L'amministratore di condominio ha precisi doveri in merito alla gestione contabile e alla presentazione del bilancio, stabiliti principalmente dall'art. 1130 e art. 1129 del codice civile, come modificati dalla Riforma del Condominio (Legge n. 220/2012): redazione del rendiconto condominiale annuale; redazione del preventivo annuale; convocazione dell'assemblea per l'approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio condominiale; tenuta della contabilità; accesso alla documentazione.
Cosa accade se l'amministratore non presenta il bilancio all'assemblea nel termine di legge? E se lo presenta in ritardo? Quali sono le conseguenze per l'amministratore?
Il Tribunale di Reggio Calabria, con un decreto del 29 agosto 2025, che ha disposto la revoca di un amministratore di condominio per gravi irregolarità tra cui il ritardo nella presentazione dei bilanci all'assemblea per l'approvazione, ci offre lo spunto per rispondere ai superiori quesiti.
Fatto e decisione
Alcune condomine proponevano ricorso al fine di ottenere la revoca dell'amministratore di condominio per gravi irregolarità da lui asseritamente commesse nello svolgimento dell'incarico.
Intervenivano in giudizio altri condòmini chiedendo l'ammissione del loro intervento e l'accoglimento del ricorso.
Le ricorrenti ed i terzi intervenuti evidenziavano che l'amministratore di condominio aveva convocato (peraltro, in soltanto in videoconferenza con ciò precludendo la partecipazione di alcuni condòmini) l'assemblea per l'approvazione dei rendiconti relativi a due annualità con notevole ritardo rispetto al termine di legge ciò comportando, tra l'altro, l'impossibilità di disporre di un titolo idoneo per ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi.
Rappresentavano, altresì, che l'amministratore aveva fatto installare delle telecamere di videosorveglianza senza indicare i costi per il loro acquisto, installazione e funzionamento, presumibilmente utilizzando fondi del supercondominio con una scorretta imputazione dei costi e, dunque, una tenuta dei registri contabili "sciatta e caotica" e senza la previa convocazione dell'assemblea.
Si costituiva in giudizio l'amministratore di condominio (anche amministratore del supercondominio comprendente quello per cui era causa ed altri condomìni) il quale preliminarmente eccepiva la carenza di legittimazione attiva delle ricorrenti e, nel merito, rappresentava che il ritardo nella redazione dei bilanci era stato determinato da incongruenze e irregolarità nelle scritture contabili precedenti e che comunque erano stati approvati dall'assemblea con tacita rinuncia all'impugnazione da parte delle ricorrenti.
Il resistente evidenziava, altresì, di aver proposto alcune azioni giudiziarie contro i condòmini morosi e che l'installazione delle telecamere di videosorveglianza senza preventiva autorizzazione assembleare era stata poi ratificata dall'assemblea stessa ed, oltretutto, approvata dall'assemblea del supercondominio con il voto favorevole anche delle ricorrenti.
Istruita la causa documentalmente, il Tribunale ha preliminarmente dichiarato il difetto di legittimazione attiva di una delle due ricorrenti non risultando dimostrata la sua qualità di condòmina mentre ha ritenuto sussistente tale qualità per l'altra ricorrente alla luce del titolo di proprietà prodotto in giudizio.
Nel merito, il Tribunale ha disposto la revoca dell'amministratore di condominio per aver sottoposto i bilanci relativi alle due annualità in contestazione, con notevole ritardo rispetto al termine di legge, a nulla valendo gli asseriti problemi relativi alle incongruenze e irregolarità nelle scritture contabili precedenti.
Ha, altresì, riconosciuto quali gravi irregolarità determinanti la revoca dell'amministratore: la mancata proposizione di azioni giudiziarie contro i condòmini morosi nonché l'aver tenuto le scritture contabili in maniera tale da determinare la confusione fra il patrimonio del condominio e quello del supercondominio.
Il giudice ha, invece, ritenuto infondata la pretesa delle ricorrenti secondo la quale l'amministratore avrebbe dovuto convocare l'assemblea in modalità mista, evidenziando la regolarità e validità delle riunioni convocate in videoconferenza anche in assenza di una disposizione regolamentare in tal senso.
Considerazioni conclusive
La Legge n.220 del 2012 di Riforma del Condominio ha profondamente innovato il tema della responsabilità dell'amministratore, disciplinando in modo rigoroso i casi costituenti, gravi irregolarità in presenza dei quali devono ritenersi sussistere i presupposti per la revoca dell'incarico conferitogli.
L'art. 1129 comma 12 n. 1 c.c., come novellato, prevede che costituisce grave irregolarità "l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale (…)".
