In molti casi, i rapporti tra un condominio ed il proprio amministratore s'interrompono all'improvviso senza che sia stato approvato l'ultimo bilancio consuntivo. Addirittura, in una circostanza come quella appena descritta, potrebbe risultare incerto persino il compenso dovuto all'ex rappresentante del fabbricato.
Se ciò dovesse accadere, la contestazione sul pagamento e sulla misura dell'onorario preteso dal professionista sarebbe alquanto probabile.
È avvenuto qualcosa di simile anche nella vicenda sottoposta al vaglio del Tribunale di Napoli ed appena conclusasi con la sentenza n. 7486 del 28 luglio 2025.
In particolare, secondo la narrazione offerta dall'ex amministratore di un edificio, al termine del rapporto risultavano impagati circa 13.000 euro a titolo di onorario e spese anticipate relativi agli ultimi 4 anni di gestione.
Per tale ragione, l'assemblea aveva deciso di riconoscere 6.500 euro al già mandatario a titolo transattivo.
Tuttavia, poiché erano stati versati soltanto 3.000 euro, la questione si era spostata in Tribunale dove l'attore chiedeva l'intera somma inizialmente pretesa, detratto quanto già ricevuto.
Pertanto, all'invocato ufficio partenopeo è spettato il compito di stabilire torti e ragioni nella vicenda, rispondendo a questa domanda: l'assemblea condominiale può riconoscere il debito/onorario dell'amministratore?
Non ci resta che scoprire come ha risolto il quesito il Tribunale di Napoli.
Approvazione onorario amministratore nel consuntivo: è legittima?
Nel caso oggetto della sentenza in commento, l'onorario dell'amministratore relativo agli ultimi quattro anni di gestione non era stato oggetto di specifica approvazione dell'assemblea al momento della sua nomina e/o della sua conferma.
Perciò, sebbene fosse incontestata l'avvenuta gestione, secondo la versione del fabbricato convenuto, non vi erano i presupposti per riconoscere alcunché al già mandatario dell'edificio. Ebbene, il Tribunale di Napoli ha sposato questa posizione difensiva argomentando in base all'art. 1129 co. 14 cod. civ. «L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta».
Approfittando della dissertazione sul tema, l'ufficio partenopeo ha, inoltre, precisato che l'onorario del professionista, se mancante di specifica approvazione al momento della nomina, non può essere legittimato nemmeno nel caso in cui esso sia contabilmente ricompreso nel consuntivo e questo sia, regolarmente, votato dall'assemblea del condominio.
Anche la giurisprudenza di legittimità sostiene ciò, affermando la nullità della nomina dell'amministratore e del compenso da questo preteso se la determinazione dell'onorario dovesse essere prevista solo all'interno del rendiconto approvato al termine della gestione «Cass. n. 12927/2022 che ha enunciato il seguente principio di diritto: "agli effetti dell'art. 1129 c.c., comma 14, il quale prevede la nullità testuale della nomina dell'amministratore di condominio ove non sia specificato l'importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall'assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto».
Condominio riconosce l'onorario dovuto all'amministratore in assemblea: quale validità?
Sappiamo che, per il Codice civile, il compenso dell'amministratore di un condominio può essere validamente riconosciuto soltanto se viene determinato al momento della nomina del professionista e se viene, quindi, contestualmente accettato dal consesso dell'edificio (ex art. 1129 co. 14 cod. civ.).
Può accadere, però, che questa specificazione e la conseguente approvazione non siano mai avvenute e che, come nel caso della sentenza in commento, l'onorario dell'amministratore sia stato riconosciuto in un secondo momento, magari in un'assemblea che ha accettato di versare al già mandatario una certa somma a titolo transattivo della pretesa iniziale.
Ebbene, tale circostanza, potrebbe giustificare la richiesta di pagamento? In altri termini, un condomino può riconoscere il debito, a titolo di onorario, dovuto al proprio rappresentante? Il Tribunale di Napoli ha risposto negativamente a questa domanda.
Per l'ufficio partenopeo, in tema di compenso dell'amministratore di un condominio, non bisogna mai dimenticare che questo è legittimamente dovuto solo se è stato fissato ed accettato al momento della nomina. In tutti gli altri casi, la questione sarebbe affetta da nullità.
In coclsusione, l'eventuale riconoscimento del debito da parte dell'assemblea di un edificio non può sanare la nullità testuale sancita dal Codice civile, in tema di onorario dell'amministratore, ove questo non sia stato precisato ed accettato al momento della nomina «anche ove ci trovassimo al cospetto di un atto di riconoscimento del debito lo stesso non potrebbe che essere nullo perché privo della capacità di sanare la nullità testuale del rapporto sottostante».
