L'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria in ambito condominiale non rientra nelle attribuzioni proprie dell'amministratore richiedendo una delibera assembleare, adottata con le maggioranze di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c. Solo questo può conferire efficacia ad un contratto di appalto sottoscritto dal rappresentante condominiale il quale, tuttavia, deve essere tale proprio nel momento in cui firma l'atto.
Il Tribunale di Asti, con la sentenza n. 607 in data 11 dicembre 2025, ha affrontato la questione sotto il profilo del riconoscimento dei diritti vantati dall'appaltatore per effetto del rapporto in essere con il condominio e dei presupposti che rendono effettiva la sua tutela.
Accolta l'opposizione al decreto ingiuntivo per illegittima sottoscrizione di un contratto di appalto. Fatto e decisione
Il Tribunale di Asti ha definito il contenzioso insorto tra un Condominio, la ditta appaltatrice ed il firmatario di due contratti di appalto per lavori condominiali di manutenzione straordinaria e di efficientamento energetico dell'edificio, entrambi da effettuare tramite le agevolazioni fiscali all'epoca previste.
La lite riguardava l'opposizione, promossa dal Condominio, al decreto ingiuntivo ottenuto dall'impresa per il pagamento di una somma riconosciuta a titolo di penale per il recesso dai detti contratti di appalto. Opposizione che si fondava sui seguenti motivi:
- nullità di entrambi i contratti perché sottoscritti, a nome del Condominio da soggetto privo del potere di rappresentanza;
- inesistenza di una formale dichiarazione di recesso, quanto piuttosto di una comunicazione di risoluzione contrattuale;
- inadempimento della convenuta in relazione all'esecuzione dei contratti e
- omessa pattuizione e, in via subordinata, vessatorietà e manifesta eccessività della clausola penale.
La domanda dell'opponente mirava ad ottenere la revoca del decreto ingiuntivo e, in subordine, la riduzione tanto della somma ingiunta nei limiti di quanto accertato, quanto della penale, nonché l'accertamento della responsabilità esclusiva del sottoscrittore dei contratti di appalto in quanto falsus procurator, con sua condanna al pagamento delle eventuali somme dovute.
Le parti si costituivano in giudizio contestando gli addebiti formulati nei loro confronti, ma il Tribunale riconosceva fondata l'opposizione e revocava il decreto ingiuntivo provvedendo anche in ordine alle spese di lite.
Il Tribunale ha rilevato che la documentazione prodotta aveva dimostrato che al momento della sottoscrizione dei contratti di appalto il firmatario non era più amministratore del condominio per essere stato sostituito da altro soggetto di nuova nomina, con la conseguenza che al momento era privo del potere di rappresentanza al medesimo attribuito dall'art. 1131 c.c.
Tale circostanza, non contestata dalla convenuta, non era stata peraltro sufficiente per riconoscere la sussistenza del principio dell'apparenza del diritto dalla stessa invocato, in ragione del fatto che anche dopo il subentro del nuovo amministratore il suo dante causa aveva continuato a comportarsi, all'interno e verso l'esterno del condominio, come se ancora rivestisse tale carica.
Nella fattispecie, infatti, era da escludere la buona fede del terzo (ovvero dell'appaltatore) che aveva concluso il contratto con il falso rappresentante (amministratore privo di poteri), poiché il legale rappresentante dell'appaltatore era un condomino del condominio nel quale si sarebbero dovuti effettuare i lavori ed aveva personalmente partecipato proprio all'assemblea nel corso della quale vi era stato un avvicendamento di amministratori.
Sulla base di tali circostanze, anch'esse non contestate dalla convenuta e provate dal verbale assembleare, il Tribunale, in assenza del requisito dell'affidamento incolpevole del terzo, correttamente non aveva riconosciuto come applicabile al caso de quo il principio dell'apparenza.
Questo aveva, quindi, comportato che i contratti di appalto non potevano produrre effetti nella sfera giuridica del condominio, mentre il contrario sarebbe stato possibile se fosse intervenuta una successiva loro ratifica ai sensi dell'art. 1399 c.c.
Quando l'amministratore è considerato un falsus procurator
Con l'entrata in vigore della riforma del condominio l'incarico conferito all'amministratore è stato inquadrato nell'ambito del mandato ed è soggetto alle stesse disposizioni che disciplinano tale istituto quando la normativa condominiale non disponga direttamente (art. 1129, comma 15, c.c.).
Noi sappiamo anche che l'amministratore può agire direttamente, ovvero senza mandato dell'assemblea, quando la sua attività sia di carattere ordinario, mentre quando il suo operato è di rango straordinario il suo potere di rappresentanza è soggetto alla volontà assembleare. Sono esclusi da tali limiti gli interventi di carattere urgente che sono disciplinati dall'art. 1135 c.c.
