Il verbale assembleare deve essere inviato ai condomini assenti e dalla sua ricezione decorre il termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c. Il verbale, diversamente dell'avviso di convocazione, può essere inviato anche con una semplice e-mail o in altra forma. In tal caso l'amministratore si assume la responsabilità di dover fornire la prova quantomeno dell'invio in caso di impugnazione da parte di uno o più condomini.
Detta prova può essere fornita però anche per presunzioni e l'invio (e la conseguente ricezione) possono ad esempio essere dati per accertati nel momento in cui sia stata prodotta in giudizio l'e-mail contenente il verbale e la stessa sia stata inviata a un indirizzo che sia riconducibile al condomino, ad esempio perché utilizzato in precedenza nella corrispondenza tra quest'ultimo e l'amministratore. Questo quanto si ricava dall'interessante sentenza del Tribunale di Modena n. 197 del 19 febbraio 2026.
Fatto e decisione
Nella specie un condomino, nell'impugnare la delibera di approvazione del rendiconto, aveva allegato di avere ricevuto dall'amministratore un sollecito di pagamento e di avere quindi scoperto soltanto in quel momento che nel bilancio preventivo era stato illegittimamente traslato l'intero debito dei condomini dai quali aveva acquistato l'unità immobiliare e che si era accumulato negli anni precedenti.
A suo dire ciò era in contrasto con il disposto dell'art. 63, comma 4, disp. att. al codice civile, il quale prevede che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Si era quindi costituito in giudizio il condominio, eccependo la tardività dell'impugnazione, in quanto avvenuta una volta decorso il termine di decadenza previsto dall'art. 1137 c.c.. (per un approfondimento sulle obbligazioni condominiali tra venditore e acquirente si veda nuovo acquirente e debiti condominiali)
Nel decidere la controversia il Tribunale di Modena ha inteso preliminarmente ricordare che, come statuito dalla Cassazione, in tema di condominio negli edifici, devono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.
Vanno, invece, qualificate come annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione (cfr. per tutte: Cass. civile, sez. un., 07 marzo 2005, n. 4806; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17014 del 20/07/2010).
Il Giudice ha quindi ritenuto che i vizi lamentati dal condomino impugnante fossero da qualificare come di annullabilità. Sul punto si è fatto rinvio alla nota decisione delle Sezioni Unite n. 9839/2021, e a successive pronunce conformi, con cui è stato ulteriormente chiarito che sono nulle le delibere che, a maggioranza, stabiliscono o modificano i criteri generali di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi a oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.. Nel caso in esame, in base alla prospettazione di parte attrice, si sarebbe infatti stati in presenza di una deliberazione che non aveva modificato in astratto e per il futuro i criteri legali di ripartizione delle spese, ma che aveva semplicemente disposto una suddivisione di spese tra condomini in modo ritenuto erroneo.
Nel caso di specie il Tribunale ha quindi ritenuto che l'impugnativa avverso detta deliberazione fosse da considerare tardiva, evidenziando che i 30 giorni di cui all'art. 1137, comma 2, c.c. decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti e dalla data della comunicazione della deliberazione per gli assenti.
Nel caso in esame l'impugnativa era stata formalizzata solo con l'atto introduttivo del procedimento di mediazione in data 24.05.2024, avendo parte attrice evidenziato di aver avuto contezza del verbale della delibera assembleare tenutasi in data 23.10.2023 soltanto in data 26.04.2024, allorché, dopo aver ricevuto un sollecito di pagamento via e-mail da parte dell'amministrazione condominiale, aveva domandato maggiori dettagli e aveva ricevuto in pari data, sempre tramite e-mail, copia del verbale di assemblea. In realtà, emergeva dagli atti che in data 13.10.2023 era stata inviata al condomino via e-mail la convocazione assembleare e che lo stesso aveva risposto "Ricevuto". Ma, soprattutto, già in data 23.10.2023, il condomino aveva ricevuto, sempre via e-mail, copia del verbale di assemblea.
