L'omessa indicazione delle morosità rende annullabile l'approvazione del rendiconto condominiale

L'obbligo di trasparenza nella redazione del rendiconto condominiale impone all'amministratore di fornire ai condomini una rappresentazione chiara e completa della situazione patrimoniale dell'ente, anche in relazione alle posizioni di morosità. L'art. 1130-bis c.c. disciplina la struttura e i contenuti del rendiconto, che si compone del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota sintetica esplicativa della gestione; in vista dell'assemblea annuale, devono essere comunicati ai condomini tali elaborati e, altresì, il bilancio preventivo.

Non è invece richiesto che l'amministratore alleghi alla convocazione assembleare l'intera documentazione contrattuale o giustificativa delle spese; tale documentazione deve essere conservata e resa disponibile per la visione ed estrazione di copia da parte dei singoli condomini, secondo quanto previsto dagli artt. 1129 e 1130 c.c.

L'esigenza di chiarezza e intelligibilità del rendiconto comporta che la compresenza degli elaborati previsti dall'art. 1130-bis c.c. sia funzionale a consentire ai condomini un controllo effettivo sulla gestione, in un'ottica di trasparenza e consapevolezza nelle decisioni assembleari.

Il Tribunale di Milano, con sentenza n.8390 del 05/11/2025, ha esaminato i limiti e le modalità di adempimento di tali obblighi formali da parte dell'amministratore, soffermandosi in particolare sulla necessità che la nota sintetica esplicativa dia conto anche delle situazioni di morosità rilevanti ai fini della corretta informazione dell'assemblea.

La vicenda

I condomini attori avevano impugnato diverse deliberazioni assembleari con cui erano stati approvati i rendiconti consuntivi e i relativi stati di riparto sia per la gestione ordinaria che straordinaria. Tra le varie doglianze, essi lamentavano che:

• il consuntivo non risultava intelligibile poiché non era stata consentita la preventiva visione del registro di contabilità;
• non era stata allegata all'avviso di convocazione tutta la documentazione necessaria per una piena conoscenza delle voci di spesa;
• mancava una nota sintetica esplicativa adeguata;
• la relazione di bilancio non evidenziava alcun indice di criticità finanziaria, omettendo ogni riferimento alla consistente morosità presente nel condominio (oltre 60.000 euro).

L'amministratore convenuto si difendeva sostenendo che tutti gli elaborati previsti dalla legge erano stati predisposti e messi a disposizione dei condomini già al momento della convocazione assembleare.

La decisione

Il Tribunale ha accolto parzialmente le doglianze degli attori.

Dopo aver richiamato l'orientamento consolidato secondo cui:

"l'Amministratore assolve al proprio obbligo d'informazione, per quanto riguarda la rendicontazione, attraverso la redazione della contabilità sulla base delle specifiche indicazioni previste dall'art. 1130-bis c.c., con la comunicazione ai condomini in vista dell'assemblea annuale dei soli elaborati contabili costituiti dal rendiconto consuntivo e bilancio preventivo, del 'registro di contabilità', del 'riepilogo finanziario', e della 'nota sintetica esplicativa della gestione'"

il giudice ha rilevato come:

"la doglianza è fondata solo con riferimento alla circostanza della mancata esposizione della morosità condominiale di €. 60.000,00 nella nota sintetica esplicativa del rendiconto..."

E ancora:

"L'esistenza di tale criticità finanziaria costituita dalla detta morosità doveva essere evidenziata al fine di consentire una immediata intelligibilità della stessa nella consultazione dei documenti contabili portati all'esame dell'assemblea..."

