La rimozione della canna fumaria sulla facciata è legittima se altera il decoro architettonico

La rimozione della canna fumaria installata dal singolo lungo la facciata (o il muro perimetrale) comune torna al centro del contenzioso condominiale: con la sentenza n. 559 del 13 gennaio 2026 il Tribunale di Roma ha confermato il rigetto dell'impugnazione proposta dalla proprietaria, ritenendo che l'opera - pur riconducibile alla sfera individuale - dovesse comunque misurarsi con i limiti inderogabili dell'uso della cosa comune, in particolare con la tutela del decoro architettonico.

Il percorso argomentativo si fonda sull'equilibrio tra (a) il principio secondo cui l'assemblea non può deliberare su beni in proprietà esclusiva e (b) la regola per cui l'apposizione di manufatti sul muro/facciata comune è consentita solo se conforme ai limiti dell'art. 1102 c.c., inclusi quelli relativi a stabilità, sicurezza e decoro.

La vicenda

La proprietaria di un'unità immobiliare al piano terra aveva installato una canna fumaria di proprietà esclusiva, sviluppata lungo il muro perimetrale condominiale fino al terrazzo.

Nel corso di una riunione del 1° giugno 2023 veniva affrontato l'argomento (insieme ad altre questioni relative a interventi prospicienti una chiostrina), mentre successivamente, il 7 luglio 2023, l'assemblea deliberava all'unanimità la rimozione della canna fumaria. La scelta veniva ricondotta, sul piano motivazionale, al parere negativo della Sovrintendenza Capitolina, ritenuto indicativo dell'impatto dell'opera sul decoro architettonico della facciata.

La proprietaria impugnava le determinazioni assembleari, deducendo - per quanto qui rileva - la nullità della delibera del 7 luglio 2023 per impossibilità dell'oggetto, sul presupposto che l'assemblea non avrebbe potuto incidere su un bene di proprietà esclusiva. Il condominio resisteva, sostenendo che l'intervento fosse giustificato dalla necessità di tutelare la facciata comune e di conformarsi alle prescrizioni dell'Autorità preposta.

La decisione

In via preliminare, il Tribunale ha dichiarato la carenza di interesse all'impugnazione "relativa" al 1° giugno 2023, poiché dal verbale non emergeva una vera e propria delibera impugnabile: "sull'argomento di cui al primo punto all'ordine del giorno nulla l'assemblea ha deliberato essendo state ivi riportate solo valutazioni e proposte di singoli partecipanti".

Quanto alla delibera del 7 luglio 2023, la domanda è stata rigettata. Il giudice ha richiamato il principio per cui "l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni e non dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi" (Cass. n. 9839/2021; n. 16953/2022), precisando però che il punto decisivo non è la "titolarità" del manufatto, bensì la compatibilità dell'intervento con l'uso della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c.

Il Tribunale ha quindi ribadito che l'uso del muro perimetrale è legittimo solo entro i limiti tipici, tra cui il decoro: "L'utilizzazione da parte del singolo condomino del muro perimetrale dell'edificio per le sue particolari esigenze è legittima, sempre che non ne immuti la destinazione e non impedisca l'altrui pari uso, nonché, ad un tempo, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico" (Cass. n. 15394/2000).

Sotto il profilo dell'inquadramento giuridico dell'opera, la motivazione valorizza un passaggio rilevante: le modifiche del singolo ex art. 1102 c.c. possono anche integrare un'innovazione "in senso tecnico", e il divieto di innovazioni lesive (stabilità/sicurezza/decoro) opera come limite generale, anche quando l'iniziativa provenga dal singolo.

Sul punto, la sentenza richiama espressamente l'art. 1120 c.c. "secondo comma": si tratta, però, di una formulazione non coincidente con l'attuale numerazione dell'articolo (come modificato dalla riforma del 2012); resta fermo che il contenuto precettivo del divieto (stabilità/sicurezza/decoro/inservibilità) è tuttora vigente e costituisce limite inderogabile.

