In materia di condominio, qualora insorga una lite per occorse infiltrazioni con conseguenti danni all'interno di un immobile, al fine di poter individuare il soggetto responsabile è dirimente l'espletamento di una accurata indagine peritale.
A tal riguardo, appare evidente come, sovente, la ricerca della causa delle percolazioni non sia di pronta e facile soluzione, per cui si rende necessario esperire più sopralluoghi, anche mediante l'ausilio di strumentazione tecnica (video ispezioni/prove di colore), per comprendere se la rottura o il difetto di costruzione all'origine del fenomeno infiltrativo interessa una parte comune o una tubazione, impianto o pertinenza privata.
È opportuno ed utile precisare che, nelle richiamate ipotesi, la responsabilità per i danni provocati ad un immobile ubicato all'interno di un edificio condominiale, è correlata alla mancata debita diligenza nella custodia e, per l'effetto, alla carenza della doverosa manutenzione oppure a difetti di costruzione e, ancora, alla realizzazione di opere ed interventi non a regola d'arte.
La pronuncia resa dal Tribunale di Genova (sentenza n. 2595 del 25 novembre 2025) rappresenta un caso concreto esemplificativo delle richiamate questioni e problematiche ed e' l'occasione per tornare a trattare i profili giuridici che investono la responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c.
La vicenda
Il proprietario di un box auto facente parte di un complesso condominiale ha convenuto in giudizio il condominio, nella persona dell'amministratore, e la condomina proprietaria del giardino sovrastante, per accertare la loro responsabilità nella causazione delle infiltrazioni subite, provenienti da un pozzetto e dalle tubazioni di raccolta delle acque reflue, con contestuale richiesta di risarcimento dei danni sofferti tenuto conto dei costi per il ripristino del locale che dell'ammaloramento dei beni mobili ivi presenti.
Il condominio e la condomina proprietaria del giardino si sono costituiti eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva, e comunque, contestando la domanda avanzata all'uopo chiedendo, ulteriormente, di essere autorizzati a convenire in giudizio le rispettive assicurazioni per essere manlevati nella denegata ipotesi in cui venisse accertata la loro responsabilità.
Autorizzata la chiamata in causa delle compagnie assicurative, quest'ultime condividevano, reiterandole, le difese dei propri assicurati, negando l'operatività delle polizze.
Previo esame delle motivazioni ed argomentazioni addotte, valutato il materiale probatorio già in atti, il Giudicante ha disposto consulenza tecnica di ufficio (CTU), di cui ha condiviso le risultanze, accogliendo parzialmente la pretesa avanzata dall'attore per i motivi in appresso illustrati.
Responsabilità per le cose in custodia ex art. 2051 c.c.
Per una esaustiva disamina del tema in esame è confacente rammentare il disposto normativo dell'art. 2051 c.c. in aderenza al quale "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".
In proposito, non vi può essere dubbio che, nel caso de quo, operi detta norma ritenuto e considerato che i danni sono stati provocati da un impianto e, dunque, da una cosa, sul cui proprietario incombe l'obbligo di vigilanza e manutenzione, propedeutico ad impedire il manifestarsi di danni o pregiudizi a terzi.
In ragione di ciò, è palese che, così come il condominio assume la veste e qualità di custode dei beni e servizi comuni per cui è onerato dal predisporre ed assumere le decisioni atte ad assicurare la corretta manutenzione ed utilizzo, anche il singolo proprietario di un immobile è onerato dei medesimi obblighi per le parti e/o impianti di pertinenza esclusiva per ovviare che possano insorgere danni da malfunzionamenti o deterioramenti.
Sul punto, è appropriato precisare che, invero, la responsabilità da cose in custodia ha natura oggettiva e presuppone che la cosa sia sottoposta al potere di controllo e vigilanza del custode, stante la disponibilità della stessa, da cui ne deriva il correlato obbligo di intervento.
A conforto, anche recentemente, la Giurisprudenza di Legittimità ha ribadito, in rispondenza ad orientamento costante e consolidato che "In tema di responsabilità per danni cagionati da cose, custode è il proprietario o, comunque, il titolare della signoria, anche di fatto, sulla cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, in quanto, avendo un potere effettivo sulla stessa, è in condizioni di controllare i rischi ad essa inerenti" (Cassazione civile sez. III, 28/11/2025, n.31165)
Ebbene, nella fattispecie de qua, dalle risultanze delle indagini compiute, come cristallizzate nella perizia redatta dal CTU, a seguito dell'incarico conferito dal Giudicante, è emerso che la causa delle infiltrazioni occorse ne box auto dell'auto dell'attore sono riferibili unicamente alla mancata tenuta del pozzetto posto nel giardino della condomina, ad esclusivo servizio della stessa, difetto riconducibile a vizi costruttivi e manutentivi.
Sotto tale profilo, occorre, ulteriormente rilevare, come se il danno deriva da un vizio di natura intrinseca, quale quello costruttivo o manutentivo, non può essere invocato il caso fortuito poiché "In tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, la responsabilità del custode è esclusa solo dal fortuito, che può consistere anche nel fatto del terzo quando la condotta di quest'ultimo, estranea al custode, è di per sè idonea a provocare il danno a prescindere dall'uso della cosa in custodia; ne consegue che non ricorre caso fortuito quando il vizio costruttivo abbia provocato il danno durante l'utilizzo della cosa in custodia" (Cassazione civile sez. VI, 09/11/2017, n. 26533).
L'esito degli accertamenti occorsi dimostra, quindi, il nesso di causalità tra i difetti costruttivi/manutentivi riscontrati nel pozzetto, le percolazioni ed i danni al box auto, per cui, in considerazione della custodia materiale e giuridica del manufatto, responsabile, ai sensi dell'art. 2051 c.c., è la condomina proprietaria del giardino ove il pozzetto è collocato, essendo l'unica ad avere il potere di "governo" sullo stesso, e anche in quanto, ad abundantiam, è inaccessibile a terzi.
In conseguenza, è stata esclusa integralmente la responsabilità del condominio.
Quantificazione del risarcimento e condanna al pagamento
Fermo quanto sopra argomentato, in ordine alla quantificazione del risarcimento dei danni sofferti, la pretesa attorea è stata accolta solo con riferimento ai danni rilevati alle strutture danneggiate dalle infiltrazioni (intonaco, tinteggiatura) nel locale oggetto di causa, non essendo stato assolto l'onere probatorio da parte dell'attore in merito alla esistenza ed al valore dei beni mobili ivi custoditi risultando carente la entità materiale del pregiudizio subito.
Per quanto concerne il soggetto tenuto al pagamento, il Giudicante ha rigettato la eccezione della assicurazione sulla non operatività della polizza della condomina, condannandola a rilevarla indenne sia in ordine al pagamento dei danni riconosciuti, come accertati dalla CTU, che alle spese e competenze legali.
In ordine alla regolamentazione delle spese tra l'attore ed il condominio, il Giudice le ha compensate in considerazione della incertezza sulla titolarità e custodia del pozzetto.
