L'omessa convocazione all'assemblea condominiale può essere fatta valere solo dal condomino non convocato

L'art. 1137 c.c. prevede che le deliberazioni dell'assemblea siano obbligatorie per tutti i condomini; la loro vincolatività, tuttavia, non esclude la possibilità di impugnazione, entro il termine perentorio di trenta giorni, quando ricorrano vizi che ne comportino l'annullabilità. In tale quadro, la regolare convocazione di tutti gli aventi diritto e la corretta informazione sull'ordine del giorno assumono un rilievo centrale, perché incidono sul diritto di partecipazione e, quindi, sulla regolare formazione della volontà assembleare.

Il termine di trenta giorni per l'impugnazione decorre, per i dissenzienti o astenuti, dalla data della deliberazione e, per gli assenti, dalla data di comunicazione della deliberazione. L'avviso di convocazione deve inoltre essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione e deve contenere la specifica indicazione dell'ordine del giorno, ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c., comma 3. L'art. 1136 c.c., comma 6, dispone poi che l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati.

Su tali presupposti si colloca la decisione resa dalla Corte d'Appello di Bari (Terza Sezione civile), n.154 del 6 febbraio 2026, in un giudizio avente ad oggetto l'impugnazione di una deliberazione assembleare adottata il 24 maggio 2022, con censure incentrate, tra l'altro, sulla dedotta carenza dei quorum e sulla pretesa irregolarità della convocazione di taluni aventi diritto.

La vicenda

Un condomino conveniva in giudizio il condominio chiedendo dichiararsi "nulla ed inefficace" la deliberazione assembleare del 24 maggio 2022, deducendo, tra i motivi, l'omesso accertamento da parte del presidente dell'assemblea della regolare convocazione di tutti gli aventi diritto, la carenza dei quorum costitutivo e deliberativo, l'omessa partecipazione del condominio all'incontro di mediazione e ulteriori doglianze attinenti alla presentazione del nuovo amministratore (non indicata, secondo l'assunto attoreo, all'ordine del giorno). Veniva altresì richiesta la condanna del condominio al pagamento della "sanzione" per mancata partecipazione alla mediazione e la condanna ex art. 96 c.p.c.

Il Tribunale di Foggia (sentenza n. 921/2024, pubblicata il 28 marzo 2024) rigettava la domanda e condannava il soccombente alle spese, disponendo anche una condanna ulteriore ex art. 96, comma 3, c.p.c. per euro 5.104,00. Proposto appello, venivano riproposte, tra le altre, le doglianze sulla carenza dei quorum e sull'omessa convocazione "di tutti i condomini", oltre a censure sulla mediazione, sulle istanze istruttorie e sulla condanna ex art. 96 c.p.c.

La decisione

La Corte territoriale ha rigettato integralmente l'appello, confermando la pronuncia di primo grado, con un percorso argomentativo che chiarisce, in modo particolarmente netto, il perimetro della legittimazione a far valere il vizio di omessa convocazione e, correlativamente, i limiti delle censure spendibili dal condomino che risulti invece regolarmente convocato.

In particolare, quanto ai motivi relativi alla dedotta omessa convocazione di "altri" aventi diritto e alla pretesa "inefficacia" della delibera (anche per asserita carenza dei quorum), la Corte ha valorizzato, in fatto, che il verbale dell'assemblea del 24 maggio 2022 indicava la celebrazione in seconda convocazione, l'elezione di presidente e segretario, nonché la presenza di undici partecipanti (tra presenti e delegati) rappresentanti 521,27 millesimi; ed ha dato atto che il verbale era stato comunicato al condomino impugnante via PEC il 1° giugno 2022. Soprattutto, la Corte ha ribadito che l'omessa convocazione di un condomino integra un vizio di annullabilità, non di nullità, e che l'azione di annullamento è riservata al soggetto nel cui interesse la legge la prevede, con conseguente difetto di legittimazione del partecipante regolarmente convocato a dolersi della pretermissione altrui.

A completamento del quadro, la Corte ha anche affrontato la questione, spesso ricorrente nella pratica, della mancata redazione del verbale "negativo" della prima convocazione, affermando che la validità della seconda convocazione non richiede necessariamente la formazione di un separato verbale attestante l'assenza totale in prima convocazione, trattandosi di condizione la cui verifica può avvenire nella seduta in seconda convocazione, anche sulla base delle informazioni rese dall'amministratore, salvo contestazioni dei presenti.

Quanto alla doglianza sulla mediazione, è stato chiarito che la mancata partecipazione al relativo procedimento non integra, di per sé, un motivo di invalidità della deliberazione assembleare, potendo semmai rilevare ai fini della regolamentazione delle spese processuali; nel caso concreto, inoltre, la Corte ha ritenuto non censurate in modo efficace (e comunque condivisibili) le ragioni già valorizzate dal Tribunale circa l'assenza di reali presupposti conciliativi, considerata la documentata "pervicacia" del condomino nell'intraprendere plurime iniziative giudiziarie nei confronti del medesimo condominio.

