La convocazione tramite e-mail ordinaria non è valida se manca la prova di ricezione

L'art. 66 disp. att. c.c., come modificato dalla legge n. 220/2012, prescrive che l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale sia comunicato ai condomini esclusivamente mediante posta raccomandata, posta elettronica certificata (PEC), fax o consegna a mano. L'utilizzo della posta elettronica ordinaria non è previsto dalla norma, poiché non assicura certezza giuridica della consegna al destinatario.

Il Tribunale di Agrigento, con sentenza del 13 ottobre 2025, ha annullato le deliberazioni assembleari adottate in assenza di alcuni condomini convocati tramite e-mail ordinaria, ribadendo il carattere tassativo e inderogabile delle forme di comunicazione previste dall'art. 66 disp. att. c.c.

La vicenda

Alcuni condomini hanno impugnato la delibera adottata dall'assemblea in loro assenza, deducendo l'invalidità per violazione delle norme sulla convocazione e omessa comunicazione dell'avviso. In particolare, è stato eccepito che la convocazione era avvenuta tramite posta elettronica ordinaria, mezzo non contemplato dalla normativa vigente, e che uno dei condomini non aveva ricevuto alcuna convocazione, neppure con tale modalità.

Gli attori hanno chiesto l'annullamento delle deliberazioni aventi ad oggetto l'approvazione del bilancio consuntivo 2021 e del bilancio preventivo 2022, con relativa ripartizione delle spese.

Il condominio ha contestato la fondatezza delle domande, sostenendo che gli attori avrebbero autorizzato l'amministratore a utilizzare la posta elettronica ordinaria per le convocazioni e la trasmissione degli atti condominiali, al fine di ridurre i costi di gestione.

La decisione

Il Tribunale ha preliminarmente riconosciuto la procedibilità della domanda, avendo gli attori tempestivamente esperito la mediazione obbligatoria ex d.lgs. 28/2010 su impulso del giudice. È stata inoltre accertata la tempestività dell'impugnazione, essendo stata notificata entro il termine di 30 giorni dalla comunicazione della delibera impugnata.

Nel merito, il giudice ha accolto la domanda attorea, annullando le deliberazioni per violazione delle forme prescritte per la convocazione. Il Tribunale ha ricordato che il vizio di omessa o irregolare convocazione integra un'ipotesi di annullabilità (Cass., Sez. Unite, n. 4806/2005) e che, in caso di contestazione, incombe al condominio provare di avere regolarmente convocato i condomini nei tempi e con le modalità di legge (cfr. Cass. n. 5254/2011; Cass. n. 10875/1998; Cass. n. 22685/2014), poiché l'avviso costituisce elemento costitutivo della validità della delibera.

Il giudice ha evidenziato che "a seguito della novella del 2012, l'art. 66 disp. att. c.c. individua ora in maniera tassativa le forme di comunicazione della convocazione assembleare, consentendo l'utilizzo della PEC, del fax o della consegna a mano, oltre alla raccomandata a/r" e che "la giurisprudenza di legittimità ha chiarito come tale previsione abbia carattere inderogabile e non sia sufficiente, ai fini della validità della convocazione, l'utilizzo di mezzi diversi, quand'anche concordati con il singolo condomino".

Il Tribunale ha richiamato l'ordinanza della Cassazione 18 giugno 2025, n. 16399, secondo cui l'art. 66 disp. att. c.c. prescrive forme determinate per la convocazione (raccomandata, PEC, fax, consegna a mano) e "l'assemblea non può validamente deliberare, né l'amministratore può disporre, che gli avvisi di convocazione siano inoltrati mediante messaggio di posta elettronica ordinaria".

È stato inoltre ribadito che "il citato art. 66, comma 3, non contempla il messaggio di posta elettronica semplice, giacché esso non consente di ritenere in alcun modo comprovata la consegna della mail all'indirizzo del destinatario", e che la "ricevuta di avvenuta consegna" è propria della notifica a mezzo PEC e non è surrogabile con documentazione meno rigorosa (Cass. nn. 35922 e 15345/2023).

Il provvedimento evidenzia, altresì, i limiti posti dall'art. 72 disp. att. c.c. alla possibilità di prevedere in regolamento forme alternative.

Nel caso concreto, il condominio non ha fornito prova scritta dell'autorizzazione degli attori all'uso della posta elettronica ordinaria, né ha dimostrato che tutti fossero stati effettivamente convocati secondo le modalità prescritte; in particolare, non è stata smentita l'assoluta mancata convocazione di uno degli attori. Da ciò l'annullamento delle deliberazioni impugnate e la condanna del condominio al pagamento delle spese.

I riferimenti giurisprudenziali

La decisione richiama espressamente: Cass. civ., sez. II, n. 16399/2025; Cass. nn. 35922 e 15345/2023; Cass., Sez. Unite, n. 4806/2005; nonché Cass. n. 5254/2011, Cass. n. 10875/1998 e Cass. n. 22685/2014 in tema di onere della prova della regolare convocazione.

Considerazioni conclusive

L'orientamento applicato dal Tribunale di Agrigento è conforme a quello consolidato della Cassazione, secondo cui la validità delle deliberazioni assembleari presuppone il rispetto delle modalità di convocazione tassativamente previste dall'art. 66 disp. att. c.c., non derogabili nemmeno in virtù di accordi individuali con i singoli condomini o prassi di comodo.

La ratio è garantire certezza e uniformità nella partecipazione, tutelando la collegialità delle decisioni e prevenendo contestazioni sulla ricezione degli avvisi. L'utilizzo della posta elettronica ordinaria è inidoneo a fornire la necessaria prova della consegna e non è equiparabile agli strumenti previsti dalla legge.

Va aggiunto che, se l'amministratore avesse acquisito una prova certa della consegna conforme alle forme legali (ad esempio: sottoscrizione per consegna a mano dell'avviso anche se contenente il testo dell'e-mail, conferma a mezzo e-mail che riproduca il contenuto della comunicazione; ecc...), l'esito sarebbe certamente stato diverso; la mera posta elettronica ordinaria, senza una prova legale di consegna o senza ricondurre la comunicazione a una delle forme tipizzate, non è sufficiente.

In conclusione, ai fini della validità delle deliberazioni assembleari, la convocazione deve avvenire esclusivamente con i mezzi previsti dall'art. 66 disp. att. c.c.; l'utilizzo di modalità differenti (compresa l'e-mail ordinaria), in assenza di una prova di consegna riconducibile alle forme legali, comporta l'annullabilità delle delibere su tempestiva impugnazione dei condomini interessati.