Il Tribunale di Catanzaro, con sentenza n. 2448 del 25 novembre 2025, ha deciso un caso di scuola che si verifica quando, in conseguenza di lavori condominiali non eseguiti correttamente, in un immobile si generino infiltrazioni dalle parti comuni.
In questo caso la tendenza è quella di chiamare in giudizio non solo l'appaltatore, ma anche il direttore dei lavori, ovvero le due figure di riferimento per ottenere ragione del proprio diritto alla eliminazione dei vizi ed al risarcimento del danno.
Ci può essere una corresponsabilità dei due soggetti ma anche una esclusione di responsabilità di uno dei due, ovvero del direttore dei lavori.
Fatto e decisione
Nel corso di lavori commissionati da un condominio ad un'impresa edile, aventi ad oggetto la ristrutturazione delle facciate esterne della palazzina e il ripristino del tetto con una nuova copertura a terrazzo, un condomino lamentava che all'interno del proprio appartamento si erano verificati dei fenomeni infiltrativi a causa di una asserita non conformità nell'esecuzione dei lavori da parte della ditta incaricata.
Per tale motivo il condomino citava in giudizio l'impresa ed il direttore dei lavori, ciascuno nella propria posizione, chiedendo che la prima venisse condannata all'esecuzione delle opere di ripristino del manto impermeabile del lastrico solare ed entrambe, in solido, alle spese di ripristino dell'appartamento, con ulteriore risarcimento dei danni subiti come conseguenza dell'evento.
L'impresa si costituiva in giudizio eccependo, tra l'altro:
- in via pregiudiziale, l'inammissibilità della domanda a fronte di una clausola compromissoria contenuta nel contratto di appalto, che devolveva la cognizione della controversia ad un collegio arbitrale per contrasti derivanti dal contratto stesso;
- il proprio difetto di legittimazione passiva rispetto al condomino, in quanto il contratto era stato firmato dal condominio;
Nel merito e solo in via subordinata la convenuta respingeva ogni addebito nei propri confronti, eccependo la prescrizione biennale dell'azione ai sensi dell'art. 1667 c.c.
Anche il direttore dei lavori si costituiva in causa dichiarando la sua estraneità ai fatti di causa, tanto più che il committente/condominio nelle comunicazioni di fine lavori aveva dichiarato che le opere erano state integralmente eseguite nel rispetto dei progetti e delle relative prescrizioni.
Istruita la causa dal punto di vista documentale e con espletamento di CTU il Tribunale accoglieva la domanda attrice nei termini di cui alla motivazione.
Dall'esame del quadro dei fatti emersi nel corso del giudizio il Tribunale ha tratto gli elementi per giungere all'accoglimento della domanda nei soli confronti dell'impresa appaltatrice, in quanto ritenuta responsabile dei danni subiti dall'attore, riconducibili agli interventi dalla stessa eseguiti in modo non conforme e non a regola d'arte, tanto che l'appaltatrice aveva realizzato, senza di ciò informare il direttore dei lavori, interventi riparatori.
Mentre l'esclusione di responsabilità a carico del tecnico era dovuta proprio con riferimento sia all'accettazione finale dell'opera, sia al fatto che lo stesso era stato del tutto ignaro rispetto ai provvedimenti assunti dall'impresa in conseguenza delle contestazioni sollevate.
Detto questo, anche a fronte di un margine di incertezza sulla qualità dei lavori effettuati sul lastrico solare per come evidenziati dal CTU e come contestati dal direttore dei lavori, il Tribunale ha richiamato la giurisprudenza, anche di recentissima formazione, (Cass. 4 novembre 2025, n. 29167) secondo cui la "la figura del direttore dei lavori è disciplinata in modo trasversale tra norme di natura civilistica e disposizioni tecniche di settore".
Quanto al profilo civilistico, dal combinato disposto degli artt. 1176 e 2236 c.c. risulta che il professionista risponde dell'inadempimento anche quando non utilizzi la diligenza "qualificata" richiesta dalla natura dell'incarico.
Nel caso del direttore dei lavori, tale diligenza non è quella ordinaria del buon padre di famiglia, bensì quella "diligentia quam in concreto", proporzionata al grado di competenza e alla complessità dell'opera.
Dal punto di vista tecnico e operativo, la norma che fa da faro è il D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), che individua il direttore dei lavori come il garante della conformità dell'opera al progetto approvato, al titolo edilizio e alle regole della buona costruzione.
Nella fattispecie, l'assenza di precise contestazioni da parte dell'attore in ordine ai rilievi che il direttore dei lavori avrebbe dovuto sollevare alla ditta appaltatrice è stata di per sé sufficiente per escludere la responsabilità del tecnico nei fatti di causa.
Clausola compromissoria inserita in un regolamento condominiale
È pacifica la sua validità a condizione che abbia carattere contrattuale, in quanto con essa si stabilisce che la soluzione di controversie condominiali sia affidata alla decisione di arbitri.
In assenza di una volontà contraria, ne costituiscono oggetto tutte le cause connesse con l'operatività del regolamento stesso, ivi compreso anche il giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo intimato dall'amministratore per la riscossione dei contributi approvati dall'assemblea (Cass. 19 luglio 2023, n. 21329).
