Le locazioni degli immobili ad uso abitativo hanno, per legge, una durata minima che può arrivare anche ad otto anni (compreso il primo rinnovo). Tuttavia, in alcuni casi, le parti possono fissare una scadenza molto più breve.
Ad esempio, perché la casa deve essere occupata da uno studente, per il tempo necessario a completare il corso di studio.
Oppure, su richiesta di un lavoratore per il periodo corrispondente alla delocalizzazione in una sede lontana dalla propria dimora abituale.
In tali circostanze la durata può essere fissata anche ad un anno ed al termine del contratto il conduttore deve lasciare il bene, ferma restando l'eventualità di una nuova locazione transitoria.
È accaduto qualcosa di simile anche nel caso sottoposto alla valutazione del Tribunale di Brescia e recentemente risoltosi con la sentenza del 11 luglio 2025. In tale procedimento, l'iniziativa era assunta dal locatore che, alla scadenza del contratto transitorio, non aveva ricevuto la restituzione dell'immobile.
Inoltre, pare che il conduttore fosse stato anche inadempiente al pagamento dei canoni di locazione e di alcune spese accessorie.
Per questo motivo aveva chiesto l'intimazione di sfratto per la finita locazione e, in subordine, la risoluzione del contratto per l'inadempimento descritto.
In sede giudiziale, però, l'inquilino eccepiva la simulazione della locazione transitoria. Secondo la sua tesi, il contratto era stato firmato per sopperire alle esigenze abitative non temporanee del medesimo e, perciò, non poteva avere la durata di un anno, così fittiziamente, fissata, ma quella ben più lunga di quattro anni rinnovabili per il medesimo periodo.
Ebbene, il Tribunale di Brescia come avrà risolto la lite? Se fosse, concretamente, emersa la volontà di sottoscrivere una locazione transitoria falsa, quali sarebbero state le conseguenze? Non ci resta che approfondire il tema e comprendere come ha risolto la questione l'ufficio lombardo.
Locazioni abitative transitorie: cosa significa?
Secondo la normativa in materia, in tema di locazioni abitative, bisogna rispettare una durata minima del contratto, quattro anni più quattro o tre più due. In caso contrario, la clausola che dovesse fissare una scadenza più breve sarebbe nulla e la locazione sarebbe riportata alla durata di legge.
Tuttavia, la stessa normativa, cioè la legge n. 431/1998, prevede delle eccezioni. Ad esempio, quando le esigenze abitative del conduttore sono transitorie (per ragioni di studio, per esigenze lavorative temporanee, etc).
In tali circostanze, quindi, le parti possono concordare una durata inferiore del contratto, non c'è alcun obbligo per il locatore di concedere un eventuale rinnovo e l'inquilino non avrà alcun interesse ad eleggere la propria residenza nell'immobile locato.
Locazioni abitative transitorie simulata: quale prova per il conduttore?
Nelle locazioni transitorie l'esigenza abitativa temporanea del conduttore giustifica la durata inferiore del contratto rispetto a quello ordinaria.
Se, invece, le parti hanno intenzione di simulare tale transitorietà, ad esempio perché il locatore non vuole tenere occupato l'immobile per troppo tempo, la durata della locazione viene, pacificamente, ricondotta a quelle minima di legge (quattro + quattro).
Proprio ciò che sarebbe potuto accadere nel caso in commento, dove, secondo la ricostruzione offerta dall'inquilino convenuto, non vi era alcun'esigenza transitoria a giustificare la durata annuale della locazione. Essa era stata, quindi, simulata, il contratto doveva scadere molto più in là e l'intimazione di sfratto doveva essere respinta.
Esaminando gli atti, però, il Tribunale di Brescia ha ricordato che per giungere alla conclusione proposta dal convenuto, il conduttore deve dimostrare la reale volontà di entrambe le parti di concludere una locazione abitativa ordinaria in luogo di quella transitoria «Affinché la non corrispondenza tra la realtà effettiva, costituita dalla utilizzazione dell'immobile per esigenze abitative stabili e primarie, e la realtà apparente, consistente nella stipulazione di una locazione avente natura transitoria, possa assumere rilevanza giuridica è necessario che sussistano gli estremi della simulazione relativa, configurabile nel caso in cui risulti solo formale la volontà delle parti di concludere una locazione di natura transitoria e sia dimostrata la volontà di entrambe di concludere il contratto dissimulato».
Sull'argomento, ha proseguito l'ufficio lombardo, comprovare che il proprietario della cosa locata era a conoscenza della reale finalità abitativa del conduttore non è sufficiente a configurare quella simulazione in presenza della quale il contratto, da transitorio, diventa ordinario «L'eventuale dimostrazione che il locatore conosceva la finalità locativa concretamente perseguita dal conduttore non può sostituire il consenso del medesimo alla stipula del negozio dissimulato, semmai costituisce solo un elemento utilizzabile dal Giudice per accertare, in concreto, la simulazione del contratto di locazione apparente e la conclusione del contratto dissimulato».
Nel caso concreto, invece, la parte convenuta non aveva offerto alcuna prova della non transitorietà del contratto. Addirittura, non aveva trasferito nell'immobile nemmeno la residenza. Insomma, sul punto, la difesa del conduttore è stata deficitaria ed inidonea ad assolvere ai propri oneri probatori.
Per queste ragioni, l'intimazione di sfratto è stata concessa.
