L'uso indiretto della cosa comune mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza dell'assemblea soltanto quando non sia possibile l'uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali. Questo il principio di diritto formulato dalla seconda sezione civile della Corte di Cassazione nella recente sentenza n. 14299 del 14 maggio 2026.
Fatto e decisione
Nella specie un condomino impugnava la delibera assembleare con la quale si era deciso di rinnovare ad altro condomino, titolare di un bar posto al piano terra, la locazione di parte del plateatico condominiale fronte spiaggia, da occupare con sedie e tavolini, per la stagione estiva e per un determinato corrispettivo. L'attore lamentava la nullità/annullabilità della delibera, tra gli altri motivi, per la concessione in uso esclusivo dell'area comune al predetto condomino in violazione del principio del pari uso delle parti comuni di cui all'art. 1102 c.c.. Si era costituito in giudizio il condominio, rilevando che la delibera impugnata non aveva determinato alcuna modifica d'uso delle parti comuni e che da sempre era stato autorizzato l'utilizzo di una piccola porzione degli spazi comuni da parte del bar con contratti di durata limitata al periodo estivo, in considerazione dell'utilità anche per i singoli condomini.
Sia in primo che in secondo grado l'impugnazione era stata rigettata. La Corte di appello, in particolare, aveva evidenziato che l'uso deliberato dall'assemblea riguardava una piccola parte dell'area comune e, soprattutto, un uso stagionale, limitato nel tempo e nel godimento (esclusivamente con sedie e tavolini), senza alcuna incidenza sulla consistenza del bene e per il quale il condomino impugnante non aveva lamentato alcun concreto pregiudizio. Inoltre, come affermato dal giudice di prime cure, la stipulazione di un contratto di locazione era atto di ordinaria amministrazione nel caso il contratto avesse una durata inferiore ai nove anni. Questo principio, secondo la Corte, si applicava anche in ambito condominiale, precisandosi inoltre che con la locazione non produceva un uso esclusivo del bene a favore del locatario, ma un semplice utilizzo differente destinato al maggiore rendimento della cosa comune. E ciò, secondo i giudici, era avvenuto nel caso di specie, poiché la maggioranza dei condomini aveva deliberato di utilizzare parte del plateatico condominiale concedendolo in locazione a un condomino e così ritraendone un profitto in termini economici. Dai documenti versati in atti si evinceva, infatti, che la concessione in locazione al bar dell'area in contestazione costituiva un uso consolidato da lungo tempo, avendo l'assemblea in più occasioni discusso e deliberato di assegnare parte del plateatico all'esercizio commerciale, limitatamente al periodo estivo e dietro versamento di un corrispettivo.
Impugnata la sentenza dinanzi alla Suprema Corte, quest'ultima ha evidenziato che il plateatico corrispondente a parte del cortile condominiale deve considerarsi un bene di norma suscettibile di uso diretto da parte di tutti i condomini e, nella specie, non risultava che lo stesso fosse stato oggetto di alcun frazionamento attraverso la ripartizione degli spazi o la previsione di turni temporali. Secondo i giudici di legittimità la Corte di Appello aveva errato nel fare riferimento al fatto che la stipulazione di un contratto di locazione deve essere considerato, anche in ambito condominiale, come atto di ordinaria amministrazione in tutti i casi in cui il contratto abbia una durata inferiore ai nove anni. Inoltre, sempre secondo la Cassazione, i giudici di appello avevano affermato erroneamente che con la locazione non si produce un uso esclusivo del bene a favore del locatario, ma un semplice utilizzo differente destinato al maggiore rendimento della cosa comune. Al contrario, secondo la Suprema Corte, la locazione comporta un uso indiretto della cosa comune che, incidendo sull'estensione del diritto reale che ciascun condomino possiede sull'intero bene indiviso, può essere disposto dall'assemblea dei condomini a maggioranza soltanto quando non sia possibile l'uso promiscuo, sempreché la cosa comune non consenta una divisione, sia pure approssimativa, del godimento (cfr. Cass. civ., n. 8528/94, n. 6010/84, n. 312/82). Pertanto i giudici di legittimità hanno cassato la sentenza di appello, avendo la stessa erroneamente ritenuto che in un caso del genere sia valida la deliberazione assembleare adottata a maggioranza e non all'unanimità, costituendo ciò una violazione degli artt. 1102 e 1335 c.c..
Considerazioni conclusive
La questione giuridica presa in esame dalla Suprema Corte attiene alla possibilità, per l'assemblea condominiale, di deliberare a maggioranza la locazione di una parte comune, stabilendo così una modalità di uso indiretto della cosa, pur essendo possibile un uso diretto della stessa. Infatti, per giurisprudenza consolidata, nel condominio di edifici la locazione di una parte comune ne concreta un uso indiretto, che può essere disposto con deliberazione a maggioranza solo ove della parte oggetto di locazione non sia possibile un uso diretto da parte di tutti i condomini. A sua volta, l'uso diretto è possibile non solo in modo promiscuo, proporzionale alla quota di ciascuno, bensì anche in modo frazionato, attraverso ripartizione di spazi oppure previsione di turni temporali (cfr. Cass. civ., n. 22435/2011). Nella sentenza in questione la seconda sezione civile della Corte di Cassazione ha quindi formulato il seguente principio di diritto: l'uso indiretto della cosa mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza solo quando non sia possibile l'uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali (si vedano: Cass. civ., n. 22 marzo 2001, n. 4131; 27 giugno 2003, n. 10248; 22 luglio 2004, n. 13763; 27 ottobre 2011, n. 22435; 12 giugno 2023, n. 16557) (per un approfondimento sul diritto al pari uso delle parti comuni).
