La mancata allegazione della proposta transattiva all'avviso di convocazione può rendere invalida la delibera assembleare

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 13350 del 30 settembre 2025, ha annullato la delibera condominiale relativa all'approvazione di una proposta transattiva, in quanto tale proposta non era stata allegata all'avviso di convocazione e la decisione adottata è risultata esorbitante rispetto all'ordine del giorno. Il giudice ha ritenuto che l'assenza dell'allegato abbia impedito ai condomini di essere adeguatamente informati, determinando così un vizio procedurale rilevante ai fini della validità della deliberazione.

La vicenda

L'attrice aveva impugnato diverse delibere adottate dall'assemblea condominiale del 20 aprile 2023, lamentando - tra le altre doglianze - la violazione degli artt. 66, terzo comma, disp. att. c.c. e 1130-bis c.c., per indeterminatezza delle decisioni e carenza di informazione nei confronti dei condomini.

In particolare, contestava che fosse stata approvata una proposta transattiva relativa ai lavori su un terrazzo di uso esclusivo, senza che il testo della proposta fosse stato allegato all'avviso di convocazione dell'assemblea.

L'amministratore aveva infatti inserito nell'ordine del giorno la discussione sui "lavori di rifacimento terrazzo di uso esclusivo", ma la proposta transattiva trasmessa dal legale della famiglia interessata non era stata comunicata preventivamente a tutti i condomini.

La decisione

Il Tribunale ha accolto parzialmente l'impugnazione, annullando la deliberazione relativa all'approvazione della proposta transattiva e rigettando le altre censure (nonché la domanda risarcitoria).

È stata altresì dichiarata la cessata materia del contendere in relazione al consuntivo 2022 e relativo riparto (punto n. 1), poiché l'assemblea del 5 luglio 2023 ha nuovamente approvato il consuntivo adeguando il riparto dei consumi idrici agli effettivi consumi delle singole unità; ai fini della soccombenza virtuale, il Tribunale ha comunque ritenuto illegittima l'originaria ripartizione "a teste", in violazione dell'art. 1123, comma 1, c.c. (con richiamo a Trib. Roma nn. 6163/2023 e 19567/2021).

Con riguardo al punto n. 5 dell'o.d.g., il giudice ha rilevato che l'assemblea, dopo la discussione, aveva assunto due distinte delibere: la prima di approvazione dei lavori di risanamento della terrazza ad uso esclusivo (ritenuta legittima), la seconda di approvazione dei lavori di riparazione dei danni con spese ripartite sulla base di una proposta transattiva inviata prima dell'assemblea dal legale degli interessati (ritenuta illegittima). In motivazione si legge:

"Se, per un verso, la prima delibera appare legittima in quanto assunta nel rispetto degli obblighi informativi ex art. 66, terzo comma, disp. prel. cod. civ., per altro verso, la seconda delibera è invece illegittima in quanto la decisione assunta è esorbitante rispetto all'ordine del giorno e si fonda su una proposta transattiva che non è stata previamente portata alla conoscenza della compagine condominiale in allegato all'avviso di convocazione."

Ne consegue l'annullamento della delibera che approvava la proposta transattiva; sono state invece rigettate le impugnazioni relative al bilancio preventivo 2023 e riparto (punto n. 4), nonché alla nomina dell'amministratore (punto n. 3), per difetto di specifici motivi di invalidità, e quella sul punto n. 6, trattandosi di mera affermazione ricognitiva priva di effetti dispositivi. Rigettata anche la domanda risarcitoria per genericità delle allegazioni. Spese riconosciute per la metà.

I riferimenti giurisprudenziali

Il giudice applica, in diritto, il principio per cui l'obbligo informativo ex art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. deve essere effettivo e sostanziale: i condomini devono poter conoscere preventivamente gli elementi fondamentali su cui saranno chiamati a deliberare, inclusi i documenti rilevanti.

Considerazioni conclusive

La validità delle deliberazioni esige che i condomini siano messi in condizione di valutare consapevolmente le questioni all'ordine del giorno.

La mancata allegazione all'avviso della proposta transattiva oggetto di votazione integra un vizio procedurale rilevante ai fini dell'annullabilità ex art. 1137 c.c., specie quando - come nel caso - la decisione assunta risulti anche esorbitante rispetto all'ordine del giorno.