La caduta di un soggetto lungo le scale condominiali prive di corrimano solleva delicate questioni in materia di responsabilità civile, con particolare riferimento all'art. 2051 c.c., che disciplina il danno cagionato da cose in custodia.
Naturalmente in caso di danni a terzi il condominio spesso può contare sulla copertura assicurativa, a meno che il premio assicurativo non sia stato pagato.
A tale proposito si segnala una recente decisione della Corte di Appello di Ancona (sentenza n. 1001 del 29/07/2025).
La vicenda
Una donna citava in giudizio il condominio, chiedendo il risarcimento dei danni subiti in seguito ad una caduta avvenuta mentre scendeva le scale interne dell'edificio condominiale. In particolare l'attrice faceva presente che il giorno dell'incidente, si era recata con la figlia presso uno studio medico ubicato all'interno del condominio.
Dopo aver concluso la visita, nell'atto di scendere le scale condominiali sprovviste di corrimano e dispositivi antiscivolo, scivolava, cadendo e subendo serie lesioni fisiche.
Successivamente l'infortunata ha avviato una trattativa con la compagnia assicurativa indicata dall'amministratore del condominio, la quale ha negato l'indennizzo, sostenendo che il premio assicurativo non era stato pagato.
Il condominio, costituitosi in giudizio, ha contestato la domanda, attribuendo la responsabilità esclusiva all'condotta imprudente dell'attrice.
Inoltre ha richiesto l'autorizzazione a chiamare in causa l'amministratore pro tempore, sia in proprio che in qualità di legale rappresentante della società, per essere manlevato in caso di condanna, in quanto l'amministratore non aveva provveduto al pagamento del premio assicurativo relativo alla polizza per la responsabilità civile.
Anche l'amministratore del condominio si è costituito in giudizio sia in proprio che come legale rappresentante della società con cui operava, per contestare la richiesta di risarcimento avanzata da una persona che aveva subito danni a seguito di una caduta nelle scale condominiali. Lo stesso amministratore ha sostenuto di non essere responsabile per la mancata operatività della polizza assicurativa, attribuendo la colpa al condominio stesso, che non avrebbe versato il premio.
In ogni caso ha chiamato in causa la compagnia che aveva emesso una polizza a copertura della responsabilità professionale dell'amministratore al momento del sinistro, coinvolgendo anche una seconda compagnia, con cui aveva stipulato una nuova polizza.
Entrambe le assicurazioni hanno rilevato però che il soggetto giuridico che amministrava il condominio all'epoca era una società, ma le polizze erano state stipulate dal singolo amministratore in proprio, non dalla società.
Di conseguenza, la società non risultava assicurata, e le polizze non erano operative per coprire il danno in questione. Il Tribunale ha dato torto all'attrice.
Il giudice di primo grado era convinto che il sinistro si era verificato a causa della condotta colposa dell'attrice, con esclusione della responsabilità del condominio custode ex art. 2051 c.c.
La decisione della Corte di Appello
I giudici di secondo grado hanno riformato la decisione del Tribunale. Sulla base della testimonianza della figlia dell'appellante la Corte ha notato che l'attrice è scivolata sul primo gradino della scala condominiale, ha perso l'equilibrio e ha cercato di aggrapparsi al muro laterale, dove normalmente ci si aspetterebbe di trovare un corrimano. Non trovandolo, è caduta rovinosamente a terra.
Come hanno evidenziato i giudici di secondo grado, sebbene la legge non imponga obbligatoriamente la presenza di un corrimano in edifici più datati, la sua assenza è stata decisiva per stabilire il nesso causale tra la cosa (la scala) e l'evento dannoso (la caduta).
Tuttavia, secondo la Corte di Appello, l'attrice (appellante), nell'affrontare la discesa delle scale condominiali (che pur avendo già percorso in salita, non conosceva adeguatamente) avrebbe dovuto adottare una condotta improntata a maggiore diligenza e prudenza, considerando anche la visibile assenza del corrimano.
Di conseguenza i giudici di secondo grado hanno affermato che la condotta imprudente dell'attrice, che ha perso l'equilibrio durante la discesa delle scale, non può essere considerata del tutto imprevedibile, e quindi non costituisce un caso fortuito tale da interrompere il nesso causale tra la cosa (la scala) e il danno. In altre parole, secondo la Corte, il comportamento dell'attrice ha avuto un ruolo prevalente nella determinazione dell'incidente.
Alla danneggiata è stato attribuito perciò un concorso di colpa pari al 60%, ai sensi dell'art. 1227 c.c., mentre la responsabilità del condominio, custode della scala, è riconosciuta ai sensi dell'art. 2051 c.c., per la restante parte. La richiesta di manleva avanzata dal condominio nei confronti dell'amministratore in carica al momento del sinistro è risultata fondata.
È pacifico che, a seguito della denuncia dell'evento dannoso, la compagnia con la quale era stata stipulata una polizza per la responsabilità civile verso terzi ha rifiutato il pagamento dell'indennizzo, motivando il diniego con il mancato versamento del premio assicurativo.
A parere della Corte di Appello tale omissione, risalente ad agosto 2012 e protrattasi per quasi un anno, ha comportato la sospensione della copertura assicurativa, rappresentando un grave inadempimento imputabile all'amministratore.
L'amministratore è stato condannato a tenere indenne il condominio di quanto questo è tenuto a versare alla danneggiata. Infine, sono state rigettate le richieste di manleva presentate dall'amministratore nei confronti delle compagnie assicurative con cui aveva stipulato polizze personali.
Tali polizze, infatti, risultavano riferite esclusivamente alla sua attività professionale individuale e non estese né alla società amministratrice né al mandato conferito dal condominio.
Considerazioni conclusive
La Cassazione ha affermato che spetta all'amministratore condominiale risarcire il sinistro occorso al singolo proprietario esclusivo che non risulta coperto dall'assicurazione per il mancato pagamento della polizza stipulata dall'ente di gestione (Cass. civ., sez. III, 05/02/2021, n. 2831).
Rientra tra i compiti dell'amministratore la gestione ordinaria del condominio e la tutela dei suoi interessi, inclusi il pagamento delle utenze e delle rate delle polizze assicurative in corso.
Non può ritenersi esente da responsabilità l'amministratore che invochi genericamente l'impossibilità di agire per carenza di fondi, senza fornire prova di aver richiesto ai condomini un'integrazione dei versamenti in vista della scadenza del premio assicurativo (prestazione che riveste carattere essenziale e prioritario per una corretta amministrazione).
Nel caso in esame, risulta agli atti una sola diffida indirizzata a un singolo condomino moroso, priva di qualsiasi riferimento alla necessità di provvedere al pagamento del premio assicurativo. In ogni caso la responsabilità dell'amministratore è evidente, a maggior ragione, nel caso in cui non abbia stipulato la polizza deliberata dall'assemblea (Trib. Padova 31 maggio 2024 n. 1040).
