Il compenso dovuto all'amministratore di condominio per l'attività svolta è spesso fonte di contestazione rappresentando un caso tipico di opposizione a decreto ingiuntivo in materia condominiale.
L'art. 1129 comma 14 c.c. impone all'amministratore di specificare analiticamente, all'atto dell'accettazione della nomina o del suo rinnovo, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta, a pena di nullità.
Ci si chiede, però, se il compenso debba essere specificato, ogni anno, in ogni singola delibera di conferma dell'amministratore già in carica o se in tal caso il compenso pattuito originariamente si debba intendere implicitamente confermato.
Una recente sentenza del Tribunale di Roma, n. 12863 del 21 settembre 2025, ha stabilito che in caso di conferma dell'amministratore già in carica non è necessaria una nuova pattuizione sul compenso rimanendo valido ed efficace quello già approvato in sede di prima nomina.
Fatto e decisione
Un condominio, in persona dell'amministratore pro-tempore, proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo con il quale gli veniva ingiunto il pagamento del compenso per l'attività svolta dal precedente amministratore, nello specifico: compenso fisso relativo ad un anno di gestione; compenso relativo ad alcuni solleciti di pagamento degli oneri condominiali nonché compenso straordinario per la gestione economico contabile degli interventi di manutenzione straordinaria approvati con delibera assembleare.
L'opponente Condominio sosteneva: la nullità della delibera assembleare che aveva approvato i lavori straordinari, la quale, pur confermando l'incarico all'amministratore, non aveva specificato il relativo compenso in violazione dell'art. 1129 comma 14 c.c.; l'assenza di preventivi di spesa nonché la mancata indicazione, nei bilanci di riferimento, dei compensi straordinari.
Evidenziava, pertanto, l'infondatezza della pretesa avanzata da controparte e chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo opposto.
Si costituiva in giudizio l'opposto chiedendo il rigetto dell'opposizione, con conferma del decreto ingiuntivo, previa concessione della provvisoria esecuzione.
A tal fine esponeva: di essere stato regolarmente nominato amministratore di condominio, con rinnovi annuali; che il suo compenso era stato definito nel preventivo approvato dall'assemblea in sede di deliberazione della nomina originaria; che le condizioni economiche di cui al preventivo approvato in sede di prima nomina dovevano ritenersi valide ed efficaci anche per gli anni successivi in considerazione dei rinnovi di anno in anno del suo mandato; che il decreto ingiuntivo si basava su documentazione sufficiente anche a fondare l'emissione del provvedimento ai sensi dell'art. 648 c.p.c..
L'istanza di provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo, ai sensi dell'art. 648 c.p.c., veniva accolta.
Non veniva espletata attività istruttoria e, nelle more del procedimento, il Condominio provvedeva al pagamento della somma di cui al decreto ingiuntivo, incluse le spese liquidate.
Nel merito, il Tribunale ha rigettato l'opposizione ritenendo fondata la pretesa creditoria azionata dall'ex amministratore di condominio sulla base della documentazione prodotta in sede monitoria ( il verbale dell'assemblea condominiale contenente la sua originaria nomina ad amministratore e facente riferimento al preventivo formulato contenente la previsione del compenso fisso e di quello straordinario per la gestione economico contabile di interventi straordinari; il verbale di assemblea in cui era stata disposta la revoca dall'incarico e la nomina di altro amministratore; la copia dei solleciti di pagamento inviati; la delibera condominiale con cui era stata stabilita l'esecuzione dei lavori straordinari; la contabilità finale dei lavori eseguiti) sufficiente a ritenere implicitamente confermato il compenso approvato in sede di primo incarico, in ragione della conferma della nomina dell'amministratore.
Considerazioni conclusive
L'art. 1129 c.c. comma 14 c.c. stabilisce che "l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta".
Tale norma è stata oggetto di diverse interpretazioni, spesso non univoche, da parte della giurisprudenza circa il requisito della specificazione analitica del compenso dell'amministratore all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo.
Il Tribunale di Roma, con la pronuncia in esame, pur ribadendo l'obbligo per l'amministratore di specificare analiticamente, al momento della nomina o del suo rinnovo, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta, ha precisato che tale specificazione analitica del compenso non è necessaria in ogni singola delibera di rinnovo qualora l'amministratore venga riconfermato senza modifica delle condizioni economiche originarie già approvate in sede di primo incarico atteso che, la conferma dell'incarico comporta un'implicita conferma anche del compenso pattuito originariamente.
In tal senso, il Tribunale ha richiamato un precedente della giurisprudenza di merito secondo cui "la delibera di conferma dell'amministratore nella quale non siano stati indicati il compenso dello stesso ed i titoli abilitativi annuali non è invalida.
Infatti, se è vero che in base al comma 14 dell'art. 1129 c.c. l'amministratore, all'atto della nomina o del suo rinnovo, deve specificare l'importo dovuto a titolo di compenso, va anche detto che tale disposizione non può essere interpretata in modo eccessivamente formalistico: la ratio della norma è infatti quella di evitare che i condòmini, durante il mandato o alla fine di esso, si trovino di fronte a pretese economiche dell'amministratore non previamente concordate.
Tale rischio non sussiste quando v'è la conferma della nomina dell'amministratore, posto che in tal caso si intende implicitamente confermato anche il suo compenso" (cfr. Tribunale Roma sez. V, 21/02/2022, n.2740).
Secondo il Tribunale, dunque, la ratio della norma di cui all'art. 1129 comma 14 c.c. è quella di assicurare la massima trasparenza circa le condizioni economiche richieste dall'amministratore per lo svolgimento del suo incarico al fine di evitare che i condòmini, durante il mandato o alla fine di esso, si trovino di fronte a pretese inaspettate. Per tale motivo non vi è ragione di interpretare la norma in modo eccessivamente formalistico in caso di mera conferma dell'amministratore già in carica poiché in tal caso non sussiste il rischio che i condòmini si trovino di fronte a richieste di compenso non previamente concordate in quanto la delibera che conferma la nomina conferma pure, implicitamente, il suo compenso già approvato in precedenza.
Il Tribunale ha, poi, distinto il caso di specie di "conferma" dell'amministratore (ovvero più correttamente di nomina di amministratore che aveva già ricoperto, nel precedente anno, lo stesso ruolo) dalla diversa ipotesi dell'inserimento del compenso nel solo bilancio preventivo, oggetto di una decisione della Corte di Cassazione n. 12927/2022 citata dal Condominio opponente a sostegno della propria prospettazione; ipotesi questa, ritenuta non sufficiente a soddisfare il requisito previsto dall'art. 1129 comma 14 c.c.