L'art. 1130, co. 1, n. 10, c.c. stabilisce che l'amministratore è tenuto a "redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni".
L'art. 1129, co. 11, 2° periodo, c.c., prevede poi che ciascun condomino può ricorrere all'autorità giudiziaria per chiedere la revoca dell'amministratore se questi "non rende il conto della gestione".
Integra, pertanto, grave irregolarità e, conseguentemente, comportamento che legittima la revoca giudiziale ex art. 1129 c.c. la condotta dell'amministratore condominiale che presenti il conto della gestione oltre il termine di 180 giorni dalla data di chiusura dell'esercizio di riferimento previsto dall'art. 1130, ultimo comma, c.c., anche laddove l'assemblea lo approvi.
Al riguardo deve darsi atto che, in ragione della diffusione della pandemia da Covid -19, l'art. 63 bis della legge 13 ottobre 2020 n. 126, di conversione in legge, con modificazioni, del Decreto-Legge 14 agosto 2020, n.104, aveva sospeso il termine di cui al numero 10) dell'articolo 1130 c.c. fino alla cessazione dello stato di emergenza da Covid-19; il D.L. 23 luglio 2021 n. 105 aveva prorogato la scadenza dello stato di emergenza dal 31 luglio al 31 dicembre 2021 e il successivo D.L. 24 dicembre 2021 n. 221 prorogato ulteriormente lo stato di emergenza al 31 marzo 2022.
Conseguentemente, il nuovo termine ultimo per la presentazione dei rendiconti condominiali (la cui presentazione avrebbe dovuto farsi nel periodo di emergenza pandemica) era stato prorogato al 30.9.2022.
Nel caso di specie, l'amministratore aveva sottoposto i bilanci all'attenzione dell'assemblea condominiale con notevole ritardo (nel maggio 2024) rispetto al termine normativamente prorogato del 30/09/2022, a nulla valendo gli asseriti problemi relativi alle incongruenze e irregolarità nelle scritture contabili precedenti.
La riforma prevede, dunque, la revocabilità dell'amministratore per la mancata presentazione del rendiconto anche per un singolo anno, dando il giusto rilievo all'ordinaria dimensione annuale della gestione condominiale, senza che un'approvazione tardiva, anche all'unanimità, da parte dell'assemblea valga quale sanatoria dell'inadempimento e senza che l'autorità giudiziaria possa sindacare la gravità dell'inadempimento, trattandosi di una delle ipotesi tipizzate che è lo stesso legislatore a considerare gravi (App. Bari, 12/06/2019, Trib. Bari 13/07/2018, Trib. Napoli, 10/10/2024, Trib. Santa Maria Capua Vetere 07/11/2023, Trib. Taranto 21/09/2015 e Trib. Udine 25/03/2014).
In tal senso, più di recente, la Corte d'Appello di Napoli ha stabilito che " il non rendere il conto della gestione rileva di per sé ai sensi dell'art. 1129 c.c. come grave irregolarità, al pari dell'omessa convocazione dell'assemblea per la sua approvazione, che al più tardi deve avvenire nei 180 giorni prescritti ex art. 1130, ultimo comma, Codice civile", precisando che: il solo ritardo nella presentazione del rendiconto è sufficiente per revocare l'amministratore; non è necessario dimostrare un danno concreto per il condominio; non assume rilievo l'intervenuta approvazione del rendiconto da parte dell'assemblea condominiale. "A evidenziare la gravità della violazione in esame basti osservare che la delibera assembleare che approvi rendiconti pluriennali, non osservandosi la regola della necessaria annualità del rendiconto, si ritiene sia affetta da nullità e tanto appare sufficiente per sottolineare la gravità della violazione anche quando sia avvenuta con riferimento ad un solo esercizio" ( cfr. Corte d'Appello di Napoli con ordinanza n. 1176 del 22 aprile 2024).
Con la pronuncia in esame, il Tribunale di Reggio Calabria ha, poi, ritenuto sussistenti ulteriori inadempimenti dell'amministratore alcuni dei quali rientranti nell'elencazione delle "gravi irregolarità" di cui all'art. 1129, co. 12, c.c.: 1) la mancata proposizione di azioni di riscossione forzosa nei confronti dei condòmini morosi in violazione dell'art. 1129, co. 9, il quale prevede che "l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso" nonché 2) l'irregolarità nella tenuta delle scritture contabili in maniera tale da evitare la confusione fra il patrimonio del condominio e quello del supercondominio, costituente ipotesi assimilabile a quella dell'art. 1129, co. 12, n. 4, c.c. secondo cui costituisce grave irregolarità "la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini".
