La vicenda oggetto della presente analisi riguarda una controversia in materia di responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c. nella quale il Tribunale di Napoli (sentenza n. 10125 del 5 novembre 2025) è stato chiamato a valutare la responsabilità del Condominio- custode nella produzione dei danni da allagamento, in un locale adibito ad autorimessa e centro revisioni, anche alla luce delle modifiche dello stato dei luoghi intervenute nel tempo e della loro incidenza nella dinamica causale dell'evento dannoso.
Fatto e decisione
La conduttrice di un immobile posto al piano terra ed al piano seminterrato di un edificio condominiale citava in giudizio il Condominio per vederne dichiarata la responsabilità in ordine ai danni subiti in seguito all'allagamento dei locali verificatosi in occasione di forti temporali.
L'attrice rappresentava di svolgere attività di centro revisioni autoveicoli e motoveicoli (nel locale seminterrato) ed attività di garage per il governo delle automobili (nel locale al piano terra) e precisava che il livello interrato del fabbricato adibito a garage era collegato tramite una rampa, sulla quale, verso la metà di essa, si trovava una sola piccola grata di raccolta delle acque piovane condominiali.
Rappresentava di aver segnalato all'amministratore del condominio la necessità ed indispensabilità di aggiungere con urgenza un'altra caditoia, più ampia e capiente, collocata a valle della rampa di accesso e che l'amministratore non solo non aveva provveduto, ma aveva anche sempre omesso la pulizia e la manutenzione della unica grata esistente.
Evidenziava, altresì, di aver dovuto procedere alla sostituzione di una serie di attrezzature utilizzate per la revisione di moto ed autoveicoli, essendosi completamente allagate e rovinate quelle preesistenti e che solo una settimana dopo l'allagamento, l'amministratore aveva fatto eseguire lavori urgenti di implementazione ed installazione di una seconda grata condominiale, più ampia e capiente, in aggiunta a quella unica, piccola ed originaria grata condominiale di raccolta delle acque piovane posta al centro della rampa.
Chiedeva, pertanto, la condanna del convenuto Condominio al risarcimento dei danni.
Si costituiva in giudizio il Condominio in persona dell'amministratore p.t., chiedendo il rigetto dell'avversa domanda. Precisava di non essere responsabile delle piogge provenienti dalla strada pubblica, in quanto le infiltrazioni si erano verificate per un evento temporalesco particolarmente invasivo ed eccezionale, che configurava una causa di forza maggiore.
Eccepiva, inoltre, la responsabilità della conduttrice e della proprietaria, per aver mutato lo stato dei luoghi originariamente esistente fra il 1995 e il 1998 e che le modifiche apportate alla originaria conformazione dell'immobile detenuto dall'attrice, erano state la causa esclusiva delle infiltrazioni, sicché la condotta di proprietaria e conduttrice si poneva come caso fortuito con conseguente esclusione di qualsivoglia responsabilità di esso Condominio ex art. 2051 c.c.. Contestava, da ultimo, nel merito, l'entità dei danni subiti e chiedeva di chiamare in causa in manleva la compagnia assicuratrice con cui aveva sottoscritto apposita assicurazione a copertura del rischio dedotto in giudizio, nonché l'erede della proprietaria dell'immobile locato.
Autorizzata la chiamata in causa, si costituiva l'impresa assicuratrice eccependo l'inoperatività della polizza con riguardo all'evento oggetto di causa, oltre che, nel merito, l'infondatezza della pretesa. Si costituiva, altresì, l'erede della proprietaria, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva e la prescrizione del credito azionato; in seguito alla morte del predetto chiamato in causa si costituivano in giudizio i suoi eredi riportandosi alle conclusioni rassegnate dal de cuius.
Istruita la causa con l'esperimento di CTU, il Tribunale ha accolto la domanda attorea ritenendo sussistente la responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c. in capo al Condominio sulla base dell'accertata inadeguatezza a raccogliere le acque piovane della griglia posta a metà della rampa di accesso ai locali.
Tuttavia, sempre sulla base degli accertamenti peritali, il Tribunale ha ritenuto che il mutamento dello stato dei luoghi (modifica dell'originaria destinazione dell'immobile; abbattimento della parete perimetrale che impediva di fatto all'acqua di poter penetrare nei locali; realizzazione di soppalcatura del locale limitrofo al fabbricato sottoposto a quota diversa, con la costruzione di una lastra di acciaio, avente funzione di solaio; trasformazione della vecchia area box in un ampio locale destinato a contenere molte autovetture), pur non avendo mutato l'obbligo di custodia in capo al Condominio, aveva aggravato la conseguenze di una cattiva manutenzione, ovvero di un non adeguato sistema di regimentazione delle acque, con la conseguenza che la condotta della conduttrice costituiva una concausa nella produzione dei danni lamentati, quantificabile nella misura del 50%.
Il Tribunale, pertanto, ha riconosciuto la concorrente responsabilità dell'attrice nella causazione dei danni condannando il Condominio al pagamento di una somma pari alla metà della pretesa risarcitoria nonché condannando la compagnia assicuratrice a tenere indenne il predetto da tutto quanto condannato a pagare a titolo di risarcimento del danno.
