale.
Si è discusso di tale argomento anche nell'ambito del procedimento dinanzi al Tribunale di Catania e recentemente culminato con la sentenza n. 239 del 14 gennaio 2025. In particolare, l'oggetto del contendere era un'assemblea del condominio e la relativa approvazione del bilancio. A detta della parte attrice, costituita da tre usufruttuari di un appartamento, il consuntivo non era corretto ed intellegibile. Per questa ragione, l'assemblea era impugnata e ne era chiesto l'annullamento.
Costituitosi in giudizio, il convenuto condominio eccepiva la carenza di interesse della parte attrice. Secondo questa tesi difensiva, gli usufruttuari dell'immobile non avevano alcuna legittimazione ad impugnare il deliberato.
Pertanto, a chi avrà dato ragione il Tribunale etneo? L'usufruttuario deve partecipare all'assemblea e, in tale sede, può contestare il bilancio approvato? Non ci resta che approfondire quanto è accaduto in questa lite e scoprire come l'ufficio siciliano ha risolto ogni dubbio.
Usufruttuario e nudo proprietario come si dividono le spese condominiali?
Secondo il Codice civile, le spese ordinarie che riguardano la cosa in possesso dell'usufruttuario sono a carico di quest'ultimo «Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario (art. 1004 cod. civ.)». Viceversa, le spese straordinarie restano a carico del nudo proprietario dell'immobile.
Pertanto, spostando il ragionamento in ambito condominiale, va da sé che le spese comuni ordinarie sono di competenza dell'usufruttuario mentre quelle relative alla manutenzione straordinaria, ad esempio in caso di ristrutturazione del fabbricato, sono a carico del nudo proprietario.
Chiaramente, tali conclusioni trovano pieno conforto nella giurisprudenza di legittimità, nel caso opportunamente citata dal Tribunale di Catania «Qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di usufrutto, l'usufruttuario è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio (Cass. n. 2236/2012)».
Fatta questa distinzione, non bisogna dimenticare che, in caso di morosità nel pagamento delle quote condominiali, l'ente può, indistintamente, agire in recupero verso l'uno o l'altro dei soggetti. Essi sono, infatti, responsabili solidalmente «Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale (art. 67 ult. co. disp. att. cod. civ.)».
Usufruttuario e nudo proprietario chi partecipa all'assemblea che approva il bilancio?
Il bilancio di un condominio considera, innanzitutto, le spese ordinarie che l'ente ha affrontato durante l'esercizio finanziario. Stiamo parlando di oneri relativamente ai quali l'usufruttuario deve provvedere al versamento.
Pertanto, è conseguenziale che questi ha il diritto di partecipare all'assemblea in cui si approva il bilancio, così come ha la facoltà di impugnarlo se dovesse riscontrare dei profili di invalidità, quale ad esempio nel caso di irregolarità o mancanza di intellegibilità del consuntivo.
Proprio, ciò che era accaduto nella vicenda in esame, dove la parte attrice aveva impugnato il bilancio poiché redatto scorrettamente e senza annotare e contemplare alcune entrate. Per questi motivi, la domanda è stata accolta poiché i vizi evidenziati si erano rivelati fondati.
Considerazioni conclusive
In tema di legittimazione ad agire dell'usufruttuario rispetto all'impugnazione di un bilancio consuntivo, la sentenza del Tribunale di Catania rispecchia l'orientamento univoco della giurisprudenza di legittimità sul ruolo e la responsabilità del titolare di questo diritto reale in ambito condominiale «La delibera con cui il condominio approva il preventivo o il rendiconto per le spese, ordinarie e straordinarie, deve, a pena di invalidità per contrarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al condominio, distinguere analiticamente quelle occorrenti per l'uso da quelle occorrenti per la conservazione delle parti comuni.
In tal modo è altresì possibile, se tra i partecipanti vi sono usufruttuari - il cui diritto non solo di partecipazione, ma anche di voto alla relativa assemblea, è riconosciuto perché gode degli impianti, delle cose e dei servizi comuni - ripartire tra i medesimi e i nudi proprietari dette spese in base alla natura delle stesse, secondo i criteri stabiliti dagli art. 1004 e 1005 cod. civ., con una mera operazione esecutiva (Cass. n. 15010/2000)».
D'altra parte, precisa il Tribunale di Catania, l'interesse ad agire nonché il diritto alla partecipazione alla riunione del fabbricato sussistono anche alla luce dell'obbligo solidale tra l'usufruttuario e il nudo proprietario, relativo alle quote condominiali «vi è l'interesse dell'usufruttuario a partecipare all'assemblea condominiale, a verificare l'esattezza e la legittimità del rendiconto condominiale, e quindi ad impugnarlo, in quanto è anche prevista una solidarietà passiva con il nudo proprietario, per il pagamento degli oneri condominiali».
Per cui, l'usufruttuario deve partecipare all'assemblea e, se dissenziente, può contestare il bilancio approvato.
