Il decoro architettonico rappresenta, secondo l'elaborazione giurisprudenziale, l'insieme delle linee, delle forme e delle strutture che conferiscono all'edificio una fisionomia estetica armonica e riconoscibile.
Sono vietate non solo le innovazioni che alterano radicalmente l'aspetto del fabbricato, ma anche quelle che pur incidendo su singoli elementi risultino idonee a compromettere l'armonia complessiva modificando la simmetria e la sequenza uniforme delle strutture.
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Napoli (sentenza n. 4976 del 25 marzo 2026) il quale, chiamato a pronunciarsi sulla legittimità delle opere realizzate dai convenuti consistenti nella rimozione della porta originaria e nella creazione di un vano con due nuovi accessi, ha ritenuto tali modifiche integranti una lesione del decoro architettonico dello stabile condominiale in quanto incidenti negativamente sull'uniformità e simmetria del pianerottolo.
Fatto e decisione
Un condominio conveniva in giudizio i proprietari di un'unità immobiliare situata nello stabile condominiale, i quali avevano frazionato l'appartamento originario in due unità distinte ed eliminato la porta di accesso alla unità immobiliare di loro proprietà, sostituendola con due nuove porte d'ingresso a servizio dei due appartamenti procedendo alla apertura di un vano sul pianerottolo delle scale condominiali utilizzato anche come deposito. Chiedeva, pertanto, l'accertamento della lesione del decoro architettonico nonché la condanna dei convenuti al ripristino dello status quo ante mediante installazione e posa in opera della originaria porta di accesso alla unità immobiliare di loro proprietà.
Si costituivano in giudizio i convenuti i quali chiedevano di respingere le domande proposte nei loro confronti, evidenziando che l'intervento non ledeva il decoro architettonico ed era stato autorizzato dall'amministratore dell'epoca.
Secondo i convenuti, poi, l'amministratore non poteva agire in giudizio in difetto di delibera assembleare. In via gradata, evidenziavano l'assenza di lesione del decoro architettonico in quanto l'estetica dell'edificio era già compromessa.
Istruita la causa documentalmente, il Tribunale ha preliminarmente rigettato l'eccezione di legittimazione attiva e nel merito ha accolto la domanda del Condominio ritenendo che le opere realizzate dai convenuti avessero leso il decoro architettonico dell'edificio ponendo in essere un'alterazione della sequenza uniforme delle aperture del pianerottolo.
Considerazioni conclusive
Il Tribunale ha affrontato la questione della legittimazione attiva dell'amministratore in caso di modifiche dell'edificio nonché quella del decoro architettonico dello stabile condominiale.
Quanto all'eccezione di difetto di legittimazione attiva dell'amministratore del condominio, per non essere stato autorizzato dall'assemblea condominiale, il Tribunale l'ha ritenuto infondata inquadrando l'azione intrapresa nel compimento di atti conservativi relativi alle parti comuni, di cui all'art. 1130, n. 4 c.c., per le quali, quindi, l'amministratore ha poteri di rappresentanza ex art. 1131, co. 1, c.c. senza necessità di autorizzazione dell'assemblea (in termini, Cass. 10869/23; Cass. 14626/10).
Invero, l'amministratore di condominio può promuovere qualunque lite senza alcuna necessità di autorizzazione assembleare nell'ambito delle materie che rientrano nelle sue attribuzioni, specificate dall'art. 1130 c.c., mentre necessita di apposita delibera, ai sensi dell'art. 1136 quarto comma c.c., per dar corso ad azioni che esorbitano le anzidette competenze.
La rappresentanza processuale del condominio, sancita dall'art. 1131 c.c., gli conferisce, pertanto, il potere di agire autonomamente per la tutela di una vasta serie di diritti, come quelli relativi alle parti comuni dell'edificio, al recupero di crediti nei confronti dei terzi o dei condomini morosi, ad azioni di natura risarcitoria o per compiere atti conservativi.
Quanto al decoro architettonico - che deve essere rispettato, ai sensi degli art. 1102, 1120 e 1122 c.c., da ogni opera riguardante la proprietà esclusiva o le parti comuni dello stabile condominiale - il Giudice, nel ritenerne integrata nel caso di specie la lesione, ha richiamato alcuni principi giurisprudenziali in materia.
Per decoro architettonico deve intendersi, infatti, "l'estetica dell'edificio, costituita dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia" (cfr., fra le altre, Cass. sent. n. 27551 del 14.12.2005).
Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso (Cass. 18928/20).
Al fine di compiere tale valutazione devono essere tenute presenti le condizioni in cui il fabbricato si trovava prima dell'esecuzione delle opere stesse (Cass. 16518/23; Cass. 29584/21; Cass. 5417/02). Tuttavia, la giurisprudenza ha precisato che non occorre: né che fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall'innovazione, abbia un particolare pregio artistico, né che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, essendo sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità (Cass. 14455/09).
L'alterazione del decoro architettonico, inoltre, può derivare anche "dalla modifica dell'originario aspetto di singoli elementi o di singole parti dell'edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili per sè di considerazione autonoma" (cfr. Cass. n. 5899/2024 ove è stata cassata la decisione del giudice del merito, la quale aveva invece escluso la possibilità di considerare l'atrio dell'edificio come un elemento dotato, in sé, di autonomo valore estetico e qualificante del pregio architettonico dell'edificio).
Nel caso di specie, dalle prove fotografiche, era emerso che: l'edificio presentava un'estetica semplice, ma omogenea; nel pianerottolo dei convenuti la porta era stata rimossa ed era presente un vano grezzo visibile con bordi grezzi non rifiniti, tale da interrompere l'uniformità delle altre aperture del pianerottolo; negli altri pianerottoli, infatti, le porte di ingresso, rappresentavano, invece, un elemento architettonico ripetuto e caratterizzante che contribuiva alla sua simmetria visiva.
Secondo il Tribunale, pertanto, l'intervento realizzato dai convenuti alterava la sequenza uniforme delle aperture incidendo in modo significativo sulla fisionomia del vano scala e costituiva, quindi, lesione del decoro architettonico dello stabile condominiale.