Ora, ha evidenziato il Tribunale, se è vero che l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. prescrive l'uso di forme determinate (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax, consegna a mano) per la convocazione, che garantiscono la comprovata consegna dell'avviso al destinatario e che, dunque, in astratto la comunicazione tramite posta elettronica ordinaria non è idonea a documentarne validamente la consegna (cfr. Cass. civ., 18/06/2025, n. 16399), queste forme non sono tuttavia riferibili all'invio del verbale al condomino assente, la cui forma resta libera (cfr. Tribunale Genova, Sez. III, 12/02/2024, n. 477).
Quindi, valutato che in questi casi l'onere della prova spetta al condominio e che la prova può essere raggiunta con ogni mezzo, anche per presunzioni, deve considerarsi idoneo a far decorrere i termini per l'impugnazione anche il semplice invio del verbale assembleare a mezzo e-mail all'indirizzo da sempre utilizzato tra le parti per le comunicazioni.
Nella specie, secondo il Tribunale, emergevano dagli atti indizi gravi, precisi e concordanti, utili a dimostrare che parte attrice a ottobre 2023 era pienamente a conoscenza del contenuto della delibera dalla stessa impugnata solo in data 24.05.202 (deposito istanza di mediazione) e, quindi, tardivamente.
Da una parte, infatti, era emerso che l'amministratore aveva inviato il verbale dell'assemblea via e-mail a tutti i condomini il giorno stesso della delibera (23.10.2023) e in data 13.10.2023 il relativo avviso di convocazione.
Dall'altra risultava documentalmente che vi erano state state numerose e-mail, nel periodo ottobre 2023 - maggio 2024, tra l'amministratore del condominio e il condomino impugnante, utilizzando sempre lo stesso indirizzo di posta elettronica di quest'ultimo.
Considerazioni conclusive
E' importante tenere distinti l'avviso di convocazione e il verbale assembleare qualora si intenda discutere della forma da utilizzare per l'invio ai condomini di detta documentazione. Nel primo caso, infatti, l'art. 66 disp. att. c.c. impone l'utilizzo di determinate forme a pena di invalidità.
Ciò significa, ad esempio, che spedire l'avviso di convocazione tramite e-mail non consente di ritenere soddisfatta una condizione di fondamentale importanza per la validità dell'intero procedimento di convocazione assembleare, con inevitabili ricadute sulla validità delle deliberazioni adottate in quella sede. Si tratta, ovviamente, di vizi di annullabilità e quindi le delibere conservano la loro efficacia se non sono state impugnate nei 30 giorni previsti dall'art. 1137 c.c. e successivamente annullate in sede giudiziale.
Tuttavia il termine di impugnazione, se per i condomini presenti decorre dalla data di svolgimento dell'assemblea, per quelli assenti decorre invece dalla data di ricezione del verbale assembleare, che l'amministratore è quindi tenuto a inviare ai predetti, in modo da introdurre un termine certo, spirato il quale le delibere possano considerarsi inattaccabili per vizi di forma. E, come si diceva, l'invio del verbale può avvenire in qualsiasi modo, non dovendosi in questo caso fare applicazione del disposto di cui all'art. 66 disp. att. c.c. È ragionevole ritenere che l'utilizzo di una delle forme di invio previste da quest'ultima disposizione metta a riparo l'amministratore da eventuali contestazioni. In ogni caso, per gli amministratori amanti del rischio, è possibile, come spiegato dal Tribunale di Modena, ricorrere anche ad altre forme, ivi inclusa l'e-mail. In questo caso si può infatti fare ricorso anche alla prova per presunzioni. Sta ovviamente all'amministratore, qualora voglia utilizzare una forma diversa da quelle canoniche, precostituirsi quantomeno delle prove documentali da esibire in giudizio in caso di impugnazione.