Lo scopo è quello di evitare ai condomini di intraprendere giudizi per dirimere liti condominiali che potrebbero essere risolti per vie brevi.
Il disposto dell'art. 1137, comma 2, c.c. in tema di impugnazione di delibere assembleari non pone una competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario, poiché "non esclude la compromettibilità ad arbitri delle relative controversie, le quali, non rientrano in alcuno dei divieti sanciti dagli artt. 806 e 808 c.p.c." (Cass. 15 dicembre 2020, n. 28508).
Determinante è la formulazione della clausola in questione: una previsione potenziale della devoluzione della controversia condominiale ad un collegio arbitrale pone le parti di fronte ad una libera scelta di valersi o meno del mezzo di tutela previsto nel regolamento di condominio.
In caso di dubbio nell'interpretazione della clausola si deve privilegiare quella che fa salva la libertà delle parti di ricorrere al giudice, non potendosi presumere, se non in presenza di espressioni inequivocabili, la rinuncia alla normale tutela giurisdizionale (Trib. Milano 06 aprile 1992).
Contratto di appalto e azione diretta del condomino verso l'appaltatore
Secondo una recente ordinanza (Cass. 03 giugno 2025, n. 14829) "il condominio si pone, verso i terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei condomini, attinenti alle parti comuni, sicché l'amministratore è rappresentante necessario della collettività dei partecipanti, sia quale assuntore degli obblighi per la conservazione delle cose comuni, sia quale referente dei relativi pagamenti".
Il fatto che nel rapporto negoziale appaltatore/amministratore sia quest'ultimo legittimato attivo all'azione per vizi relativi al contratto di appalto dipende anche dalla circostanza che "nel contratto di appalto il termine per la denuncia dei vizi e delle difformità dell'opera ai sensi dell'art. 1667 c. c., nel caso in cui il committente sia un condominio, decorre dal momento in cui l'amministratore abbia acquisito un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dalla imperfetta esecuzione dell'opera e non dal giorno in cui l'amministratore ne renda edotti i condomini in sede assembleare, posto che rientra fra i poteri dell'amministratore il compimento degli atti conservativi di diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, per cui è da tale momento che il condominio in persona dell'amministratore che lo rappresenta è posto in grado di agire per far valere la garanzia". Con tale pronuncia la Corte ha proseguito sulla linea già tracciata in precedenza.
Nella fattispecie la convenuta aveva sollevato per ambedue le ipotesi eccezione di inammissibilità della domanda, che non è stata presa in considerazione dal Tribunale in quanto sollevate intempestivamente.
Esclusione della responsabilità del direttore dei lavori
Venendo al merito della questione, nell'ambito dei lavori condominiali straordinari il direttore dei lavori occupa una posizione strategica, poiché l'incarico che gli viene affidato da parte dell'assemblea costituisce la garanzia che, per effetto dell'obbligo delle verifiche posto a suo carico, siano rispettati i parametri della corretta esecuzione dei lavori in termini di corrispondenza tra quanto progettato e quanto realizzato.
Ne deriva una sua responsabilità personale nei confronti del committente-condominio in caso di inadeguatezza dell'opera, di difformità della stessa da un ordinario standard qualitativo, ovvero di danni conseguenti alla cattiva esecuzione dell'intervento.
Sul punto, tuttavia, è stato precisato che "l'amministratore incaricato dell'attività straordinaria inerente al conferimento di un appalto per la manutenzione del fabbricato non è esonerato dall'obbligo di sorveglianza dell'impresa appaltatrice e del direttore dei lavori spettandogli, quale rappresentante del committente condominio e tenuto conto degli specifici poteri conferitigli dall'assemblea, il compito di controllare lo svolgimento dei lavori, di verificarne lo stato, di accertare che l'esecuzione dell'opera proceda nei termini e secondo le condizioni stabiliti dal contratto e a regola d'arte, di effettuare o negare i pagamenti in funzione della corrispondenza della partita compiuta alle previsioni quantitative o qualitative delle clausole contrattuali, di rendere note tempestivamente ai condomini le eventuali difficoltà sopravvenute nell'esecuzione dell'appalto obiettivamente idonee ad incidere sul rapporto gestorio" (Cass. 17 giugno 2025, n. 16290).
La responsabilità del direttore dei lavori è esclusa quando risulti che il suo comportamento abbia rispettato non solo i canoni della normale diligenza del buon padre di famiglia ma abbia, altresì, avuto come obiettivo quello di mettere in atto la diligenza che sia richiesta, in concreto, per l'attività dallo stesso svolta essendo egli un soggetto professionalmente qualificato.
Naturalmente l'onere della prova per escludere qualsivoglia responsabilità a carico del direttore dei lavori è a suo carico. Nel caso di cui ci stiamo occupando il convenuto, carte alla mano, aveva dimostrato come il condominio/committente avesse dichiarato espressamente la corrispondenza dei lavori appaltati al progetto ed alle prescrizioni ivi contenute.
Inoltre, sempre dai documenti in atti, non risultava alcun suo coinvolgimento, neppure tramite ricezione di comunicazioni, negli ulteriori lavori di riparazione effettuati dall'impresa (o da altra appaltatrice).
