Nel quadro della gestione condominiale, uno degli aspetti più controversi e suscettibili di generare conflitti è rappresentato dall'esecuzione di lavori extra capitolato, ovvero interventi non contemplati nel contratto originario né previamente deliberati dall'assemblea. Quando tali opere vengono disposte unilateralmente dall'amministratore, si pone una questione di rilevante interesse sia sul piano giuridico che su quello operativo: quali sono i confini dell'autonomia decisionale dell'amministratore, e fino a che punto egli può agire senza il preventivo consenso dell'organo assembleare? Una risposta a queste domande è contenuta nella motivazione della sentenza n. 939 del 31 luglio 2025.
La vicenda
Una società appaltatrice chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti di un condominio per ottenere il pagamento della somma di euro 24.808,17, oltre interessi, spese di procedura e oneri di legge, quale corrispettivo per l'esecuzione di opere di manutenzione straordinaria commissionate dal condominio stesso.
Il condominio proponeva opposizione tempestiva, sostenendo che, in relazione alle opere appaltate, l'impresa aveva emesso fatture per un totale complessivo di euro 212.729,13 e che, a fronte di tali fatture, aveva già ricevuto pagamenti per euro 202.211,60.
Pertanto, il residuo eventualmente dovuto ammontava a soli euro 9.612,39, importo che, secondo l'opponente, non risultava comunque dovuto per una duplice ragione.
In primo luogo, il condominio notava che il contratto di appalto, all'articolo 8, comma 5, prevedeva che il condominio trattenesse una somma pari al 10% del valore complessivo delle opere commissionate, a titolo di garanzia per la corretta esecuzione dei lavori.
Tale somma avrebbe dovuto essere svincolata solo a seguito di collaudo positivo approvato dalla Direzione Lavori.
Il condominio faceva presente che l'importo sopra detto trattenuto in garanzia era una cifra significativamente inferiore rispetto alla percentuale pattuita contrattualmente. Inoltre osservava che il collaudo finale, condizione necessaria per lo svincolo delle somme trattenute, non era mai stato effettuato.
A sostegno dell'infondatezza della pretesa creditoria, il condominio ha poi evidenziato la presenza di numerosi vizi e difetti nelle opere realizzate dalla società appaltatrice.
Infine, il condominio ha contestato integralmente la fattura (dell'importo di euro 16.500,00,) in quanto relativa a interventi extra capitolato mai autorizzati né dall'amministratore condominiale, né dal direttore dei lavori, né dall'assemblea condominiale.
In ragione di quanto esposto, l'opponente chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo e il rigetto della domanda proposta dalla società appaltatrice.
In via riconvenzionale, il condominio domandava la condanna della controparte a pagare gli importi necessari ad emendare i vizi ed i difetti lamentati, incamerando anche le somme già trattenute in garanzia.
La società opposta si costituiva in giudizio eccependo, in via preliminare, l'inesistenza dell'opposizione proposta dal condominio, in quanto la stessa sarebbe stata intrapresa in assenza di una preventiva delibera assembleare, necessaria per autorizzare l'instaurazione del giudizio.
Nel merito, la società contestava integralmente le difese formulate dal condominio, negando l'esistenza delle criticità e dei vizi lamentati. Con riferimento alla fattura relativa alle opere extra capitolato, la società ribadiva l'effettiva esecuzione delle in essa indicate, sostenendo che sia la tipologia degli interventi sia l'entità del compenso fossero stati concordati tra le parti.
In ogni caso, affermava il proprio diritto a ricevere il pagamento per le opere realizzate, le quali risultano pacificamente completate, invocando, qualora non riconosciuto il corrispettivo contrattuale, il principio dell'ingiustificato arricchimento ai sensi dell'articolo 2041 c.c., in quanto il condominio avrebbe comunque beneficiato delle prestazioni eseguite.
Alla luce di quanto esposto, la società opposta domandava al giudice la concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto e il rigetto dell'opposizione proposta dal condominio.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha accolto parzialmente le ragioni del condominio. Come ha notato lo stesso giudice, dall'istruttoria è emerso che la società opposta ha effettivamente eseguito anche i lavori extra contratto. Infatti il consulente tecnico d'ufficio ha confermato che tali opere erano state integralmente e correttamente realizzate.
Il Tribunale ha evidenziato che i lavori in questione non erano stati previamente autorizzati dall'assemblea condominiale.
Gli accordi relativi alla loro esecuzione e al pagamento erano stati definiti esclusivamente tra l'allora amministratore del condominio, il direttore dei lavori e l'impresa esecutrice, senza alcun coinvolgimento dell'organo assembleare.
Il Tribunale ha rilevato l'assenza di qualsiasi prova che l'assemblea condominiale avesse conferito all'amministratore un'autorizzazione preventiva alla stipula degli accordi, né che avesse successivamente ratificato il suo operato.
Di conseguenza, a parere del giudice lombardo, gli accordi intercorsi tra l'amministratore e l'impresa non hanno prodotto effetti nei confronti del condominio, che non li aveva né approvati né ratificati. Il Tribunale ha stabilito che, poiché non esisteva un accordo valido che giustificasse il pagamento richiesto per i lavori extra capitolato, la richiesta della società non ha fondamento.
Il decreto è stato annullato. È stata accolta però la domanda di arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c. proposta della società appaltatrice.
In ogni caso il Tribunale ha riconosciuto il diritto del condominio di trattenere la somma residua sino a che non si verifica la condizione contrattualmente prevista del collaudo.
Riflessioni conclusive
È principio consolidato in giurisprudenza che, ai sensi dell'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., l'approvazione di lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni dell'edificio condominiale richiede una delibera assembleare adottata con le maggioranze prescritte dall'art. 1136, comma 4, c.c. Tale delibera deve individuare con sufficiente precisione l'oggetto del contratto di appalto da stipulare, ovvero le opere da eseguire e il relativo importo, senza necessità di dettagliare ogni aspetto tecnico, ma fissando gli elementi costruttivi essenziali, sia sotto il profilo qualitativo che quantitativo.
La Corte di Cassazione ha affermato che l'amministratore non può procedere autonomamente all'affidamento di lavori straordinari (anche extra capitolato) senza preventiva autorizzazione assembleare, salvo si tratti di opere urgenti.
Occorre, infatti, l'autorizzazione dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., e con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 4, c.c., per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale (Cass, civ., sez. II, 28/03/2025, n. 8255).
L'iniziativa contrattuale dell'amministratore che, come avvenuto nel caso di specie, senza previa approvazione o successiva ratifica dell'assemblea, disponga l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria non contemplati dal contratto d'appalto non determina l'insorgenza di alcun obbligo di contribuzione in capo ai condomini, non trovando applicazione il principio secondo cui l'atto compiuto dall'organo di una società, benché irregolarmente, resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso.
L'assemblea può, però, ratificare le spese straordinarie erogate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione (Cass. civ., sez. II, 10/08/2009, n. 18192).
