La Corte di Appello di Napoli, con la sentenza n. 2055 del 25 aprile 2025, ha ribadito che il mero fatto di essere proprietario di immobili occupati abusivamente non comporta responsabilità risarcitoria nei confronti degli altri condomini per i danni subiti a causa dell'occupazione, in assenza di una specifica condotta omissiva o commissiva che abbia concorso alla produzione dell'evento dannoso.
L'occupazione abusiva degli immobili, pur arrecando un grave pregiudizio al proprietario - che si vede privato della possibilità di accesso e intervento sulle proprie unità e sugli impianti - non determina automaticamente una responsabilità aquiliana o da custodia ex artt. 2043 e 2051 c.c. nei confronti degli altri condomini, se il proprietario ha posto in essere le azioni ragionevolmente esigibili per contrastare l'illecita detenzione.
La vicenda
Alcuni condomini avevano convenuto in giudizio una società proprietaria di numerosi appartamenti all'interno dello stabile condominiale, lamentando che il disinteresse della stessa avesse favorito l'occupazione abusiva delle unità da parte di terzi, con conseguente proliferare di condotte criminali.
Gli attori chiedevano il risarcimento dei danni patrimoniali e morali ex art. 2043 c.c., nonché dei danni da custodia ex art. 2051 c.c., sostenendo la sussistenza di una culpa in vigilando per la mancata regolarizzazione degli occupanti abusivi.
I condomini deducevano, in particolare, il deprezzamento dei propri immobili e la compromissione della qualità della vita nel condominio.
Il Tribunale aveva respinto le domande, statuendo l'insussistenza della responsabilità della società proprietaria. Tale decisione è stata confermata dalla Corte d'Appello.
La decisione
I giudici d'appello hanno evidenziato che gli appellanti avevano allegato il danno derivante dalle intrusioni negli immobili della convenuta da parte di estranei responsabili di comportamenti penalmente rilevanti, ma tale allegazione non integra, di per sé, fonte di responsabilità risarcitoria neppure ai sensi dell'art. 2043 c.c.
La Corte ha valorizzato la documentazione prodotta dalla società proprietaria, la quale aveva dimostrato di aver sporto numerose querele e promosso azioni giudiziarie per ottenere il rilascio degli immobili occupati sine titulo, nonché richiesto - senza successo - il sequestro delle porzioni immobiliari ai sensi dell'art. 321, comma 3-bis c.p.p.
In particolare, la Corte ha sottolineato che "l'occupazione abusiva dell'immobile nuoce grandemente al proprietario, in quanto gli rende impossibile accedere e conseguentemente intervenire sugli immobili e sugli impianti". Gli appellanti non avevano allegato alcuna condotta omissiva specifica della società convenuta idonea ad ascriverle anche indirettamente la responsabilità del carico abitativo intollerato.
Richiamando i principi consolidati in materia di responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c., la Corte ha ribadito che "il titolo di responsabilità invocato - responsabilità da cose in custodia - presuppone la prova [...] del nesso causale tra l'evento lesivo lamentato e la cosa custodita: l'esistenza di tale nesso, tuttavia, è esclusa in presenza di un fattore estraneo cui va equiparato il comportamento colposo dello stesso danneggiato nonché il fatto del terzo" (Cass. civ., n. 18317/2015).
Nel caso concreto, l'evento dannoso era stato causato dall'abuso della cosa da parte di terzi non autorizzati e non dalla cosa stessa o dalla sua gestione da parte del proprietario.
Sotto il profilo dell'art. 2043 c.c., la Corte ha osservato che "alla società proprietaria degli stabili non può rimproverarsi di non aver agito per ottenere il rilascio degli immobili illegittimamente occupati e di essersi disinteressata delle sue proprietà trattandosi di condotta non esigibile.
Infatti l'obbligo di diligenza va sempre valutato secondo criteri di ragionevole esigibilità sicché l'inerzia del proprietario, in questo specifico caso, non può costituire fonte di responsabilità rappresentando l'agire del proprietario una facoltà e non un obbligo".
La domanda risarcitoria avrebbe potuto trovare accoglimento solo se la convenuta avesse concorso alla realizzazione dei fatti denunciati quale autrice o coautrice degli stessi; invece "il solo fatto di essere proprietaria degli immobili, ancorché consapevole dei fatti, non è idoneo a realizzare una sua responsabilità o corresponsabilità aquiliana".
I precedenti giurisprudenziali
Nella motivazione viene richiamata Cass. civ., n. 18317/2015 a sostegno del principio secondo cui il caso fortuito idoneo ad escludere la responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c. può rinvenirsi anche nella condotta autonoma, eccezionale, imprevedibile ed inevitabile del terzo.
Viene inoltre menzionata Cass. civ., n. 20849/2013 (richiamata dagli appellanti), ma la Corte d'Appello ne esclude la rilevanza rispetto alla fattispecie concreta.
Considerazioni conclusive
L'arresto della Corte d'Appello si pone nel solco dell'orientamento giurisprudenziale prevalente secondo cui il mero disinteresse del proprietario verso le proprie unità immobiliari occupate abusivamente non integra una condotta omissiva fonte di responsabilità aquiliana o da custodia nei confronti degli altri condomini, ove sia dimostrato che lo stesso abbia posto in essere le azioni ragionevolmente esigibili per contrastare l'illecita detenzione.
L'applicazione dei principi affermati dalla Corte potrebbe tuttavia incontrare limiti nelle ipotesi in cui sia provata una condotta omissiva qualificata o un comportamento doloso/collusivo del proprietario con gli occupanti abusivi: solo in tali casi potrebbe configurarsi una corresponsabilità ex art. 2043 c.c., ovvero concorrere una responsabilità da custodia ove sia ravvisabile un nesso eziologico diretto tra la cosa e il danno lamentato.
L'orientamento espresso dalla sentenza appare conforme al diritto vigente e trova riscontro nei più recenti arresti della Suprema Corte; nondimeno si segnala che sul tema permangono talune oscillazioni giurisprudenziali laddove venga accertata una grave negligenza o tolleranza attiva da parte del proprietario rispetto all'illecita occupazione (cfr., ad esempio, Cass. civ., sez. III, n. 21508/2017), circostanza tuttavia esclusa nel caso concreto dalla motivazione della sentenza qui annotata.
In definitiva, la responsabilità del proprietario per i danni subiti dagli altri condomini a causa dell'occupazione abusiva delle proprie unità può essere affermata solo ove sia provata una sua specifica condotta colposa o dolosa causalmente efficiente rispetto all'evento dannoso; diversamente, come nel caso deciso dalla Corte d'Appello di Napoli con sentenza n. 2055/2025, deve escludersi ogni automatismo risarcitorio fondato sul mero status dominicale.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