Calando tali principi nel caso concreto, il Tribunale ha ritenuto provato che l'opera incidesse sensibilmente sul decoro: "l'opera de qua (eseguita in assenza di autorizzazione assembleare) appare tale da incidere in maniera significativa sul decoro dell'edificio". La valutazione è stata fondata (i) sul parere della Sovrintendenza Capitolina, che richiamava criteri di salvaguardia e decoro e suggeriva soluzioni alternative (ad es. filtri ai carboni attivi o percorsi meno impattanti), e (ii) sulle fotografie in atti, dalle quali emergeva che "la apposizione della canna è fortemente impattante sulla linearità della facciata, alterandone la continuità e lo stile".

È stato inoltre valorizzato un dato processuale-amministrativo: il parere della Sovrintendenza risultava già vagliato in sede amministrativa, con conferma della correttezza della valutazione di lesività del decoro.

Da qui la conclusione: "l'uso della facciata comune da parte dell'attore non risulta conforme alle esigenze di tutela del decoro dell'edificio sì che la domanda avanzata deve essere rigettata", con condanna alle spese (liquidate in dispositivo in euro 5.000,00 oltre accessori di legge).

I riferimenti giurisprudenziali essenziali

• Cass. civ., sez. II, n. 9839/2021 e n. 16953/2022: limiti delle attribuzioni assembleari e nullità della delibera che incida su diritti individuali non riconducibili alla gestione dei beni comuni;
• Cass. civ., sez. II, n. 15394/2000: appoggio sul muro perimetrale e limiti dell'art. 1102 c.c., inclusa la tutela del decoro architettonico.

Considerazioni conclusive

La decisione conferma che l'installazione di una canna fumaria "privata" non è, di per sé, sottratta al controllo di legittimità ex art. 1102 c.c.: quando il manufatto utilizza la facciata/muro comune, occorre verificare in concreto la compatibilità con destinazione, pari uso, stabilità/sicurezza e decoro architettonico.

In quest'ottica, assumono particolare rilievo gli elementi istruttori "qualificati" (pareri tecnici dell'Autorità competente e documentazione fotografica). La stessa giurisprudenza di legittimità continua a ricondurre l'appoggio della canna fumaria al muro comune nell'alveo dell'art. 1102 c.c., ma sempre con il limite del decoro (tra le molte, Cass. n. 6341/2000) , e ribadisce che l'accertamento dell'alterazione del decoro è tipicamente valutazione di merito . (per un approfondimento specifico sul ruolo del giudice nella valutazione del decoro si veda canna fumaria sulla facciata e decoro)

Quanto al perimetro applicativo, è opportuno distinguere: in presenza di un impatto estetico marcato sulla facciata (specie se accertato anche da Autorità preposte alla tutela), l'orientamento è coerentemente restrittivo; in altre fattispecie, invece, si rinvengono approcci più "garantisti" verso l'iniziativa individuale, ad esempio quando il diniego assembleare sia espresso in modo generico e astratto e non misurato su un progetto concreto (utile approfondimento: Assemblea e diniego dell'installazione della canna fumaria, nullità del divieto astratto e senza progetto), oppure quando il fabbricato presenti già installazioni disomogenee tali da rendere più difficile dimostrare una nuova alterazione del decoro .

Va inoltre considerato che, in concreto, l'installazione è spesso preceduta (o dovrebbe esserlo) da una comunicazione all'amministratore, in coerenza con la disciplina delle opere su proprietà individuale che possano incidere sulle parti comuni ; e che la presenza di un regolamento di natura contrattuale può introdurre limiti ulteriori (fino a subordinare l'intervento a preventiva autorizzazione), con ricadute anche sul contenzioso inibitorio e ripristinatorio .

Orientamenti "di confine" sulla competenza assembleare. Non manca, infine, una linea interpretativa che qualifica come nulla la delibera che disponga la rimozione di una canna fumaria di proprietà esclusiva, in quanto materia eccedente le attribuzioni dell'assemblea . Tale impostazione tende però a trovare applicazione, in modo più lineare, quando l'opera sia confinata nella sfera individuale o la controversia riguardi essenzialmente rapporti tra singoli; nel caso deciso, invece, la motivazione ancora il rigetto all'accertata lesione del decoro della facciata comune, parametro che riporta la questione nell'area di tutela dei beni comuni.

Per una rassegna operativa (installazione lecita, limiti e casi ricorrenti) può essere utile anche: Canna fumaria, quando è lecita, con focus su decoro e uso della facciata e Quando non si può installare la canna fumaria individuale, tra pari uso e decoro .