La polizza può non coprire le infiltrazioni causate dall'incuria delle tubazioni condominiali, attenzione alle esclusioni

In caso di danni da infiltrazioni provenienti da parti comuni dell'edificio, la responsabilità del condominio si configura come presunta ai sensi dell'art. 2051 c.c., salvo prova del caso fortuito. Il dovere di custodia grava su chi esercita un effettivo e non occasionale potere fisico sulla cosa, con l'obbligo di vigilare affinché non arrechi danni a terzi.

Tali principi sono stati ribaditi dal Tribunale di Napoli, Decima Sezione Civile, con sentenza del 22/08/2025 n. 7735 , che ha affrontato il tema dei danni da infiltrazioni derivanti da una tubazione fecale condominiale e i limiti della copertura assicurativa quando i danni siano riconducibili a usura/corrosione o difetti dei materiali.

La vicenda

I proprietari di un immobile hanno convenuto in giudizio il condominio, chiedendo il risarcimento dei danni subiti a causa di infiltrazioni verificatesi nel loro appartamento a partire dal novembre 2016, accertate tramite procedimento di accertamento tecnico preventivo (ATP).

Il condominio, costituitosi in giudizio, non ha contestato le infiltrazioni né i danni lamentati, sottolineando che le cause delle stesse erano già state oggetto di ATP cui aveva partecipato anche la compagnia assicurativa del condominio.

Ha quindi chiesto la chiamata in causa della compagnia assicurativa per essere manlevato, evidenziando una presunta mala gestio della stessa rispetto al sinistro.

La compagnia assicurativa si è costituita eccependo l'inoperatività della polizza e sostenendo che la causa delle infiltrazioni fosse riconducibile all'incuria nella manutenzione della tubazione fecale condominiale, come emerso dall'ATP.

Espletata l'istruttoria e sulla base della consulenza tecnica (svolta in sede di ATP), il Tribunale ha accolto la domanda risarcitoria dei proprietari e rigettato la domanda di manleva avanzata dal condominio nei confronti dell'assicurazione.

La decisione

Il Tribunale ha ritenuto fondata la domanda risarcitoria nei confronti del condominio sulla base della responsabilità ex art. 2051 c.c., evidenziando che:

"l'azione risarcitoria promossa dall'attore […] si fonda sulla responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c., visto che l'istante si è limitato ad allegare che i danni risentiti erano stati provocati da infiltrazioni derivanti dalla terrazza di copertura del fabbricato. Altrimenti detto, il danno di cui si controverte è chiaramente posto in rapporto di diretta derivazione dalla cosa in custodia".

L'onere probatorio a carico degli attori è stato ritenuto assolto, essendo stata provata sia la sussistenza delle infiltrazioni sia il nesso causale con lo stato di vetustà della tubazione fecale condominiale:

"Il CTU […] ha accertato che 'il fenomeno infiltrativo era senz'altro riconducibile alla lesione della discendente fecale condominiale contenuta nel tratto di muratura interessato dal fenomeno infiltrativo e quindi alla responsabilità del condominio' […] Le infiltrazioni […] sono state ricondotte al generale stato di vetustà di detta tubazione fecale condominiale in ghisa, e più specificamente alla riscontrata presenza di una lesione della tubazione".

Il Tribunale ha, inoltre, ritenuto rinunciata la domanda di eliminazione delle cause delle infiltrazioni, poiché non più reiterata nelle conclusioni, richiamando il principio secondo cui l'abbandono va desunto dalla condotta processuale complessiva (Cass., sez. III, 3 febbraio 2012, n. 1603).

Sulla base delle risultanze istruttorie, il Tribunale ha liquidato i danni patrimoniali subiti dagli attori nella somma complessiva di euro 6.183,34, oltre IVA. Trattandosi di debito di valore, ha applicato i criteri delle Sezioni Unite (Cass., 17 febbraio 1995, n. 1712): devalutazione al momento del fatto (novembre 2016), rivalutazione anno per anno secondo indici ISTAT e corresponsione degli interessi legali anno per anno sulle somme via via rivalutate fino al saldo.

Quanto alla domanda di manleva proposta dal condominio nei confronti della compagnia assicuratrice, essa è stata rigettata perché:

"il contratto di assicurazione posto a fondamento della domanda di manleva assicura la responsabilità civile per danni cagionati da spargimento d'acqua, tuttavia il punto 4.1.2 lettera b) delle condizioni generali di polizza […] esclude i danni da usura, corrosione o difetti dei materiali.

Orbene, nella specie […] risulta che i danni occorsi esulino dall'oggetto della garanzia assicurativa, trattandosi di infiltrazioni conseguenti alla vetustà della tubazione e non da rottura accidentale [..]; né parte convenuta ha dimostrato il carattere puramente accidentale della rottura della tubazione condominiale".

I riferimenti giurisprudenziali

Il provvedimento richiama espressamente Cass., 30 novembre 2005, n. 26086, circa la natura oggettiva (o, comunque, svincolata dalla colpa) della responsabilità ex art. 2051 c.c., affermando che è sufficiente il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato. Sono altresì citate Cass., 27 maggio 2005, n. 11275; Cass., 15 febbraio 2000, n. 1682; Cass., sez. III, 3 febbraio 2012, n. 1603; Cass., civ., n. 6677/11; Cass., civ., n. 8005/10, per quanto concerne, rispettivamente, la distinzione con l'art. 2043 c.c., l'onere probatorio in tema di caso fortuito e l'abbandono implicito delle domande non riproposte.

Considerazioni conclusive

La sentenza conferma l'orientamento consolidato secondo cui il condominio risponde ex art. 2051 c.c. dei danni cagionati dalle parti comuni - quali le tubature - salvo prova del caso fortuito o dell'intervento esclusivo del fatto del terzo o dello stesso danneggiato.

L'onere probatorio grava sull'attore quanto al nesso causale tra cosa comune ed evento lesivo; spetta invece al condominio dimostrare il caso fortuito, inteso come fatto estraneo alla sfera di custodia, dotato di impulso causale autonomo e di imprevedibilità/assoluta eccezionalità.

Sotto il profilo assicurativo, se la polizza contiene una clausola di esclusione per "usura, corrosione o difetti dei materiali" (come nel caso esaminato), i danni riconducibili alla vetustà delle tubazioni restano fuori copertura, non essendo equiparabili a "rottura accidentale".

L'esito del giudizio, pertanto, è coerente con le condizioni generali della polizza e con i principi generali in materia contrattuale.

Naturalmente, in presenza di clausole diverse o più favorevoli (es. copertura espressa per danni da vetustà), le conclusioni potrebbero variare.

Avvertenza sulle polizze assicurative condominiali

È opportuno prestare particolare attenzione ai contratti stipulati con le compagnie assicurative: spesso si ritiene di essere coperti per i danni da infiltrazioni, ma clausole di esclusione "discutibili" (ad esempio per usura, corrosione o difetti dei materiali) possono impedire ogni indennizzo. Prima di deliberare, è consigliabile:

• valutare attentamente il testo integrale della polizza e delle condizioni generali/speciali;
• chiedere espressamente, in sede di trattativa, l'inclusione o l'estensione della copertura per danni da vetustà delle tubazioni e non solo per la rottura accidentale;
• mettere per iscritto, anche nel verbale assembleare che approva o rinnova la polizza, cosa è coperto e le cause di esclusione, così da prevenire contenziosi e fraintendimenti.