L'articolo 1382 c.c. disciplina la clausola penale, stabilendo che le parti possono concordare un risarcimento predeterminato in caso di inadempimento o ritardo nell'adempimento di un obbligo contrattuale.
È importante mettere in rilievo che il risarcimento può essere stabilito in anticipo o determinato successivamente, purché si basi su criteri di calcolo definiti nel contratto. Se le parti hanno inserito nel contratto tale pattuizione non è rilevante la prova del danno, quindi il creditore non deve dimostrare l'effettivo pregiudizio subito.
Naturalmente la clausola penale è ampiamente utilizzata anche nei contratti di locazione, ad esempio per omesso pagamento del canone (prevedendo una penale per il ritardo), mancata riconsegna dell'immobile (con un importo stabilito per ogni giorno di ritardo), violazione di obblighi contrattuali (ad esempio al divieto di subaffitto).
Ciò premesso non si può negare che per il proprietario di un immobile intenzionato ad affittarlo, optando per il regime della cedolare secca, sia fondamentale comprendere se l'imposta di registro si applichi o meno alla clausola penale inserita nel contratto di locazione per tutelarsi da eventuali inadempimenti.
In altre parole la cedolare secca è un regime fiscale agevolato che sostituisce l'Irpef, l'imposta di registro e l'imposta di bollo sui contratti di locazione. Tuttavia, quando il contratto include una clausola penale (ad esempio, una somma da pagare in caso di ritardata riconsegna dell'immobile), può sorgere il dubbio se questa sia soggetta a imposta di registro autonoma (imposta che potrebbe ridurre la vantaggiosità dell'operazione).
La Cassazione ha precisato che la clausola penale in un contratto di locazione serve a garantire il corretto e tempestivo adempimento delle obbligazioni principali assunte dalle parti.
Secondo la Cassazione, perciò, questa clausola non introduce nuovi obblighi, ma specifica in anticipo l'importo che la parte inadempiente dovrà pagare a titolo di risarcimento. In altre parole, è un patto accessorio che stabilisce preventivamente le conseguenze economiche di un eventuale mancato rispetto degli obblighi già presenti nel contratto (Cass. civ., sez. V, 07/11/2023, n. 30983).
La clausola penale è accessoria rispetto al contratto principale e serve a limitare il risarcimento alla somma pattuita, salvo diversa previsione.
Alla luce di quanto sopra l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che il proprietario di un immobile che intende affittarlo, optando per il regime della cedolare secca, non dovrà applicare l'imposta di registro alla clausola penale che intende inserire nel contratto di locazione per tutelarsi da eventuali inadempimenti (Risposta Agenzia Entrate n. 146/2025).
