Secondo il Tribunale di Salerno (sentenza 22 giugno 2026, n. 3811), l'inerzia del condominio dopo la risoluzione del contratto di appalto comporta responsabilità per danni quando la mancata attivazione dell'ente impedisce o riduce la piena fruibilità dell'unità immobiliare del singolo condomino. Il condominio deve affidare tempestivamente i lavori a una nuova impresa evitando di lasciare le opere incomplete e compromettere così il valore locativo dell'appartamento di un condomino-locatore.
La vicenda
La vicenda prendeva avvio quando una condomina decideva di citare in giudizio il condominio. L'attrice sosteneva che l'incompleta sistemazione della terrazza ampia e panoramica di sua proprietà aveva compromesso la possibilità di locare il proprio appartamento e, conseguentemente, chiedeva il risarcimento del danno da perdita di chance locativa. Nel 2017 il condominio aveva affidato a un'impresa alcune opere di manutenzione straordinaria della copertura. I lavori, però, procedevano a rilento e poi venivano sospesi dal direttore dei lavori perché l'impresa non era in regola con i versamenti contributivi. Da quel momento la terrazza rimaneva in uno stato grezzo: mancava l'impermeabilizzazione e le finiture. L'attrice sosteneva che il condominio non aveva fatto nulla per sollecitare l'impresa, né per risolvere il contratto, né per affidare i lavori a un nuovo appaltatore. Nel frattempo, l'immobile non poteva essere locato: un potenziale conduttore aveva manifestato interesse per un canone annuo di 20.000 euro, ma solo a condizione che la terrazza fosse completata.
Il condominio, costituitosi in giudizio, contestava ogni addebito. Il convenuto sosteneva che la responsabilità fosse dell'impresa, che aveva violato gli obblighi contrattuali e le norme contributive. Nel corso del procedimento, l'amministratore del condominio, interrogato formalmente, confermava che i lavori non erano ripresi dopo la sospensione del 30 novembre 2017 e che la terrazza dell'attrice era rimasta incompleta. Confermava anche che l'immobile non era pienamente fruibile e che le fotografie prodotte dall'attrice rappresentavano fedelmente lo stato dei luoghi. La testimonianza dell'agente immobiliare incaricato della locazione confermava l'esistenza di una proposta di affitto subordinata al completamento dei lavori.
Il condominio aveva risolto il contratto con l'impresa solo il 9 marzo 2018, dopo una diffida. Ma dopo la risoluzione, non aveva affidato i lavori a nessun altro. L'attrice, con una PEC del 14 aprile 2018, aveva sollecitato l'amministratore a intervenire, evidenziando il danno economico derivante dalla mancata locazione. Nonostante ciò, nessuna iniziativa veniva assunta per completare le opere.
La situazione rimaneva immutata per mesi: terrazza inutilizzabile, immobile non locabile, valore locativo compromesso.
La decisione
Il Tribunale ha ricostruito la vicenda distinguendo due fasi. Nella prima, fino alla risoluzione del contratto di appalto, ha ritenuto che la responsabilità fosse dell'impresa appaltatrice: il condominio aveva diffidato l'impresa e aveva poi risolto il contratto, sicché non poteva parlarsi di culpa in eligendo o di mancata vigilanza. Secondo il giudice campano il condominio non era tenuto a un controllo generale sull'attività dell'appaltatore, ma solo a evitare specifiche violazioni di regole di cautela, che nel caso non erano state né dedotte né provate.
Nella seconda fase, invece, il Tribunale ha ravvisato una responsabilità del condominio.
A partire dalla PEC del 14 aprile 2018, con cui l'attrice aveva sollecitato la ripresa dei lavori, il condominio era consapevole del danno in corso e dell'urgenza di affidare le opere a una nuova impresa. Nonostante ciò, non aveva fatto nulla.
Il Tribunale ha accertato come la mancata fruizione della terrazza abbia ridotto il valore locativo dell'immobile. Ha ritenuto attendibile la proposta di locazione da 20.000 euro annui e ha stimato una diminuzione del valore del 30%, pari a 6.000 euro annui, cioè 500 euro al mese. Ha quindi condannato il condominio a risarcire all'attrice 500 euro mensili dal maggio 2018 fino alla data della sentenza.
Ha inoltre condannato il condominio al pagamento delle spese di mediazione e delle spese processuali, applicando il principio di soccombenza e liquidando gli importi secondo i parametri del D.M. 147/2022.
Considerazioni conclusive
La controversia riguarda una terrazza a livello di uso esclusivo, la cui mancata sistemazione ha inciso direttamente sulla fruibilità dell'appartamento sovrastante: come noto, tali superfici, quando svolgono funzione di copertura delle unità sottostanti, seguono il criterio di ripartizione delle spese previsto dall'art. 1126 c.c., con un terzo a carico del titolare dell'uso esclusivo e due terzi a carico dei condomini sottostanti.
L'obbligo dei proprietari delle unità sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello, in uso o proprietà esclusivi, di contribuire per due terzi alle spese di manutenzione o ricostruzione ex art. 1126 c.c. si fonda sull'utilità che la copertura offre agli appartamenti. Per questo motivo, a prescindere dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni sulla necessità di riparare, ricostruire o sostituire gli elementi strutturali del lastrico o della terrazza, come solaio, guaine impermeabilizzanti e opere funzionali alla copertura, spettano all'assemblea condominiale (Cass. civ., sez. II, 23/07/2025, n. 20992).
Nel caso esaminato l'assemblea, dopo la risoluzione del contratto di appalto, non ha incaricato alcuna impresa per completare le opere sulla terrazza a livello di uso esclusivo, lasciando il lastrico in condizioni grezze e non fruibili (si segnala lavori urgenti e rimborso al proprietario).
Questa inerzia protratta ha integrato un comportamento colposo ai sensi dell'art. 2043 c.c., procurando all'attrice un danno economico consistente (in assenza di prova della completa inutilizzabilità dell'appartamento) nella riduzione di chanche di locazione dell'immobile, o quanto meno, nel ridotto valore locativo dello stesso a causa dell'inutilizzabilità del terrazzo circostante l'appartamento e dotato di vista mare (Trib. Roma 4 maggio 2023, n. 6756).
