Il Tribunale di Messina (9 luglio 2025, n. 1372) ha ribadito il principio secondo cui la tenda da sole non può ancorarsi al balcone sovrastante senza il permesso del proprietario del piano superiore.
Il medesimo giudice, tuttavia, ha ritenuto che la stessa installazione possa sporgere dal perimetro del balcone, in quanto il diritto di veduta in appiombo del proprietario del piano superiore è recessivo rispetto a quello alla riservatezza del condomino che si trova in basso. Un principio, quest'ultimo, tutt'altro che pacifico. Analizziamo più nel dettaglio la vicenda.
Fatto e decisione
Un condomino conveniva in giudizio il proprietario del piano inferiore per sentirlo condannare alla rimozione della tenda da sole che, estendendosi al di fuori del parapetto del balcone, gli impediva la visuale in appiombo.
Inoltre, la predetta tenda, unitamente al separé, in quanto agganciata alla soletta inferiore senza il suo consenso, avrebbe asservito il proprio balcone - che dell'immobile rappresenta la prosecuzione - all'unità abitativa della controparte.
Il Tribunale di Messina ha accolto parzialmente le ragioni dell'attore, con specifico riferimento all'illecito ancoraggio della tenda da sole al sottobalcone.
Per ciò che riguarda la lesione del diritto di veduta in appiombo, sebbene dai mezzi di prova raccolti fosse emersa la sporgenza dal perimetro del balcone, il giudice siciliano ha richiamato l'orientamento giurisprudenziale di legittimità (Cass., n. 3891/2000, di cui si dirà meglio nel prosieguo) a tenore del quale l'applicazione delle norme che regolano i rapporti di vicinato deve tener conto della struttura dell'edificio in cui sono site le unità immobiliari esclusive.
Pertanto, qualora - come nel caso di specie - gli appartamenti sono sovrapposti l'uno all'altro, i reciproci diritti vanno contemperati, con la conseguenza che il diritto di veduta in appiombo può soccombere davanti a quello alla riservatezza.
Sempre richiamando l'orientamento della Suprema Corte, il Tribunale di Messina ha chiarito che l'utilizzazione di parti comuni dell'edificio condominiale con impianti a servizio esclusivo di un appartamento esige non solo il rispetto delle regole dettate dall'art. 1102 c.c. ma anche l'osservanza delle norme del codice in tema di distanze; queste ultime, tuttavia, non operano nell'ipotesi di installazione - sia pure in favore di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva - di impianti indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell'immobile.
Orbene, a parere del giudice siciliano nel caso di specie l'installazione di una tenda da sole non può configurarsi come una scelta voluttuaria e superflua ma risponde ad esigenze diffuse ed ormai percepite come naturali nel comune sentire sociale, quali la protezione da agenti atmosferici e la protezione della privacy, rispetto alle quali il diritto del condomino che occupa il piano superiore di mantenere la veduta in appiombo è destinato ad essere recessivo.
Per il Tribunale di Messina merita invece accoglimento la doglianza inerente all'ancoraggio della tenda alla parte inferiore del balcone di proprietà dell'attore.
Il ricorrente ha affermato che la tenda della resistente ed il separé erano agganciati alla parte sottostante del balcone; la condizione dei luoghi è stata comprovata dalla documentazione fotografica prodotta dalle parti in cui si scorgevano chiaramente le suddette opere ancorate alla parte sommitale del balcone soprastante, appartenente all'attore.
Tale condotta ha creato un asservimento di un bene di proprietà esclusiva - il balcone aggettante - all'immobile altrui, senza che tale decisione possa trovare in alcuna norma giuridica o accordo tra le parti il suo fondamento giuridico.
Per tale ragione, il convenuto è stato condannato alla rimozione della tenda da sole.
Considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Messina non può ritenersi pienamente conforme ai precedenti giurisprudenziali.
Per quanto riguarda il diritto di veduta in appiombo, il Tribunale di Messina cita l'orientamento della Suprema Corte (Cass., sent. n. 3891/00) secondo cui «Nell'ambito di un unico immobile condominiale le norme che regolano i rapporti di vicinato trovano applicazione solo in quanto compatibili con la struttura dell'edificio e con le caratteristiche dello stato dei luoghi.
Pertanto, qualora esse siano invocate in una controversia tra condomini, spetta al giudice del merito valutare se, nel singolo caso, dette norme debbano essere osservate o meno, in considerazione dell'esigenza di contemperare i diversi interessi di più proprietari conviventi in un unico edificio, al fine dell'ordinato svolgimento di tale convivenza, propria dei rapporti condominiali».
Secondo tale tesi, le norme che regolano i rapporti di vicinato trovano applicazione solo in quanto compatibili con la struttura dell'edificio condominiale e con lo stato dei luoghi; qualora siano invocate in un giudizio tra condòmini, il giudice deve accertare se la rigorosa osservanza di dette norme sia, nel singolo caso, irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali (ex multis, Cass., n. 2570/75, n. 741/77, n. 6575/84, n. 10608/90, n. 11695/90, n. 724/95, n. 9995/98).
Seppur in applicazione di tali principi, a conclusioni differenti da quelle del Tribunale di Messina è giunta altra giurisprudenza.
Il più recente orientamento nomofilattico (Cass., 6 giugno 2024, n. 15906), infatti, ha statuito l'esatto contrario, e cioè che la riservatezza del vicino è recessiva a fronte del diritto di veduta in appiombo del condomino del piano superiore.
Per quanto riguarda l'ancoraggio delle tende, invece, le conclusioni cui è giunto il Tribunale di Messina sono ampiamente condivisibili.
In proposito, la Corte di Cassazione ha detto che «In tema di condominio, i balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 cod. civ.. I balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono». (v Cass. Civ., sent. n. 15913/07).
Sulla base dell'enunciato principio, la Suprema Corte ha escluso che il proprietario dell'appartamento sito al piano inferiore potesse agganciare le tende alla soletta del balcone aggettante sovrastante, se non con il consenso del titolare del corrispondente appartamento.
