Il dato normativo è noto a tutti: «L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa.
In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati» (art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ.).
Alla luce della norma appena menzionata, è lecito chiedersi in quali casi l'amministratore possa derogare agli strumenti di trasmissione dell'avviso di convocazione indicati dalla legge, facendo ricorso a metodi più agevoli ed economici ma, al contempo, che non garantiscano allo stesso modo la corretta ricezione da parte del destinatario.
Nello specifico, ci si chiede se l'avviso di convocazione possa essere trasmesso tramite email ordinaria ai singoli condòmini.
La giurisprudenza di legittimità (Cass., 18 giugno 2025, n. 16399) ha recentemente chiarito che l'avviso di convocazione inviato via email ordinaria è nullo, anche se il condomino ha acconsentito all'utilizzo di tale modalità; conseguentemente, la deliberazione è annullabile.
Così testualmente la pronuncia appena menzionata: «L'assemblea non può validamente deliberare, né l'amministratore può comunque disporre, che gli avvisi di convocazione delle future riunioni siano inoltrati mediante messaggio di posta elettronica ordinaria. Semmai il regolamento condominiale, allo scopo di garantire un sollecito svolgimento di tutte le attività concernenti i comuni interessi, può stabilire forme alternative di comunicazione, sempre che esse, tuttavia, prescelgano un valido sistema convenzionale di presunzione di conoscenza degli avvisi diretti agli aventi diritto, tale non rivelandosi il messaggio di posta elettronica semplice. Opera, invero, il limite dell'art. 72 disp. att. c.c., il quale, prescrive che "i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69"».
Insomma: contrariamente a quanto sostenuto dalla precedente giurisprudenza di merito, per la Corte di Cassazione l'invio dell'avviso di convocazione tramite email ordinaria è nullo anche se previsto dal regolamento - il quale può limitarsi a prevedere modalità di trasmissione diverse da quelle stabilite dal codice civile ma che garantiscano ugualmente la prova certa della consegna -, deliberato dall'assemblea oppure accettato dal condomino ricevente.
La norma di cui al terzo comma dell'art. 66 disp. att. c.c. è dunque inderogabile, con conseguente annullabilità della deliberazione nel caso di sua violazione.
L'amministratore che convoca l'assemblea, dunque, deve necessariamente utilizzare strumenti che garantiscano prova certa della consegna, come la pec o la raccomandata.
Si tratta di un vero e proprio revirement, se solo si tiene conto dei precedenti che avevano sposato la tesi opposta.
Vale la pena di citare la Corte d'Appello di Brescia: «Se è corretto ritenere che unico strumento equipollente alla raccomandata indicata dalla disposizione di legge è la comunicazione tramite posta elettronica certificata, posto che solo con tale modalità perviene al notificante un messaggio di accettazione e consegna dell'avviso, è altrettanto vero che, se il condomino chiede espressamente che la comunicazione dell'avviso di convocazione gli giunga tramite un mezzo "informale" quale la email, non avendo egli indicato un indirizzo pec bensì l'indirizzo email, ne consegue che l'invio dell'avviso di convocazione a mezzo posta elettronica ordinaria deve ritenersi valido» (App. Brescia, 3 gennaio 2019, n. 4).
Sposando l'orientamento della Suprema Corte, la giurisprudenza di merito più recente (Trib. Roma, 23 dicembre 2025, n. 18013) ha rammentato come la comunicazione ai condòmini dell'avviso di convocazione dell'assemblea sia un atto recettizio e che solo la posta elettronica certificata (e non l'email) - consentendo di ritenere la stessa giunta all'indirizzo del destinatario nel momento in cui il sistema genera la ricevuta di accettazione e di consegna del messaggio nella casella del destinatario - determini una presunzione di conoscenza dell'atto analoga a quella prevista, per le dichiarazioni negoziali, dall'art. 1335 c.c.
Con l'invio alla casella email ordinaria vengono a mancare tutti i sistemi di corredo della certezza della comunicazione che consentono, pur se la mail non sia in concreto letta, di averne per verificati gli effetti legali per il solo fatto che essa sia pervenuta presso l'indirizzo di posta certificata del destinatario.
La ricevuta di avvenuta consegna, propria solo della regolare notifica a mezzo pec, non è sostituibile, con validi effetti legali, da eventuali forme meno rigorose di analoga documentazione della posta mail ordinaria.
Ne deriva il seguente principio di diritto: l'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. prescrive forme determinate per la comunicazione ai condòmini dell'avviso di convocazione all'assemblea (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), dettando una disciplina inderogabile stabilita a tutela delle regole della collegialità e dunque degli interessi fondamentali del condominio, che devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti, con esclusione della validità di ogni diversa regolamentazione espressa dall'autonomia privata che contempli modalità alternative di trasmissione dell'avviso inidonee a documentarne la consegna all'indirizzo del destinatario quale, nella specie, il messaggio di posta elettronica semplice.
