La formazione del verbale di assemblea rappresenta un passaggio essenziale nella gestione condominiale, costituendo la documentazione ufficiale delle deliberazioni adottate e delle dinamiche assembleari. La chiarezza, precisione e completezza nella redazione sono elementi imprescindibili per garantire la tutela dei diritti dei condomini e la corretta esecuzione delle decisioni collettive.
La questione relativa al momento in cui il verbale debba essere formalmente redatto è stata affrontata dalla Corte d'Appello di Cagliari, con sentenza n. 401 del 9 ottobre 2025, che ha fornito chiarimenti in merito all'assenza di una prescrizione normativa circa la contestualità della verbalizzazione rispetto allo svolgimento dell'assemblea.
La vicenda
Una società, nella qualità di condomino, aveva impugnato davanti al Tribunale alcune delibere adottate dall'assemblea condominiale del 19 gennaio 2018, sostenendo - tra le varie doglianze - che il verbale dell'assemblea fosse stato redatto in un momento successivo alla chiusura dei lavori e che tale circostanza determinasse la nullità o l'annullabilità delle deliberazioni assunte.
L'attore lamentava inoltre che la copia del verbale consegnata nell'immediatezza al proprio legale delegato costituisse una semplice bozza, mentre solo successivamente sarebbe stato predisposto il verbale "ufficiale", inviato a tutti i condomini.
Il Tribunale aveva rigettato l'impugnazione, ritenendo infondata la censura relativa alla tempistica della redazione del verbale.
La decisione
L'appello proposto dalla società è stato rigettato dalla Corte d'Appello di Cagliari, che ha confermato integralmente la sentenza di primo grado.
I giudici hanno sottolineato che non esiste alcuna norma nell'ambito della disciplina condominiale che imponga la redazione contestuale del verbale durante lo svolgimento dell'assemblea. In particolare, è stato evidenziato:
«Nell'ambito della disciplina condominiale, infatti, non vi è alcuna norma che prescriva che il verbale di assemblea debba essere redatto contestualmente allo svolgimento dei lavori, atteso che, in proposito, l'art. 1136, comma 7 c.c. si limita ad affermare che "delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale, da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore".»
La Corte ha inoltre richiamato il principio secondo cui il verbale può essere legittimamente perfezionato e completato anche successivamente alla chiusura dell'assemblea, purché non sia dimostrata una discrepanza tra quanto effettivamente accaduto durante i lavori assembleari e quanto riportato nel documento finale:
«In questo quadro, dunque, può concludersi che il verbale non debba essere necessariamente "chiuso" nel corso della riunione e alla presenza dei condomini costituiti in assemblea, ma possa essere legittimante redatto, come accaduto nel caso in esame, in un momento successivo.»
I giudici hanno altresì rilevato come l'appellante non avesse allegato né provato alcuna divergenza sostanziale tra i fatti avvenuti in assemblea e quelli verbalizzati:
«L'appellante […] non aveva né allegato né tanto meno provato che vi fosse una discrepanza tra quanto avvenuto in assemblea e quanto era stato poi oggetto di verbalizzazione.»
È stato altresì ribadito che il documento consegnato nell'immediatezza costituiva una bozza del verbale definitivo, poi perfezionato e trasmesso ai condomini; tale prassi, di per sé, non determina l'illegittimità delle delibere.
I riferimenti giurisprudenziali
Nella motivazione viene richiamata la disciplina delle società di capitali (art. 2375 c.c.), che ammette espressamente la redazione non contestuale del verbale ("senza ritardo"), quale tertium comparationis a sostegno della liceità, in ambito condominiale, della redazione differita in assenza di divieti normativi.
La sentenza richiama, inoltre, la giurisprudenza di legittimità in tema di preclusione a far valere i vizi della convocazione quando il condomino abbia comunque accettato la discussione di merito (Cass. civ., Sez. II, 19.11.2009, n. 24456; Cass. civ., Sez. II, 20.04.2001, n. 5889; Cass. civ., Sez. II, 24.08.1998, n. 8344), principio valorizzato per rigettare altre censure dell'appellante.
Considerazioni conclusive
Il provvedimento afferma in modo netto che la verbalizzazione delle deliberazioni assembleari può avvenire anche dopo la conclusione dei lavori senza pregiudicare la validità delle delibere, non essendovi nel codice una previsione che imponga la redazione contestuale (art. 1136, comma 7, c.c.).
La Corte valorizza due profili decisivi del caso concreto: (i) la natura di "bozza" del documento consegnato a fine assemblea e il successivo perfezionamento del verbale; (ii) l'assenza di qualsiasi allegazione e prova di una difformità tra quanto discusso e deliberato e quanto riportato nel verbale definitivo.
In tali condizioni, la redazione differita del verbale non comporta invalidità delle deliberazioni adottate.
In ogni caso, l'invalidità può essere presa in considerazione solo laddove sia dimostrata una manipolazione o una non corrispondenza sostanziale dei contenuti verbalizzati rispetto all'effettivo svolgimento dell'assemblea.
Raccomandazione pratica: si consiglia sempre di acquisire, al termine dell'assemblea, una copia del verbale redatto in quella sede, al fine di prevenire eventuali manipolazioni o imprecisioni e di agevolare l'eventuale attività probatoria in caso di controversia.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
