Il rendiconto condominiale rappresenta lo strumento attraverso il quale l'amministratore rende conto della gestione svolta nel periodo di riferimento, consentendo ai condomini di verificare la correttezza e la trasparenza dell'operato.
L'art. 1130 c.c., rubricato "Attribuzioni dell'amministratore", prevede tra i compiti dell'amministratore quello di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
L'art. 1129, comma 12, n. 1, c.c., stabilisce che l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto costituisce una grave irregolarità che legittima la revoca giudiziale dell'amministratore.
La questione centrale riguarda se la successiva approvazione assembleare dei rendiconti possa sanare l'inadempimento dell'amministratore e neutralizzare la legittimità dell'iniziativa giudiziaria assunta dal ricorrente.
La vicenda
Un condomino ha presentato ricorso al Tribunale lamentando la mancata convocazione tempestiva dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto consuntivo relativo agli anni 2023-2024, evidenziando che tale ritardo configura una delle ipotesi descritte dall'art. 1129 c.c..
L'amministratore, costituendosi in giudizio, ha contestato la fondatezza della domanda, sostenendo che la presentazione e l'approvazione dei bilanci da parte dell'assemblea — seppur avvenute tardivamente, dopo il ricorso — e l'attestazione di fiducia manifestata in quella sede dalla compagine condominiale avrebbero sanato ogni irregolarità e confermato il rapporto fiduciario con il condominio.
La decisione
Il Tribunale di Palermo (decreto R.G. n.4143 del 27/10/2025) ha accolto il ricorso ritenendo provata la violazione del termine previsto dall'art. 1130 c.c.
La tesi difensiva dell'amministratore, secondo cui il ritardo sarebbe stato sanato dalla volontà assembleare di far proseguire il rapporto gestorio e di approvare i rendiconti tardivamente presentati, è stata ritenuta infondata.
Occorre, infatti, sottolineare che le decisioni assunte dall'assemblea, prese solo dopo la notifica del ricorso e nelle more del giudizio, non possono sanare la grave irregolarità già perfezionatasi, né elidere la responsabilità dell'amministratore. Tale comportamento, infatti, costituisce una mera sanatoria postuma, priva di efficacia esimente rispetto all'inadempimento originario.
Tale conclusione appare confermata dalla giurisprudenza di merito che ha chiarito che "le delibere di approvazione tardiva dei rendiconti, eventualmente adottate nelle more del procedimento di revoca, non valgono a sanare l'inadempimento dell'amministratore che ha tra i suoi precipui compiti quello di rendere il conto della sua gestione.
La ratio di tale previsione è quella di colpire la condotta inerte di quegli amministratori che impediscono di fatto, all'assemblea, ogni tipo di controllo sulla propria gestione" (cfr. Corte di Appello di Palermo 29/06/2018).
Ed invero, "il legislatore con la novella del 2013 ha chiarito all'art. 1129 comma 12 c.c. n. 1 che l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto anche per un solo anno, nei termini ex lege previsti, è una delle gravi irregolarità che legittima il singolo condomino a chiedere la revoca dell'amministratore e la giurisprudenza ha altresì chiarito che l'eventuale approvazione tardiva, anche all'unanimità del rendiconto, non comporta automatica sanatoria dell'inadempimento né fa cessare la materia del contendere del procedimento già pendente (sul punto cfr. Tribunale Bari 12/05/2023; Tribunale Benevento 07/01/2025).
Pertanto la successiva approvazione assembleare dei rendiconti non ha valore sanante, non potendo neutralizzare la legittimità dell'iniziativa giudiziaria assunta dal ricorrente né escludere le gravi irregolarità poste in essere dall'amministratore.
Il Tribunale ha quindi disposto la revoca giudiziale dell'amministratore, condannando quest'ultimo alla rifusione delle spese processuali in favore della parte ricorrente, in applicazione del principio di soccombenza e con liquidazione ai sensi del D.M. 55/2014.
I riferimenti giurisprudenziali
Il provvedimento richiama espressamente:
- Corte di Appello di Palermo, 29/06/2018 (sull'insussistenza della sanatoria postuma mediante approvazione tardiva dei rendiconti nelle more del procedimento di revoca)
- Tribunale Bari, 12/05/2023 (l'approvazione tardiva, anche all'unanimità, da parte dell'assemblea condominiale non sana automaticamente l'inadempimento contestato né fa cessare automaticamente la materia del contendere relativamente al procedimento già pendente)
- Tribunale Benevento, 07/01/2025 (in senso conforme sulla irrilevanza della successiva approvazione ai fini della responsabilità ex art. 1129 c.c.)
Considerazioni conclusive
L'indirizzo applicato dal Tribunale è netto: la mera approvazione tardiva dei rendiconti da parte dell'assemblea - in particolare se intervenuta dopo la notifica del ricorso e nelle more del giudizio - non elimina né attenua la responsabilità dell'amministratore per violazione degli obblighi ex artt. 1129, comma 12, n. 1, e 1130 c.c.
Il Collegio ha ritenuto provata la tardività sulla base del verbale assembleare del 21/10/2025 e ha affermato che la sanatoria postuma è priva di efficacia rispetto all'inadempimento già perfezionato, richiamando espressamente i precedenti conformi.
Ne è conseguita la revoca dell'amministratore e la condanna alle spese in favore del ricorrente, in applicazione del principio di soccombenza con liquidazione secondo i parametri del D.M. 55/2014. L'approccio adottato è coerente con la ratio della riforma del condominio (L. n. 220/2012), volta a garantire effettività al controllo dell'assemblea sulla gestione delle parti comuni e a prevenire condotte omissive o dilatorie.
💡 Si ricorda che, qualora l'amministratore si trovi in regime di prorogatio, il rimedio da esperire non è quello della revoca giudiziale, bensì la nomina giudiziaria ai sensi dell'art. 1129 c.c.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
