L'art. 67 disp. att. c.c. stabilisce che ogni condomino può intervenire in assemblea anche a mezzo di rappresentante, purché munito di delega scritta. Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei proprietari e del valore proporzionale. All'amministratore non possono mai essere conferite deleghe di alcun tipo.
Detto brevemente del quadro normativo, concentriamoci ora su un problema molto sentito: quello delle deleghe false. Cosa possono fare i condòmini se, durante l'adunanza, alcuni dei presenti si spacciano per rappresentati di altri, attribuendosi poteri che in realtà non hanno?
Si pensi al condomino che falsifica completamente la firma del vicino, presentandosi in assemblea anche come rappresentante di quest'ultimo, oppure al condomino che, pur avendo ricevuto delega (parziale) solo per una specifica questione all'ordine del giorno, esorbita dall'incarico conferitogli alterando il mandato ricevuto.
In ipotesi del genere, cosa possono fare gli altri condòmini? È possibile contestare la deliberazione assunta con il voto decisivo di un falso delegato? Approfondiamo la questione.
Quando c'è un falso delegato?
Come anticipato, può purtroppo succedere che un soggetto partecipi all'assemblea dichiarando di intervenire in nome e per conto di un condomino, senza tuttavia averne i poteri.
È il fenomeno del cosiddetto falso delegato o falsus procurator, che può verificarsi essenzialmente nei seguenti casi:
- totale assenza della delega. Si pensi al soggetto presente in assemblea che si è attribuito la rappresentanza mostrando un mandato totalmente falso;
- la delega non è stata conferita per iscritto.
Si tratta di un'ipotesi rara, atteso che la legge impone la forma scritta e, di conseguenza, l'obbligo per il presidente di verificarne la sussistenza;
- il delegato non rispetta le istruzioni ricevute oppure vota in contrasto con la volontà del condomino delegante;
- il delegato esorbita dal mandato ricevuto, votando in rappresentanza anche per punti all'ordine del giorno non ricompresi nella delega (parziale) ricevuta.
Delega assembleare: i condòmini possono verificarne l'autenticità?
Per costante e risalente orientamento giurisprudenziale (Cass., n. 3952/94 e n. 8116/99), non è ammessa nessuna verifica sulla validità della delega da parte degli altri condòmini presenti in assemblea.
Come stabilito dalla Suprema Corte, infatti, «i rapporti tra il rappresentato ed il rappresentante intervenuto in assemblea sono disciplinati dalle regole del mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante è legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega e non gli altri condomini estranei a tale rapporto».
Tanto è confermato anche dal tenore dell'art. 67, quarto comma, disp. att. c.c., secondo il quale «Il rappresentante risponde con le regole del mandato».
Dunque, anche qualora uno dei condòmini si accorgesse della evidente falsità della delega (ad esempio, dell'apocrifia della firma apposta in calce al documento), non potrebbe fare nulla per impedire il voto.
Il voto del falso delegato, dunque, non è né nullo né annullabile, nei limiti di quanto si dirà nel prossimo paragrafo.
Falsa delega in assemblea: la delibera è valida?
A contestare la regolarità del voto del delegato - o la presunta firma falsa - può essere solo il soggetto rappresentato.
In questo senso anche la giurisprudenza di merito più recente (Tribu. Bari, sent. n. 1766/2023): solo il condomino delegante o quello che si ritenga falsamente rappresentato è legittimato a fare valere gli eventuali vizi della delega, non anche gli altri condòmini estranei a tale rapporto.
Come ricordato, infatti, l'operato del delegato in seno all'assemblea non è nullo e neppure annullabile ma solo inefficace nei confronti del mandante fino alla ratifica di questi; tale temporanea inefficacia non è rilevabile d'ufficio ma solo dal condomino pseudo-rappresentato.
Dunque, il condomino falsamente rappresentato può:
- ratificare l'operato del falsus procurator. Tale ratifica può essere fatta in forma tacita (lasciando decorrere il termine di impugnazione) o espressa;
- impugnare la delibera viziata.
È altresì facoltà del condomino falsamente rappresentato di agire nei confronti del falso delegato per il risarcimento dell'eventuale danno sofferto.
Falsa delega: conclusione
Se un condomino estraneo al rapporto di delega impugna una delibera affermando che sia stata adottata grazie al voto determinante di un falso delegato, non è legittimato a far valere i vizi di delega, potere che compete esclusivamente al delegante (Cass., sent. n. 22958/2022, n. 2218/2013, n. 12466/2004).
Tutto ciò significa che, se l'assemblea approva una deliberazione col voto determinante del falso delegato, il delegante dovrà impugnare la deliberazione lamentando il mancato rispetto dei quorum, dimostrando che il voto del sostituto è stato espresso in assenza di mandato oppure violando i limiti di esso (nel caso di delega parziale o in bianco).
La prova può essere fornita, ad esempio, producendo in giudizio la delega originale firmata dalle parti, dalla quale si evince che il soggetto presente in assemblea ha votato pur non avendone il potere.
