Può accadere che alcune unità immobiliari site in un edifico condominiale siano interessate da fenomeni infiltrativi provenienti dal terrazzo sovrastante di proprietà esclusiva di alcuni condòmini.
In presenza di beni comuni quali i pluviali condominiali e di beni in proprietà o uso esclusivo, la responsabilità per i danni derivanti da infiltrazioni deve essere qualificata in termini di custodia e di concorso causale, mediante un rigoroso accertamento tecnico quale presupposto imprescindibile per un equo riparto delle responsabilità.
La questione è stata affrontata con sentenza n. 248 dell'8 gennaio 2026 dal Tribunale di Bari il quale, chiamato a pronunciarsi sulla responsabilità e risarcimento dei danni da infiltrazioni provenienti dal terrazzo sovrastante gli appartamenti danneggiati, ha dichiarato la responsabilità concorrente tra Condominio e proprietario esclusivo del terrazzo: il primo, in qualità di custode dell'unico pluviale in cui scaricavano le acque piovane di tutto l'edificio ed il secondo, in qualità di custode del terrazzo e quale locatore onerato degli obblighi di manutenzione straordinaria e della gestione dei vizi strutturali.
Infiltrazioni da pluviali sottodimensionati ed opere non a regola d'arte: responsabilità concorrente tra condominio e proprietario del terrazzo. Fatto e decisione
I proprietari di due appartamenti posti al terzo piano di un edificio condominiale ed il Condominio in persona dell'amministratore p.t. citavano in giudizio la società proprietaria del terrazzo sovrastante per sentirne pronunziare la condanna al risarcimento dei danni da infiltrazioni subiti dalle unità immobiliari attoree.
Gli attori lamentavano che in occasione di precipitazioni atmosferiche si erano verificati ingenti danni da bagnamento tanto alle parti comuni del fabbricato, in particolare al vano ascensore ed alle relative parti elettriche, nonché all'androne condominiale, quanto alle singole abitazioni del terzo piano ed in particolare al pavimento in parquet, ai battiscopa ed a taluni infissi.
Secondo la prospettazione attorea la responsabilità dei descritti fenomeni era da ascriversi alla presenza di pavimentazione galleggiante sul terrazzo dell'appartamento di proprietà della società convenuta nonché ai difetti costruttivi della medesima pavimentazione e dei suoi supporti.
Si costituiva in giudizio la società convenuta la quale dopo aver eccepito l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria, contestava la domanda attorea deducendo che la responsabilità degli occorsi eventi dannosi era attribuibile alla inadeguatezza del relativo impianto condominiale, del tutto inidoneo a garantire un regolare smaltimento delle acque pluviali oltre che all'ingiustificata assenza di due pluviali - prospicienti l'area esterna di uno degli immobili siti al terzo piano dell'edificio condominiale - benché previsti nell'originario progetto costruttivo.
Chiedeva, pertanto, il rigetto delle domande nonché spiegava domanda riconvenzionale tesa a far accertare e dichiarare la responsabilità esclusiva e/o concorrente del Condominio e della società attrice proprietaria di uno degli appartamenti danneggiati, nella causazione degli eventi, nonché dei conduttori dell'appartamento della stessa società convenuta di cui chiedeva l'autorizzazione alla chiamata in causa.
Autorizzata la chiamata in causa, si costituivano i conduttori dell'appartamento di proprietà della società convenuta e i quali contestavano la fondatezza delle domande formulate nei loro confronti e ne chiedevano l'integrale rigetto.
La causa veniva istruita mediante interrogatorio formale delle parti e CTU la quale accertava la presenza dei denunciati fenomeni infiltrativi causati da una combinazione di fattori: 1) dall'impianto di scarico sottodimensionato e non conforme alle buone tecniche del costruire in quanto l'edificio era dotato di un unico pluviale insufficiente a smaltire le acque piovane di tutta la copertura; 2) dalla malaccorta realizzazione del pavimento in legno galleggiante sul terrazzino di proprietà della società convenuta.
Il Tribunale ha, pertanto, ritenuto provata la responsabilità ex art. 2051 c.c. per danni da cose in custodia, ritenendola condivisa tra il Condominio, custode delle parti comuni e dell'impianto di smaltimento delle acque piovane ed la società proprietaria del terrazzo, custode del bene in uso esclusivo. Tale responsabilità è stata ripartita nella misura del 60% a carico del Condominio e del 40% a carico della proprietaria del terrazzo.
Il Tribunale ha, invece, escluso ogni responsabilità dei conduttori ritenendo che i danni derivassero da difetti strutturali riconducibili all'art 1578 c.c., che ne avevano impedito il pieno godimento dell'immobile a suo tempo locato da parte degli stessi conduttori.
Considerazioni conclusive
Il Tribunale di Bari ha qualificato la fattispecie in esame in termini di responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c., responsabilità del custode che prescinde da qualunque connotato di colpa.
In particolare, è stata affermata la responsabilità concorrente del Condominio e del proprietario del bene in uso esclusivo, fondata sulla duplice custodia: da un lato, quella del Condominio sulle parti comuni e sull'impianto di smaltimento delle acque meteoriche; dall'altro, quella del proprietario esclusivo sul terrazzo sovrastante e sulle opere ivi realizzate, alla luce del concorso di cause tra difetti progettuali originari dell'impianto di scarico dell'edificio ed interventi successivi eseguiti dal proprietario esclusivo del terrazzo senza il rispetto delle regole dell'arte.
In tema di responsabilità ex art. 2051 c.c. anche con riferimento all'applicabilità di tale responsabilità al condominio in caso di infiltrazioni propagate da un lastrico solare di proprietà esclusiva di alcuni condomini, ci sono stati importanti arresti della Corte di Cassazione, dapprima con la sentenza n. 25837/2017 e poi con le sentenze gemelle Cass. Civ. n. 2480/2018; n. 2481/2018; n. 2482/2018 (per un approfondimento sulle azioni esperibili contro il condominio per infiltrazioni da lastrico solare e facciata si veda infiltrazioni da lastrico solare e facciata).
In particolare, con le citate sentenze gemelle del 2018, la Suprema Corte ha precisato che:
- "l'art. 2051 c.c., nel qualificare responsabile chi ha in custodia la cosa per i danni da questa cagionati, individua un criterio di imputazione della responsabilità che prescinde da qualunque connotato di colpa, sicché incombe al danneggiato allegare, dandone la prova, il rapporto causale tra la cosa e l'evento dannoso, indipendentemente dalla pericolosità o meno o dalle caratteristiche intrinseche della prima";
- "il caso fortuito, rappresentato da fatto naturale o del terzo, è connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, da intendersi però da un punto di vista oggettivo e della regolarità causale (o della causalità adeguata), senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode; peraltro le modifiche improvvise della struttura della cosa incidono in rapporto alle condizioni di tempo e divengono, col trascorrere del tempo dall'accadimento che le ha causate, nuove intrinseche condizioni della cosa stessa, di cui il custode deve rispondere".
Rilevante è anche la netta esclusione di responsabilità dei conduttori dell'appartamento di proprietà della società convenuta trattandosi di danni derivanti da vizi strutturali dell'immobile locato riconducibili alla fattispecie di cui all'art. 1578 c.c. e non di obblighi di manutenzione ordinaria imputabili al conduttore.
