La trasformazione dei portici in posti auto richiede il quorum rafforzato dell'art. 1117-ter c.c.

La Corte d'Appello di Bari (sentenza n.1 del 02/01/2026), con sentenza deliberata in Camera di Consiglio il 23 dicembre 2025, ha rigettato l'appello del condominio e, per l'effetto, confermato la pronuncia del Tribunale di Foggia (sent. n. 2538/2024) che aveva annullato la delibera assembleare con cui, a maggioranza degli intervenuti (sei voti favorevoli e tre contrari), era stata approvata la creazione di posti auto individuali e nominativi ricavati all'interno dei portici adiacenti le palazzine.

La decisione valorizza l'inquadramento dell'intervento quale innovazione che muta la destinazione d'uso della parte comune e, conseguentemente, l'applicazione dell'art. 1117-ter c.c., che subordina il mutamento di destinazione d'uso al voto favorevole rappresentativo dei quattro quinti dei partecipanti e dei quattro quinti del valore dell'edificio, maggioranza ritenuta non raggiunta nel caso concreto.

La vicenda

Due condomini avevano impugnato la delibera del 12 settembre 2019, deducendo - in sintesi - che la scelta di destinare i portici a posti auto nominativi integrasse una modificazione della destinazione d'uso dell'area comune, con lesione del pari diritto di ciascun partecipante sul bene, oltre a prospettare profili di mancanza di autorizzazioni e di violazione dell'art. 1117-ter c.c. (sotto il profilo delle maggioranze e della procedura prevista per tali delibere).

Il condominio si era costituito contestando le doglianze e sostenendo che la delibera non avesse inciso sulla destinazione d'uso dei portici, ma ne avesse soltanto disciplinato l'impiego, richiamando le maggioranze previste per le innovazioni di cui all'art. 1120, comma 2, n. 2, c.c., nonché l'assenza di provvedimenti inibitori o ablatori da parte della pubblica amministrazione.

Il Tribunale di Foggia aveva accolto l'impugnazione ritenendo che, pur non determinando una divisione del bene comune né un'attribuzione in proprietà esclusiva, la delibera realizzasse comunque una modificazione della destinazione d'uso dei portici, adottata senza le maggioranze previste dall'art. 1117-ter c.c.

La decisione

La Corte d'Appello ha rigettato il gravame e confermato integralmente la decisione di primo grado.

In via preliminare, il Collegio ha ribadito che il mancato rispetto delle maggioranze previste per l'adozione delle delibere condominiali integra causa di annullabilità (non nullità), richiamando Cass., ord., n. 10361/2025 e SS.UU. n. 4806/2005. Ha inoltre rilevato che il termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c. risultava inutilmente decorso (delibera di settembre 2019 e citazione notificata a dicembre 2019), ma che la relativa eccezione non era stata tempestivamente sollevata dal condominio; pertanto, la decadenza non poteva essere rilevata d'ufficio, ai sensi dell'art. 2969 c.c., trattandosi di diritti disponibili.

Quanto al merito, la Corte ha escluso che la motivazione del primo giudice fosse illogica o contraddittoria, confermando la qualificazione dell'intervento come innovazione incidente sulla destinazione d'uso:

"Senza alcuna illogicità, il giudice di primo grado, esclusa nella prima parte della sentenza la violazione degli artt. 1102 e 1119 c.c., sostiene che nel caso di specie ci si trovi di fronte ad un'innovazione che muta la destinazione d'uso dei portici."

La fattispecie è stata ritenuta sussumibile nell'art. 1117-ter, comma 1, c.c. (introdotto dalla riforma del 2012), con conseguente necessità del quorum dei quattro quinti, non rispettato nel caso concreto:

"Tale fattispecie concreta, a seguito della riforma del 2012, è sussumibile nella previsione di cui all'art. 1117-ter, comma 1, c.c., il quale recita: 'Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.' E siffatta maggioranza non risulta rispettata nel caso in esame."

In particolare, la Corte ha richiamato la funzione dei portici (assimilata, sul piano funzionale, a quella del cortile), evidenziando che la trasformazione in parcheggio altera tale destinazione, pur essendo astrattamente ammissibile entro i limiti dell'art. 1117-ter, comma 5, c.c.:

"I portici, al pari del cortile - secondo costante interpretazione giurisprudenziale - hanno la funzione di passaggio e quella di fornire aria e luce alle palazzine. Tanto basta per notare come la creazione di un parcheggio su tale superficie, pur possibile nel rispetto dei limiti ex art. 1117-ter comma 5, muta la destinazione d'uso…"

È stato infine precisato che i precedenti invocati dal condominio si riferivano a ipotesi diverse, nelle quali l'area era già destinata a parcheggio (per regolamento condominiale o precedente delibera) e la delibera successiva si limitava ad ampliarne o meglio disciplinarne l'utilizzo.

I riferimenti giurisprudenziali

La Corte ha richiamato: Cass., ord., n. 10361/2025 e SS.UU. n. 4806/2005, in punto di annullabilità (e non nullità) della delibera adottata senza le prescritte maggioranze; nonché Cass., n. 9069/2022, ricordando tuttavia che il tema dell'idoneità della delibera a determinare una divisione materiale del bene comune o un possesso esclusivo delle porzioni assegnate risultava coperto da giudicato interno (in mancanza di appello incidentale sul punto).

Considerazioni conclusive

Il passaggio centrale è l'affermazione che, nel caso concreto, la delibera non poteva essere ricondotta a una mera regolamentazione dell'uso, poiché la realizzazione di posti auto ricavati nei portici è stata ritenuta innovazione che muta la destinazione d'uso e, quindi, soggetta al quorum "rafforzato" di cui all'art. 1117-ter, comma 1, c.c. (quattro quinti dei partecipanti e quattro quinti del valore).

La motivazione valorizza la funzione tipica dei portici - passaggio, aria e luce - e chiarisce che la destinazione a parcheggio su tale superficie "muta la destinazione d'uso", pur restando ferma l'astratta ammissibilità dell'intervento nei limiti previsti dall'art. 1117-ter, comma 5, c.c.

Resta fermo, per come precisato dalla Corte, che possono porsi soluzioni diverse quando l'area risulti già destinata a parcheggio in forza di regolamento condominiale o di precedente deliberazione e l'assemblea intervenga solo per ampliarne o disciplinarne l'uso; in tali ipotesi, la valutazione sul quorum e sul perimetro dei poteri assembleari richiede un esame puntuale del titolo e del contenuto della delibera.

In chiave operativa, va poi distinto il mutamento di destinazione d'uso (che chiama in causa l'art. 1117-ter c.c.) dall'ipotesi, differente, in cui l'assemblea introduca un'assegnazione in via esclusiva e a tempo indefinito di porzioni di bene comune, con possibile compressione del diritto degli altri partecipanti: evenienza che, secondo la giurisprudenza di legittimità, può condurre a esiti di invalidità più radicali. Nel caso deciso, tuttavia, la Corte ha dato atto che il profilo relativo a divisione/possesso esclusivo non costituiva oggetto di riesame in appello, essendo coperto da giudicato interno.