Il Tribunale di Bologna (20 novembre 2025, n. 3055) ha sancito che l'occupazione dell'area condominiale comporta l'obbligo di risarcire i danni, oltre a quello di cessare dalla propria condotta illecita. Approfondiamo la vicenda sottoposta al giudice emiliano.
Occupazione area condominiale: fatto e decisione
Un condominio agiva in giudizio per ottenere il rilascio di un'area comune indebitamente occupata da una società, la quale vi aveva installato un distributore automatico di canapa.
La compagine chiedeva pertanto la rimozione del manufatto, la restituzione dell'area e il risarcimento dei danni.
La convenuta si difendeva eccependo che, date le caratteristiche dell'area condominiale occupata, la stessa non risultava suscettibile di alcuna destinazione economica produttiva di reddito per la controparte, per cui la richiesta risarcitoria era infondata.
Il Tribunale di Bologna (20 novembre 2025, n. 3055) ha accolto la domanda del condominio, condannando la controparte alla rimozione del manufatto, al rilascio dell'area indebitamente occupata e al risarcimento dei danni.
Il giudice emiliano evidenziava come nel proprio ricorso il condominio avesse espresso la volontà di riavere la disponibilità dell'area condominiale occupata al fine concederla in locazione a terzi, quindi al fine di esercitare il proprio diritto di godimento indiretto sull'immobile di sua proprietà.
La controparte sosteneva invece che il condominio non avrebbe potuto mettere a reddito quell'area perché, date le sue caratteristiche, la stessa non si sarebbe prestata ad alcuna destinazione economicamente utile o produttiva di reddito.
Ciò però era contraddetto dalla circostanza per cui che la stessa convenuta aveva utilizzato, attraverso il distributore automatico di cui sopra, quell'area per l'esercizio della propria attività economica fino al momento in cui il condominio aveva richiesto lo sgombero; ciò dimostrava come la suddetta area avrebbe potuto essere utilizzata a scopi economici, anche concedendola in godimento a terzi interessati a farne un uso simile a quello della società convenuta.
Secondo il Tribunale di Bologna, il danno da occupazione sussiste però solo dalla prima richiesta di rimozione del manufatto in quanto, anche se l'occupazione è cominciata prima: è solo da quando il condominio ha manifestato il proprio interesse ad utilizzare il bene che si può far decorrere il danno da impossibilità di esercitare la propria facoltà di godimento indiretto.
In merito al quantum del danno, parte attrice lo stimava in 500 euro mensili ma la quantificazione non era supportata da elementi tali da far ritenere congruo quel valore locativo dell'immobile.
Pertanto, il danno è stato liquidato in via equitativa sulla base di un minimo ragionevole quantificato in 200 euro mensili.
Occupazione area condominiale: considerazioni conclusive
Secondo la Corte di Cassazione (citata anche dal Tribunale di Bologna), il danno da occupazione sine titulo di un immobile si presume in seguito all'allegazione da parte del proprietario della «concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa» (Sez. Un., sent. 15 novembre 2022, n. 33645).
Secondo la pronuncia appena richiamata, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è rappresentato dalla concreta possibilità di esercitare il diritto di godimento, diretto o indiretto, che è andata perduta.
Qualora il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non possa essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.
La Suprema Corte ha statuito altresì che il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato.
In questo senso anche l'orientamento più recente (Cass., 14 maggio 2025, n. 12879), secondo cui Il danno da occupazione sine titulo non può più essere qualificato come danno in re ipsa ma come danno presunto per il quale è necessario allegare la perdita della concreta possibilità di godimento dell'immobile.
Questo significa che, sebbene non si richieda una prova precisa dell'ammontare del danno (che può essere liquidato equitativamente, ad esempio tramite il canone locativo di mercato), la parte che chiede il risarcimento deve comunque allegare la concreta possibilità di godimento che ha perso a causa dell'occupazione abusiva.
Il convenuto può poi contestare specificamente tale allegazione, nel rispetto dell'art. 115 comma 1 c.p.c., secondo cui «Il giudice deve porre a fondamento della decisione le prove proposte dalle parti o dal pubblico ministero nonché i fatti non specificatamente contestati dalla parte costituita».
In presenza di una contestazione specifica, sorge per l'attore l'onere di provare dettagliatamente godimento perso, onere che può essere assolto anche tramite nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza o mediante presunzioni semplici.