È ancora noto che l'amministratore è titolare di una duplice rappresentanza che si manifesta nella forma sostanziale e processuale, oggetto dell'art. 1131 c.c. il cui fondamento va individuato proprio nella natura del condominio, considerato come un centro di interessi collettivo che riguarda più persone, ciascuna detentrice di diritti autonomi e distinti per le singole posizioni soggettive.
Come chiarito dal primo comma dell'art. 1131 c.c. l'amministratore, al di fuori delle ordinarie attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c., è titolare di maggiori poteri che gli sono conferiti dal regolamento di condominio, oppure dall'assemblea ma pur sempre con riferimento a parti e servizi comuni ovvero ad interessi di carattere collettivo.
In via generale il mandato con rappresentanza, che rende possibile l'imputazione degli effetti del contratto nella sfera di un soggetto diverso da quello che l'ha concluso, non richiede forme solenni oppure che la spendita del nome altrui risulti dallo stesso contratto ma è necessario che il rappresentante abbia reso edotto l'altro contraente, in modo esplicito e non equivoco, che egli agisce nell'interesse e nel nome del rappresentato. In caso di contestazione sul punto, inoltre, l'onere della prova ricade su chi afferma di avere assunto la veste di rappresentante (Cass. 29 novembre 2006, n. 25247).
Tale principio si applica anche alla materia condominiale allorché l'amministratore, senza il consenso dell'assemblea, ordini o sottoscriva un contratto di appalto per lavori di natura straordinaria. In tale ipotesi, poiché la conseguenza diretta di tale comportamento consiste nel fatto che le obbligazioni nascenti dal contratto si trasferiscono direttamente al rappresentato è evidente che nessuna conseguenza a carico del condominio si può configurare ove l'amministratore sia privo di un mandato ad hoc. In totale assenza di una specifica autorizzazione da parte dell'assemblea l'amministratore si viene, pertanto, a trovare nella posizione del falsus procurator, ovvero di colui che abbia agito come rappresentante privo di potere o in eccesso di potere.
Questo comporta che l'iniziativa contrattuale dell'amministratore espressa in questi termini non determina l'insorgenza di alcun obbligo di contribuzione a carico dei condomini, con la conseguente inefficacia del contratto di appalto sottoscritto dal falsus procurator (Cass. 17 agosto 2017, n. 20136).
Ferma restando, naturalmente, la possibilità di salvare gli effetti del contratto tramite la sua ratifica da parte dell'assemblea, da assumere con le maggioranze di cui all'art. 1136 c.c. in ragione dell'oggetto degli accordi.
Tutela del terzo tramite il riconoscimento dell'apparenza del diritto
Dalla motivazione della sentenza emerge come l'impresa che aveva effettuato i lavori per ottenere il riconoscimento a far valere la clausola penale, contrattualmente prevista, avesse invocato il principio dell'apparenza del diritto fondato sulla sua buona fede e sull'affidamento incolpevole rispetto al comportamento della controparte.
Come rilevato dal Tribunale questi sono gli elementi che individuano l'errore che può determinare la sussistenza del riconoscimento del diritto del terzo ad ottenere l'adempimento dell'obbligazione (Cass. 26 settembre 2023, n. 27349; Cass. 13 luglio 2018, n. 18519; Cass. 09 marzo 2012, n. 3787). Il relativo accertamento concerne gli "elementi obiettivi idonei a giustificare la ragionevole convinzione del terzo circa la corrispondenza della situazione apparente a quella reale - e, cioè, degli elementi richiesti perché si possa attribuire rilevanza giuridica alla situazione apparente - è riservato istituzionalmente al giudice di merito ed è censurabile in sede di legittimità solo per vizi di motivazione" (Cass. 12 gennaio 2006, n. 408).
Detto questo, il principio di carattere generale è stato applicato al caso concreto nel quale erano venuti a mancare entrambi gli elementi qui richiamati perché - come rilevato dal Tribunale - l'impresa non poteva ignorare che l'ex amministratore era stato privato dei poteri inerenti all'incarico da lui ricoperto per l'intervento del nuovo rappresentante del condominio, considerato che il suo legale rappresentante aveva partecipato attivamente all'assemblea di riferimento.
Per concludere, giova ricordare che il diritto dell'apparenza in condominio con riferimento al pagamento degli oneri condominiali è stato ampliamente superato come ancora di recente affermato dalla giurisprudenza, secondo la quale "all'assemblea condominiale deve essere convocato l'effettivo titolare del diritto di proprietà dell'unità immobiliare, indipendentemente dalla avvenuta comunicazione all'amministratore della eventuale vicenda traslativa ad essa relativa, non incidendo la disciplina in ordine alla tenuta del registro di anagrafe condominiale, di cui all'art. 1136, comma 6 c.c., e all'obbligo solidale per il pagamento dei contributi in caso di cessione dei diritti, di cui all'art. 63, comma 5, disp. att. c.c., sull'acquisizione dello "status" di condomino e sulle conseguenti legittimazioni" (Cass. 24 aprile 2023, n. 10824).
