Le modifiche abusive alla fossa Imhoff comportano l'ordine di eliminazione delle opere e il ripristino della regolarità

La responsabilità del singolo condomino per i danni derivanti da opere realizzate sulle parti comuni dell'edificio, in assenza di rispetto delle prescrizioni normative e delle regole dell'arte, è stata oggetto di approfondita valutazione nell'ordinanza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere del 14 luglio 2025. Il provvedimento chiarisce i presupposti per l'esperibilità dell'azione possessoria da parte dell'amministratore di condominio e i limiti entro cui il consenso assembleare può incidere sulla legittimità delle modifiche apportate alle parti comuni.

La vicenda

L'amministratore di condominio, in rappresentanza dei condomini, ha agito giudizialmente nei confronti di un condomino che, pur avendo ottenuto autorizzazione assembleare a realizzare una fossa settica Imhoff per lo scarico delle acque luride provenienti dal proprio secondo bagno, aveva eseguito le opere in difformità rispetto a quanto deliberato e senza osservare le prescrizioni tecniche e normative. In particolare, il resistente aveva:

• realizzato una fossa con caratteristiche diverse da quelle autorizzate;
• modificato arbitrariamente le tubazioni condominiali destinate allo scarico delle "acque grigie" provenienti dalle cucine;
• tagliato sezioni delle tubazioni comuni per farvi confluire anche le proprie acque nere;
• creato un nuovo pozzetto collegando ad esso un tubo destinato a raccogliere i propri residui liquidi e solidi;
• realizzato una nicchia nel muro perimetrale comune per l'alloggiamento della propria caldaia.

Tali interventi avevano determinato occlusioni e fuoriuscite di liquami dal pozzetto, oltre alla propagazione di odori molesti sia nel cortile che negli appartamenti degli altri condomini.

L'amministratore ha chiesto la cessazione delle turbative al compossesso dei beni comuni, il ripristino dello status quo ante e la rimozione delle opere abusive.

La decisione

L'ordinanza ha accolto parzialmente il ricorso dell'amministratore, ordinando al resistente l'eliminazione della turbativa arrecata mediante la realizzazione delle opere indicate dal CTU come idonee alla risoluzione della problematica. Il Tribunale ha così motivato:

"Nel condominio può essere utilmente esperita tutela possessoria quando un singolo condòmino alteri o violi, senza il consenso ed in pregiudizio degli altri condòmini, il godimento delle cose comuni in modo da impedire o restringere il godimento spettante a ciascun compossessore pro indiviso sulla cosa medesima." (Corte appello Firenze sez. III, 02/11/2022 n. 2433)

L'azione proposta deve qualificarsi come azione di manutenzione del possesso, in quanto diretta ad ottenere un provvedimento giurisdizionale per effetto del quale è richiesta la cessazione degli effetti lesivi del comportamento antigiuridico di turbativa del possesso. [...] Per la configurazione della molestia nel possesso non è necessario che l'attentato al possesso medesimo si esplichi mediante un'alterazione fisica dello stato di fatto e la produzione di un danno attuale, ma è sufficiente che lo stato del possesso sia posto anche soltanto in dubbio o in pericolo." (Cass. civ., Sez. II, 04/03/1991 n. 2255)

Sulla base della consulenza tecnica d'ufficio, il Tribunale ha accertato che:

• I fenomeni di reflusso e occlusione si sono verificati solo dopo la realizzazione della nuova fossa settica Imhoff e del relativo pozzetto;
• Il tratto di tubazione installato dal resistente non rispettava le dimensioni minime raccomandate dalla normativa tecnica vigente ("La fossa settica (tipo Imhoff) istallata dal resistente formalmente NON RISULTA A NORMA come evidenziato dai grafici esplicativi e tabelle dei produttori");
• Tali difformità hanno determinato un rallentamento e una saturazione della rete di scarico comune con conseguente fuoriuscita di liquami;
• L'origine dei problemi non era imputabile alla vetustà dell'impianto condominiale ("Il CTU nel corso delle verifiche [...] NON HA RILEVATO O ACCERTATO alcun aspetto o situazione della rete di scarico [...] riconducibile alle cause che hanno determinato le problematiche [...] denunciate dal ricorrente").

Quanto alla nicchia realizzata sul muro portante comune per l'alloggiamento della caldaia, il Tribunale - sulla base degli accertamenti tecnici - ha escluso che tale intervento avesse compromesso la staticità dell'edificio o arrecato pregiudizio apprezzabile al decoro architettonico ("per le dimensioni ridotte e per il posizionamento nella facciata posteriore, non determini un'apprezzabile lesione tale da integrare la molestia intollerabile").

Pertanto la domanda è stata accolta solo limitatamente alle turbative derivanti dalle modifiche all'impianto fognario.

I riferimenti giurisprudenziali

L'ordinanza richiama espressamente:

• Corte appello Firenze sez. III, 02/11/2022 n. 2433: sulla legittimazione attiva dell'amministratore ad agire in via possessoria ex artt. 1130 n. 4 e 1131 c.c.;
• Cass. civ., Sez. II, 04/03/1991 n. 2255; Cass., sentenza n. 107/2016; Cass., sentenza n. 4908/1998; Cass., sentenza n. 10343/2002: sui presupposti oggettivi e soggettivi della molestia possessoria;
• Cass., sentenza n. 17072/2015; Cass., sentenza n. 7748/2011: sull'esperibilità dell'azione possessoria a tutela anche del decoro architettonico.

Considerazioni conclusive

L'ordinanza conferma che l'autorizzazione assembleare non esonera il condomino dall'obbligo di rispettare le normative tecniche vigenti né lo legittima ad apportare modifiche alle parti comuni in modo difforme rispetto a quanto deliberato o comunque idoneo a ledere il compossesso degli altri partecipanti.

L'amministratore è legittimato ad agire in giudizio ex art. 1130 n. 4 c.c., anche con azioni possessorie volte alla cessazione delle turbative arrecate alle parti comuni da parte dei singoli condomini.

L'accoglimento parziale della domanda dimostra che la tutela possessoria può essere accordata solo ove sia effettivamente riscontrata una molestia intollerabile secondo criteri oggettivi ("Risulta allora che le opere realizzate dal resistente abbiano causato una molestia intollerabile a carico del Condominio"). La valutazione circa l'intollerabilità spetta al giudice sulla base degli accertamenti tecnici svolti nel caso concreto.

Sul piano processuale va sottolineata la correttezza della qualificazione dell'azione come manutenzione del possesso ex art. 703 c.p.c.; inoltre viene ribadito che l'accertamento del possesso deve essere effettuato in relazione allo ius possessionis [...] mentre non assume alcuna rilevanza il cd. ius possidendi.

In conclusione: ogni intervento sulle parti comuni deve rispettare sia le autorizzazioni assembleari sia le norme tecniche vigenti; qualora ne derivi una turbativa intollerabile al compossesso degli altri condomini - accertata anche tramite CTU - sussiste titolo per ordinare la rimozione o modifica delle opere ai sensi degli artt. 703 ss. c.p.c.

L'amministratore può agire autonomamente a tutela dei beni comuni senza necessità di ulteriore mandato assembleare specifico.