Il Tribunale ha quindi annullato le deliberazioni impugnate nei punti in cui il rendiconto è stato approvato senza l'esposizione della morosità nella nota sintetica esplicativa (delibera del 4/4/2023, punto 1; delibera del 12/2/2024, punti 1-3). Oltre a ciò, sono stati annullati ulteriori capi per profili contabili specifici (tra cui l'erronea esposizione di spese di amministrazione e partite relative a lavori straordinari) ed è stata dichiarata la nullità di alcune deliberazioni per violazioni di norme imperative, in particolare:

• nullità della delibera per mancata costituzione del fondo speciale ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. per lavori straordinari;
• nullità dell'addebito a un singolo condomino di una spesa ritenuta personale, in assenza di accertamento o accettazione dell'onere;
• annullamento per l'erronea esposizione di una fattura dell'amministratore (2019), per maggiori compensi al direttore dei lavori non approvati e per l'addebito del canone di fatturazione elettronica.

I riferimenti giurisprudenziali

Nella motivazione sono richiamati i seguenti precedenti:

• Cass. civ., Sez. II, 23/01/2007, n. 1405; Cass. civ., Sez. II, 28/04/2005, n. 8877 - sull'obbligo dell'amministratore di predisporre un documento chiaro e intelligibile che consenta l'immediata verifica delle voci attive e passive;
• Cass., Sez. Un., 9839/2021 - sulla nullità delle deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme imperative, con riferimento ai requisiti di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c.;
• Cass., Sez. II, Ord. n. 20541/2025 - su approvazione/ratifica assembleare delle spese straordinarie e valore costitutivo dell'approvazione;
• Cass., Sez. II, Ord. n. 1629/2018 - sulla nullità della deliberazione che pone a carico anche del condomino soccombente le spese sostenute dal condominio nella lite contro lo stesso;
• Cass., Sez. 6-2, 25/05/2022, n. 16953; Cass., Sez. 2, Ord. n. 9388/2023 - sull'obbligatorietà del fondo speciale ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. ai fini della validità della delibera che approva lavori straordinari.

Considerazioni conclusive

L'indirizzo applicato dal Tribunale è conforme all'orientamento, oggi consolidato, secondo cui il rendiconto condominiale deve essere strutturato in modo da garantire ai condomini una rappresentazione chiara ed esaustiva dello stato patrimoniale dell'ente, comprensiva anche delle situazioni debitorie rilevanti come le morosità.

"La esistenza contemporanea del registro della contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa è necessaria ai fini della individuazione della situazione patrimoniale del condominio e per la chiarezza ed intelligibilità del documento contabile…"

Tale principio trova fondamento nell'art. 1130-bis c.c., come interpretato dalla giurisprudenza richiamata e dalla sentenza in commento: l'omessa indicazione nella nota sintetica esplicativa delle situazioni critiche (come una significativa morosità) integra vizio di annullabilità della deliberazione assembleare che abbia approvato il relativo rendiconto, ai sensi dell'art. 1137 c.c.

Sono stati altresì ribaditi i limiti all'obbligo documentale dell'amministratore: non è tenuto ad allegare tutti i giustificativi all'avviso di convocazione, ma deve conservarli e garantirne l'accesso su richiesta (artt. 1129 e 1130 c.c.). La mancata allegazione non determina invalidità, ove non sia stato impedito l'effettivo controllo dei singoli proprietari.

Quanto agli altri profili decisi: il Tribunale ha dichiarato la nullità della delibera che ha approvato lavori straordinari senza la previa costituzione del fondo speciale ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., e ha ritenuto nulla la delibera nella parte in cui ha imputato a un singolo condomino una spesa personale in assenza di accertamento o accettazione dell'onere; ha inoltre annullato voci contabili non specificamente approvate (tra cui fattura dell'amministratore 2019, maggiori compensi al direttore lavori, importi di amministrazione esposti oltre quanto deliberato, canone di fatturazione elettronica).

In conclusione: l'omessa esposizione in nota sintetica delle morosità rilevanti pregiudica il diritto dei condomini a un'informazione completa e determina l'annullamento della deliberazione di approvazione del rendiconto, fermo restando che la nuova delibera dovrà essere assunta nel rispetto dei principi affermati, tra cui la corretta e completa informazione e, per i lavori straordinari, la previa costituzione del fondo speciale.