Le censure istruttorie sono state reputate inammissibili e infondate, sia perché le prove richieste erano state ritenute superflue ai fini del decidere, sia per difetto di specifica illustrazione della decisività dei mezzi istruttori non ammessi. È stata inoltre respinta la censura sul capo spese e sulla condanna ex art. 96 c.p.c., comma 3, confermandosi la correttezza della liquidazione e, soprattutto, la sussistenza dei presupposti della condanna "sanzionatoria" per abuso del processo, alla luce delle reiterate condotte ritenute pretestuose e defatigatorie.

Per rendere il ragionamento della Corte con il massimo grado di aderenza, si riportano i passaggi motivazionali maggiormente dirimenti:

"Come ripetutamente affermato dalla Suprema Corte, "in tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, l'omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento, e non di nullità, delle deliberazioni assunte dall'assemblea (...). Trova, dunque, applicazione in materia l'art. 1441 c.c., secondo il quale l'annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge. Ne consegue che il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per la omessa convocazione di altri condomini". Indi l'odierno appellante che NON ha mai addotto la sua omessa, tardiva o incompleta convocazione non può dolersi della eventuale omessa convocazione di altri condomini."

"La necessità della verifica del negativo esperimento della prima convocazione non comporta la necessità di redigere un verbale negativo (...); pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, nè la rende invalida (...).

Nel caso di specie i condomini erano edotti del fatto che si stavano riunendo in seconda convocazione (...) cosicché, in difetto di contestazioni dei condomini al riguardo, deve ritenersi provato il presupposto di validità della seconda convocazione (...), con conseguente raggiungimento del quorum deliberativo previsto per legge."

"La mancata partecipazione al procedimento di mediazione, lungi dall'integrare un motivo di invalidità della delibera assembleare, può essere valutata ai fini della regolamentazione delle spese del giudizio."

"La condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. (...) è volta (...) a sanzionare la violazione dei doveri di lealtà e probità (...) realizzata attraverso un vero e proprio abuso della "potestas agendi" (...). Ne consegue che la condanna (...) non richiede né la domanda di parte né la prova del danno, essendo tuttavia necessario l'accertamento (...) della mala fede (...) o della colpa grave (...)."

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., n. 17486/2006; Cass. civ., n. 10338/2014, sulla riconduzione dell'omessa convocazione al paradigma dell'annullabilità (e non della nullità) e sulla conseguente operatività del termine decadenziale di impugnazione.
• Cass. civ., n. 8520/2017; Cass. civ., n. 1007/2020, sulla carenza di legittimazione del condomino regolarmente convocato a far valere l'omessa convocazione di altri partecipanti.
• Cass. civ., n. 3862/1996; Cass. civ., n. 24132/2009, sulla non necessità del verbale negativo della prima convocazione, quale condizione non formale ma sostanziale della validità della seconda convocazione.
• Sez. Un., 22405/2018, sulla natura e sui presupposti della condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. in chiave di abuso del processo.

Considerazioni conclusive

La regola di diritto, così come applicata, va tenuta distinta dal dato fattuale: nel caso concreto, il rigetto dei motivi su convocazioni e quorum non deriva da una "sanatoria" dell'eventuale pretermissione altrui, bensì dal principio secondo cui l'azione di annullamento per omessa convocazione è spendibile soltanto dal partecipante non convocato, non dal condomino che sia stato regolarmente avvisato e che non deduca una propria lesione del diritto di intervento.

In tale prospettiva, la verifica della regolarità della seconda convocazione è stata ricondotta alla mancanza di contestazioni dei presenti circa l'esito negativo della prima convocazione, reputandosi non necessaria la predisposizione di un verbale separato "negativo".

In termini operativi, la decisione rafforza un'impostazione selettiva della legittimazione ad agire, che mira a evitare impugnazioni "sostitutive" nell'interesse di terzi e, insieme, conferma che la doglianza sulla mediazione non si traduce in un vizio della deliberazione, potendo incidere, al più, sul governo delle spese, secondo una valutazione coerente con la funzione deflattiva dell'istituto (per un inquadramento sistematico delle differenze tra nullità e annullabilità delle delibere e dei riflessi sull'impugnazione, si veda nullità e annullabilità della delibera assembleare).

In parallelo, la conferma della condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. evidenzia che la tutela del diritto di impugnazione non è neutra rispetto a condotte giudiziali reiterate e connotate da profili di strumentalità, quando il giudice accerti mala fede o colpa grave, nei termini chiariti dalle Sezioni Unite.

Quanto ai profili ulteriori emersi nella prassi, si segnala che la giurisprudenza più recente tende ad accentuare gli oneri di diligenza dell'amministratore nella corretta individuazione e convocazione degli aventi diritto, valorizzando l'effettività della titolarità e non l'apparenza, soprattutto in situazioni di trasferimento di proprietà; sul punto, Convocazione dell'acquirente e doveri di verifica dell'amministratore . Sul riparto dell'onere probatorio in tema di regolare convocazione, viene inoltre evidenziato un orientamento che pone in capo al condominio la prova dell'invio dell'avviso a tutti i partecipanti, fermo restando che la specifica allegazione del vizio resta a carico di chi impugna; in argomento, Onere della prova sulla mancata convocazione in assemblea . Resta infine centrale, anche sul piano difensivo, la cura della verbalizzazione e della "tracciabilità" dei quorum, quale presidio di verificabilità ex post; sul tema, Verbale assembleare e controllo dei quorum .