Con l'ordinanza cautelare ex art. 700 c.p.c. n. 465/2025 del 10 dicembre 2025, il Tribunale di Catania ha ritenuto che, in presenza di riparazioni urgenti e non differibili nell'immobile locato, il conduttore sia tenuto a tollerarne l'esecuzione ai sensi dell'art. 1583 c.c., anche quando ciò comporti una privazione (anche integrale) del godimento per il tempo necessario all'esecuzione delle opere.
Il provvedimento valorizza l'accertamento tecnico sull'indifferibilità degli interventi e coordina l'obbligo di tolleranza con la tutela del conduttore sul piano del corrispettivo, richiamando l'art. 1584 c.c..
La vicenda
La controversia trae origine da un ricorso cautelare proposto dalle proprietarie-locatrici, volto a ottenere l'ordine di immediato rilascio e/o riconsegna dell'immobile per consentire l'esecuzione di lavori urgenti di ripristino; in subordine, veniva chiesto che la conduttrice fosse comunque obbligata a consentire l'esecuzione delle opere.
Le locatrici hanno allegato che l'immobile, locato con contratto del 1° marzo 2012 (con scadenza, dopo proroghe, al 1° marzo 2028), a seguito di sopralluoghi tecnici svolti nel febbraio e nell'ottobre 2024, versava in condizioni igienico-sanitarie e strutturali gravemente compromesse (umidità diffusa, lesioni su pareti e soffitti, impianti fuori norma, pavimenti sconnessi, rischio di corto circuito), tali da rendere necessari lavori urgenti e indifferibili. Dopo diffida (21 febbraio 2024), la conduttrice non ha riconsegnato l'immobile, sostenendo che gli interventi fossero compatibili con la permanenza nell'abitazione.
Nel corso del procedimento, stante la mancata collaborazione e la mancata comparizione della conduttrice, il giudice ha disposto accertamenti tecnici d'ufficio. Il CTU, pur avendo potuto effettuare un sopralluogo limitato alla parte esterna (per l'assenza della conduttrice), ha esaminato la documentazione in atti e ha riscontrato criticità coerenti con quelle già evidenziate, ravvisando la necessità di interventi urgenti e non differibili per ragioni di sicurezza (anche con riferimento al rischio di caduta di parti e intonaci) e per la presenza di impiantistica non conforme, oltre che per la compromissione delle condizioni igienico-sanitarie (infiltrazioni, umidità, muffe).
Il CTU ha stimato in 75 giorni il tempo congruo per l'esecuzione delle opere, includendo anche i tempi per l'attività autorizzativa urbanistica.
La decisione
Il Tribunale ha accolto il ricorso, ritenendo preliminarmente "la ritualità della iniziativa cautelare", in quanto la locatrice ha inteso esercitare i diritti di cui all'art. 1583 c.c. nei confronti della conduttrice che non aveva liberato l'immobile. Sulla base dell'istruttoria tecnica, il giudice ha affermato che "i risultati offerti con la relazione tecnica… consentono di ritenere sussistente la necessità ed indifferibilità della esecuzione di lavori presso l'immobile locato per un tempo stimato di giorni 75".
Sul piano giuridico, è stato richiamato l'art. 1583 c.c. ("se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle…"), precisando che la disposizione riguarda "esclusivamente… le riparazioni indifferibili" e che il parametro dell'indifferibilità va coordinato con l'obbligo del locatore di mantenere il bene "in istato da servire all'uso convenuto" ex art. 1575, comma 1, n. 2, c.c.. In connessione con ciò, il Tribunale ha richiamato l'art. 1584 c.c., che riconosce al conduttore il diritto a una riduzione del corrispettivo quando le riparazioni si protraggano oltre determinati limiti temporali.
Quanto ai presupposti cautelari, è stata ritenuta la sussistenza del fumus boni iuris e del periculum in mora, avuto riguardo "a) alla accertata indifferibilità dei lavori… b) al comportamento tenuto dalla resistente", la quale non aveva collaborato né prima né durante il giudizio (anche impedendo l'accesso all'immobile).
In concreto, è stato disposto che la conduttrice "tolleri, ai sensi dell'art. 1583 c.c., l'esecuzione dei lavori indifferibili… e consenta lo svolgimento dei lavori immediatamente" per il periodo stimato di 75 giorni (salve complicazioni), con obbligo di lasciare l'immobile nella fase di esecuzione. Il Tribunale ha altresì previsto che "nel periodo in cui [la conduttrice] dovrà lasciare l'immobile dovrà considerarsi sospeso il pagamento del canone ai sensi dell'art. 1584 c.c.".
Il provvedimento ha infine posto a carico della conduttrice le spese di lite e le spese di CTU, con obbligo di rifusione in favore delle locatrici in caso di anticipazione.
I riferimenti normativi
Il Tribunale ha fondato la decisione sui principi codicistici (artt. 1575, 1583 e 1584 c.c.) e sullo strumento cautelare di cui all'art. 700 c.p.c., senza richiamare precedenti giurisprudenziali specifici.
In particolare, l'art. 1584 c.c. disciplina la riduzione del corrispettivo in relazione alla durata delle riparazioni e all'entità del mancato godimento; nel caso concreto, il Tribunale ha ritenuto che, dovendo la conduttrice lasciare l'immobile per l'esecuzione delle opere, la tutela sul canone potesse tradursi in una sospensione per il periodo corrispondente, cioè in una riduzione parametrata a un mancato godimento ritenuto, di fatto, non compatibile con la permanenza.
Considerazioni Conclusive
Il provvedimento chiarisce che l'obbligo del conduttore di tollerare le riparazioni durante la locazione opera solo in presenza di interventi non differibili, da verificarsi in concreto, e trova il proprio fondamento nell'obbligo del locatore di conservare l'immobile idoneo all'uso convenuto (art. 1575 c.c.).
In questa prospettiva, la CTU ha avuto un ruolo determinante nel dare consistenza al requisito dell'indifferibilità e nel supportare la valutazione cautelare su fumus e periculum, anche in ragione dei profili di rischio per l'incolumità.
Sul piano del sinallagma, viene espressamente riconosciuta la tutela del conduttore sul corrispettivo (art. 1584 c.c.): nel caso di lavori incompatibili con la permanenza e con conseguente obbligo di lasciare l'immobile, la riduzione può arrivare, in concreto, alla integrale sospensione del canone per il periodo di mancato godimento.
Resta fermo che, ove l'urgenza e l'indifferibilità non risultino adeguatamente provate (tipicamente mediante idonea istruttoria tecnica), non può imporsi un analogo sacrificio al conduttore, né può anticiparsi in via cautelare una misura che presupponga riparazioni non strettamente necessarie e non procrastinabili.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