Ha, invece, ritenuto infondata la domanda proposta nei confronti degli eredi della proprietaria dell'immobile in quanto non responsabili attesa, anche, la mancanza di prova circa la loro eventuale responsabilità nell'aver posto in essere la modifica dello stato dei luoghi dedotta in giudizio.
Considerazioni conclusive
La responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c. secondo orientamento consolidato della Suprema Corte, configura un'ipotesi di responsabilità oggettiva che, per essere affermata, non esige un'attività o una condotta colposa del custode (di talché, in definitiva, il custode negligente non risponde in modo diverso dal custode perito e prudente, se la cosa ha provocato danni a terzi cfr. Cass. civ. 19 febbraio 2008, n. 4279), ma richiede la sussistenza del mero rapporto causale tra la cosa in custodia e l'evento lesivo verificatosi in concreto (da ultimo, Cass. Civ., ord. n. 22684/2013, Cass. nn. 2480, 2481, 2482 del 2018).
L'attore che agisce per il risarcimento del danno ha l'onere di provare il fatto lesivo, come verificatosi in concreto, l'esistenza del rapporto eziologico tra la cosa e l'evento lesivo, nonché il danno conseguenza, mentre il custode convenuto, per liberarsi dalla sua responsabilità, deve provare l'esistenza di un fattore estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere quel nesso causale (Cass. Civ. n. 858/2008; n. 8005/2010); il convenuto deve, in altre parole, fornire la prova liberatoria del caso fortuito, ossia la prova di un evento eccezionale, imprevedibile ed inevitabile, che inserendosi nel decorso causale abbia interrotto il nesso eziologico tra la cosa in custodia e il danno (cfr. Cass. nn. 2480, 2481, 2482 del 2018; Cass. n. 2488/2018, 8500/2010; Cass. n. 57417/2009; Cass. n. 11227/2008).
Orbene, il Condominio è custode della cosa comune nel senso richiesto dall'art. 2051 c.c., e, con riferimento al caso di specie, è tenuto alla manutenzione della rete fognaria, ivi compreso il sistema di regimentazione delle acque piovane.
Le modifiche dello stato dei luoghi ad opera dello stesso danneggiato, quando sono risalenti nel tempo e negli anni (come nel caso di specie), non costituiscono condotta del danneggiato tale da interrompere il nesso eziologico tra fatto ed evento dannoso, sicché l'obbligo di custodia del Condominio non muta. Ciò perché, "il caso fortuito, rappresentato dalla condotta del danneggiato, è connotato dall'esclusiva efficienza causale nella produzione dell'evento" e "le modifiche improvvise della struttura della cosa incidono in rapporto alle condizioni di tempo e divengono, col trascorrere del tempo dall'accadimento che le ha causate, nuove intrinseche condizioni della cosa stessa, di cui il custode deve rispondere" (cfr. Cass. SS.U.U. ord. n. 20943/2022).
In altre parole, le modifiche dello stato dei luoghi intervenute diversi anni prima dell'evento dannoso, proprio perché costituenti "nuove intrinseche condizioni della cosa stessa" non eliminano l'obbligo per il custode (nella specie, il Condominio) di intervenire per evitare le conseguenze dannose, tanto più se, come nella specie, il Condominio sia stato più volte sollecitato a prendere atto del mutato stato dei luoghi provvedendo ad eseguire nuove opere di regimentazione delle acque.
Tuttavia, allorquando le modifiche dello stato dei luoghi abbiano influito sulla incidenza dell'evento e sulla gravità delle conseguenze, sussiste una compartecipazione, una concausa, della condotta del danneggiato nella produzione dei danni lamentati, in considerazione della prevedibilità delle attese conseguenze.
Ed invero, secondo le stesse Sezioni Unite, "la condotta del danneggiato che entri in interazione con la cosa si atteggia diversamente a seconda del grado di incidenza causale sull'evento dannoso, in applicazione anche
ufficiosa dell'art. 1227 c.c., comma 1; e deve essere valutata tenendo anche conto del dovere generale di ragionevole cautela riconducibile al principio di solidarietà espresso dall'art. 2 Cost. Pertanto, quanto più la situazione di possibile danno è suscettibile di essere prevista e superata attraverso l'adozione da parte dello stesso danneggiato delle cautele normalmente attese e prevedibili in rapporto alle circostanze, tanto più incidente deve considerarsi l'efficienza causale del comportamento imprudente del medesimo nel dinamismo causale del danno, fino a rendere possibile che detto comportamento interrompa il nesso eziologico tra fatto ed evento dannoso, quando lo stesso comportamento, benché astrattamente prevedibile, sia da escludere come evenienza ragionevole o accettabile secondo un criterio probabilistico di regolarità causale" (come detto, nella fattispecie in esame non vi è interruzione del nesso causale, perché le modifiche alla cosa risalgono nel tempo e negli anni; tuttavia, si configura una concausa nella produzione dell'evento dannoso atteso che lo stato dei luoghi avrebbe richiesto una condotta del danneggiato maggiormente prudente, quantomeno, nel posizionamento delle attrezzature e dei beni mobili).
