L'occupazione esclusiva del pianerottolo condominiale mediante ripostiglio privato è illegittima.

La Corte di Appello di Firenze, con sentenza n.1532 dell'8 settembre 2025, ha stabilito che la realizzazione e il mantenimento di un ripostiglio in truciolato sull'ultimo tratto delle scale condominiali costituisce un'occupazione illegittima della cosa comune.

La Corte ha escluso sia la natura pertinenziale della porzione occupata rispetto all'appartamento dell'ultimo piano, sia la possibilità di usucapione da parte della condomina convenuta.

La vicenda

L'oggetto del giudizio riguardava una struttura in truciolato, dotata di porta chiusa a chiave, che chiudeva l'ultimo tratto delle scale condominiali (circa 3,00 x 1,20 m), utilizzata esclusivamente dalla proprietaria dell'appartamento all'ultimo piano come ripostiglio personale.

Tale manufatto rendeva difficoltoso l'accesso al tetto e alla porzione condominiale della soffitta, impedendo agli altri condomini l'utilizzo della cosa comune.

Il condominio agiva in giudizio per ottenere la rimozione della struttura e il ripristino dello stato dei luoghi, sostenendo che il manufatto impediva l'uso comune e ostacolava l'accesso agli impianti presenti nella soffitta.

La convenuta eccepiva invece che il ripostiglio era stato realizzato nel 1967 dal precedente conduttore su autorizzazione dei proprietari dell'intero edificio e che tale situazione si era consolidata nel tempo senza contestazioni da parte degli altri condomini; inoltre, sosteneva che la porzione fosse divenuta pertinenza dell'appartamento o comunque oggetto di usucapione.

Il Tribunale aveva rigettato le domande del condominio, ritenendo che il manufatto fosse già presente al momento dell'acquisto dell'appartamento da parte della convenuta e costituisse sua pertinenza. In appello, dopo un primo rigetto confermato dalla Corte d'Appello (poi cassato dalla Cassazione), la causa è stata decisa nuovamente dalla Corte fiorentina in sede di rinvio.

La decisione

I giudici hanno accolto le domande degli attori (condomini), ordinando la rimozione del manufatto e il ripristino dello stato dei luoghi. La motivazione si fonda su una puntuale ricostruzione giuridica e fattuale:

• Natura condominiale degli spazi occupati: La Corte ha sottolineato che "l'ultima rampa di scale ed in specifico gli ultimi due pianerottoli e i tre gradini di collegamento risultano chiusi da una struttura di truciolare in legno imbiancata munita di porta di accesso... Questa porzione di scala...
  
  

  è comunque parte integrante del vano scala, quindi sicuramente condominiale" (cfr. c.t.u., riportata in motivazione).

• Funzione essenziale degli spazi comuni: Gli spazi occupati dal manufatto "servono da collegamento con la parte condominiale della soffitta oltre a costituire via d'accesso al tetto", funzione che non può essere alterata dall'utilizzo esclusivo da parte di un solo condomino.
• Pertinenza esclusa: Non sussiste rapporto pertinenziale tra il pianerottolo/scala e l'appartamento dell'ultimo piano: "le scale ed il pianerottolo... servono da collegamento con la restante parte del vano scale e con il tetto dell'edificio condominiale, il che esclude che gli stessi possano essere considerati come pertinenza dell'appartamento attualmente di proprietà della convenuta".

  Il rapporto pertinenziale richiede infatti una destinazione durevole impressa dal proprietario avente titolo su entrambi i beni (art. 817 c.c.), circostanza insussistente nel caso concreto; peraltro, il conduttore non può costituire pertinenze (Cass., ord., n. 20911/2021).

• Titolo contrario assente: Non risulta alcun titolo idoneo a sottrarre i pianerottoli alla "presunzione" di comunione ex art. 1117 c.c.; in particolare, il titolo rilevante è quello costitutivo del condominio (primo atto di trasferimento: Cass. n. 20693/2018; n. 13450/2016).

  L'autorizzazione verbale data al precedente conduttore è inidonea a produrre effetti traslativi (richiedendosi la forma scritta ex art. 1350 c.c.) e il preliminare del 12.6.1987 non ebbe esecuzione né fu richiamato nell'atto definitivo.

• No all'usucapione: L'eccezione riconvenzionale è stata respinta perché "la convenuta abbia conseguito la disponibilità del bene in occasione del contratto di compravendita stipulato il 10.12.1990... essendo l'atto di citazione stato notificato il 21.5.2005, non risulta decorso il ventennio atto ad usucapire la proprietà del bene ex art. 1158 c.c."; inoltre non può sommarsi il possesso del precedente inquilino perché quest'ultimo aveva agito su autorizzazione dei proprietari, "mancando atti d'interversione ex art. 1164 c.c.".

  È richiamata, altresì, la regola dell'interruzione del termine acquisitivo per effetto della domanda giudiziale (Cass., ord., n. 36627/2021).

• No risarcimento danni: Rigettata la domanda risarcitoria per difetto assoluto di prova sul pregiudizio.
• Restituzione delle somme versate: Accolta la domanda di restituzione delle somme corrisposte in esecuzione delle sentenze di primo e secondo grado, con riconoscimento dei soli interessi legali dalla data dei singoli pagamenti sino al saldo (esclusa la rivalutazione, trattandosi di debito di valuta).

I riferimenti giurisprudenziali

Sono stati richiamati numerosi precedenti conformi:

• Cass. civ., Sez. Un., sentenza 7 luglio 1993: sul regime di cui all'art. 1117 c.c. e sul criterio strutturale-funzionale delle parti comuni;
• Cass. civ., n. 23316/2020; n. 17556/2014; n. 884/2018; n. 10073/2018; n. 12980/2016; n. 1680/2015: sulla necessità che le parti comuni mantengano funzione collettiva salvo titolo contrario e sull'irrilevanza dell'utilità particolare del singolo condomino;
• Cass. civ., n. 20693/2018; n. 13450/2016: sul concetto di "titolo contrario" e sul rilievo dell'atto costitutivo;
• Cass., ord., n. 20911/2021: su presupposti e limiti del vincolo pertinenziale;
• Cass., ord., n. 36627/2021: sull'interruzione della prescrizione acquisitiva per effetto della domanda giudiziale;
• Cass., sentenza n. 6671/1984: sull'utilità oggettiva richiesta per configurare una pertinenza.

Considerazioni conclusive

L'arresto della Corte fiorentina ribadisce con chiarezza i limiti all'utilizzo individuale delle parti comuni negli edifici in regime condominiale: gli spazi quali scale e pianerottoli mantengono natura comune anche se utilizzati di fatto solo da uno dei condomini, salva l'esistenza di un titolo contrario espresso ed inequivoco.

L'utilizzazione esclusiva mediante chiusura fisica o destinazione a ripostiglio personale integra, alla luce dei principi di cui all'art. 1102 c.c., un uso non consentito quando impedisca o renda oltremodo difficile l'esercizio dei diritti degli altri condomini o l'accesso a parti comuni essenziali (come tetti o impianti).