Il Tribunale di Roma, con sentenza n.14957 del 28 ottobre 2025, ha esaminato la questione della chiusura di un balcone mediante l'installazione di vetrate e grigliati in legno, verificando se tali opere integrassero una lesione del decoro architettonico ovvero un pregiudizio alla stabilità dell'edificio condominiale.
Secondo il giudice romano, la realizzazione di vetrate a pacchetto prive di telaio e di grigliati in legno non determina, di per sé, una lesione del decoro architettonico quando siano rispettati gli allineamenti e le forme geometriche originarie dell'edificio e tali elementi non appaiano come "corpi aggiunti" rispetto alla facciata.
La consulenza tecnica d'ufficio ha inoltre escluso un pregiudizio alla stabilità dell'edificio derivante dall'intervento contestato. Di seguito si ripercorrono i principali passaggi della decisione.
La vicenda
L'attore, proprietario di un'unità immobiliare nello stabile condominiale, ha convenuto in giudizio i nudi proprietari dell'appartamento soprastante chiedendo la condanna alla rimozione delle vetrate e dei grigliati in legno installati a chiusura del relativo balcone.
Egli deduceva che l'intervento, eseguito senza autorizzazione assembleare, avesse stravolto la facciata anteriore - da lui qualificata come di pregio artistico - ledendo il decoro architettonico e determinando un deprezzamento anche della sua proprietà esclusiva, oltre a compromettere la stabilità dell'edificio per il carico aggiuntivo non previsto.
L'attore invocava, in diritto, la violazione del regolamento condominiale (art. 15: "divieto di costruire sulle terrazze del superattico e di alterare comunque l'attuale struttura esterna del fabbricato") nonché dei limiti posti dagli artt. 1120 e 1122 c.c.
I convenuti eccepivano il difetto di legittimazione passiva, sostenendo che l'opera fosse stata realizzata dall'usufruttuaria (successivamente chiamata in causa), e contestavano comunque nel merito le domande attoree.
Dopo l'espletamento della consulenza tecnica d'ufficio, la causa è stata trattenuta in decisione senza ulteriori attività istruttorie.
La decisione
Il Tribunale ha rigettato tutte le domande proposte dall'attore.
Sul piano processuale, il giudice ha disatteso l'eccezione preliminare dei convenuti, ritenendo che "i nudi proprietari devono ritenersi nella loro qualità passivamente legittimati rispetto alla domanda di riduzione in pristino al pari dell'usufruttuaria […] unica esecutrice dell'intervento in questione". L'attore aveva, peraltro, esteso le proprie domande anche nei confronti della chiamata in causa.
Nel merito, il Tribunale ha ritenuto infondate le pretese attoree sulla base delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio. In particolare:
- "Le due vetrate a 'pacchetto' - disposte perpendicolarmente a chiusura del balcone […] e prive di telaio - non ledono il decoro architettonico dell'edificio in quanto ne rispettano 'gli allineamenti e le forme geometriche' e non appaiono pertanto come un 'corpo aggiunto' (essendo oltretutto visibili dall'esterno solo nella loro configurazione temporanea di completa chiusura)".
- "Sembra poi da escludere nella fattispecie che dei semplici 'grigliati in legno' - frequentemente utilizzati dai condomini anche per giustificabili esigenze di privacy - costituiscano dei 'parapetti' o delle 'palizzate' […] e possano comunque comportare anch'essi la lesione del decoro architettonico di un edificio nemmeno caratterizzato da un particolare pregio artistico (come si evince dalla documentazione fotografica allegata)".
- "Nelle facciate della palazzina […] sono comunque presenti (e visibili) altri corpi estranei alla costruzione originale ('caldaie, condizionatori, grate di sicurezza in diverse geometrie e colori, modifiche degli imbotti dei vani finestra mediante rivestimento in lamiera verniciata, tubazioni, canaline graticci in legno, tende da sole in diverse colorazioni')".
- Sotto il profilo statico, l'ausiliario ha stimato un "peso complessivo di 312 kg distribuito a vetrate chiuse su una superficie lineare di circa 6,5 mt - con un carico ripartito di appena 48 kg per metro lineare - e a vetrate aperte con due carichi non eccessivi di circa 150 kg ognuno, […] assimilando il peso di ogni singola vetrata a quello di un comune vaso di fiori di dimensioni medio/grandi", escludendo qualsiasi pregiudizio alla stabilità dell'edificio.
- Quanto al divieto regolamentare di cui all'art. 15 ("divieto di costruire sulle terrazze del superattico e di alterare comunque l'attuale struttura esterna del fabbricato"), il Tribunale ha osservato che tale clausola non imponeva una valutazione diversa poiché "deve escludersi […] che l'intervento abbia comportato tale alterazione della 'struttura esterna'".
Considerazioni conclusive
Dalla motivazione emerge che interventi quali vetrate a pacchetto prive di telaio e grigliati lignei, se allineati ai prospetti e alle geometrie originarie e non percepiti come corpi aggiunti, non integrano - di regola - una lesione del decoro architettonico, specie quando il fabbricato, pur di aspetto decoroso, non presenti particolare pregio artistico e risulti già connotato dalla presenza di molteplici elementi estranei.
Determinante è stata la CTU, che ha escluso sia la compromissione del decoro sia profili di rischio statico, quantificando i carichi delle vetrate e assimilando il peso delle singole ante a quello di un comune vaso da fiori.
Ne è conseguito il rigetto della domanda di riduzione in pristino e delle ulteriori pretese attoree, con condanna dell'attore alle spese di lite in favore dei convenuti e della chiamata in causa, nonché alla rifusione delle spese di CTU.
Resta ferma, in linea generale, la necessità di una valutazione caso per caso e della preventiva verifica del regolamento condominiale e di eventuali vincoli pubblicistici: la tutela del decoro architettonico presuppone una comparazione tra lo stato attuale dell'immobile e l'opera contestata, alla luce delle specificità del fabbricato e delle sue trasformazioni.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
