Infiltrazioni da cortile condominiale: il danno si risarcisce per intero e i lavori si ripartiscono tra le proprietà sovrapposte

Quando le infiltrazioni provengono da un cortile comune che copre locali interrati di proprietà esclusiva, il titolo della responsabilità verso il proprietario danneggiato resta quello dell'art. 2051 c.c.; la ripartizione dei costi delle opere necessarie a rimuoverne le cause segue invece, nei rapporti interni tra i proprietari delle porzioni sovrapposte, il criterio dell'art. 1125 c.c. applicato in via analogica. È questo il nucleo della decisione resa dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 3769 dell'11 marzo 2026, che distingue con chiarezza tra risarcimento del danno, integralmente posto a carico dei custodi della cosa comune, e spese degli interventi strutturali, da eseguire secondo i criteri legali propri dei solai.

Il principio ha portata settoriale. Opera, infatti, nelle controversie condominiali che riguardano strutture orizzontali complesse, diverse dal lastrico solare o dalla terrazza di uso esclusivo, quando il bene sovrastante svolga insieme funzione di calpestio e di copertura dei locali sottostanti. In questa prospettiva, l'art. 1126 c.c. resta estraneo alla fattispecie, perché presuppone un lastrico o una terrazza in uso esclusivo o non comune a tutti, mentre il cortile comune che copre autorimesse, magazzini o uffici ricade nella diversa logica distributiva dell'art. 1125 c.c.

La vicenda

Una società proprietaria di quattro unità al primo e al secondo piano interrato di un complesso immobiliare lamentava infiltrazioni provenienti dal cortile sovrastante, bene comune ai due condomìni convenuti. La situazione era risalente: un primo procedimento per danno temuto si era concluso nel 2007 con la condanna all'esecuzione dei lavori indicati dal consulente tecnico; un secondo, nel 2015, si era chiuso con una transazione fondata sull'impegno a realizzare opere eliminatorie delle infiltrazioni. Secondo l'attrice, quegli interventi non erano stati eseguiti in modo completo né risolutivo e dai primi mesi del 2019 i fenomeni infiltrativi si erano ripresentati, imponendo lavori di manutenzione, opere di messa in sicurezza e una riduzione del canone pattuita con una conduttrice.

Dopo una diffida rimasta senza esito, la società aveva promosso un ulteriore procedimento di danno temuto, nel cui ambito una CTU aveva accertato la persistenza delle infiltrazioni, individuandone le cause e indicando le opere necessarie. Nel giudizio di merito chiedeva l'accertamento della responsabilità dei due condomìni ex artt. 2051 e 2053 c.c., la condanna all'esecuzione delle opere indicate dal consulente, il risarcimento dei danni e l'applicazione di una misura coercitiva indiretta ex art. 614-bis c.p.c. In via principale sosteneva che l'intero costo degli interventi dovesse gravare sui condomìni; in via subordinata invocava il criterio dell'art. 1125 c.c. I convenuti contestavano la domanda, richiamavano l'art. 1126 c.c., negavano la prova di nuove infiltrazioni tempestivamente denunciate e attribuivano i problemi anche a difetti originari e a violazioni urbanistiche dei locali sottostanti.

La decisione

Il Tribunale accoglie la domanda solo in parte, ma sui punti centrali aderisce integralmente alle risultanze tecniche. La motivazione valorizza anzitutto l'esito del procedimento cautelare del 2022, osservando che il rigetto della tutela nunciatoria non precludeva il merito, perché già in quella sede era stato riconosciuto che la situazione "legittima la tutela giurisdizionale della parte qui ricorrente, ma non al punto di consentirne un accoglimento in sede cautelare/nunciatoria". La decisione sottolinea poi che il contenzioso dura da circa un ventennio e che le cause delle infiltrazioni sono rimaste sostanzialmente le stesse, essendo mancata o risultata inadeguata la corretta esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione.

Decisiva è la CTU integrativa del 2025, ritenuta accurata, lineare e pienamente attendibile. Il consulente ha riscontrato un aggravamento del quadro già emerso nel 2022, rilevando sia la permanenza delle pregresse infiltrazioni sia la comparsa di fenomeni nuovi. In particolare, la relazione evidenzia che, dopo il deposito della precedente CTU, era stato realizzato un solo intervento, peraltro ancora non ultimato al momento delle nuove verifiche. Per le nuove infiltrazioni, le prove di allagamento avevano individuato cause ulteriori nella mancata tenuta di una fioriera e di un pozzetto fognario comuni.

Su questa base il giudice ricostruisce la fattispecie nell'ambito dell'art. 2051 c.c. e richiama il principio secondo cui la responsabilità del custode prescinde dalla colpa, mentre il danneggiato deve provare il danno e il nesso eziologico, gravando sul custode la prova del caso fortuito. La decisione esclude che i convenuti abbiano offerto elementi idonei a interrompere il nesso causale, neppure sotto il profilo dei vizi originari dell'opera o di condotte ostative della proprietà danneggiata.

Quanto ai rimedi, il Collegio distingue nettamente tra risarcimento e riparto interno delle opere. I due condomìni sono condannati in solido a risarcire alla società la somma di euro 39.611,90, oltre interessi legali e rivalutazione, somma comprensiva dei costi di ripristino degli immobili, della riduzione del canone di locazione concordata nel 2019 e delle opere già eseguite dalla proprietaria. È invece respinta la domanda di ulteriore liquidazione equitativa per il mancato godimento degli immobili, reputata generica e non adeguatamente provata; parimenti sono rigettate la richiesta ex art. 96 c.p.c. e quella di rimborso delle spese del precedente procedimento cautelare.

Sul piano delle opere da eseguire, la motivazione afferma che il cortile comune non è assimilabile al lastrico solare di cui all'art. 1126 c.c. e richiama espressamente l'arresto di legittimità secondo cui, per il cortile o viale di accesso che copra locali sotterranei di proprietà esclusiva, "non vanno ripartite in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c., dovendosi applicare analogicamente l'art. 1125 c.c.". Il punto merita attenzione: la decisione non pone indistintamente ogni costo al cinquanta per cento, ma impone l'esecuzione degli interventi indicati nelle CTU del 2022 e del 2025 in conformità ai criteri legali, con compartecipazione anche della proprietà sottostante secondo le percentuali ricavabili dall'art. 1125 c.c., ferma la responsabilità esclusiva dei condomìni per i danni già prodotti alle unità private.

La lunga inerzia dei custodi, protrattasi nonostante gli accertamenti tecnici e l'aggravamento dei fenomeni infiltrativi, giustifica anche l'applicazione dell'art. 614-bis c.p.c. (v. misure di coercizione indiretta in condominio): il Tribunale fissa in euro 50,00 al giorno la somma dovuta per ogni giorno di ritardo, decorsi 120 giorni dalla pubblicazione della sentenza senza l'attuazione degli interventi ordinati.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., 31 luglio 2023, n. 23250 - Per la riparazione del cortile o viale di accesso che funge anche da copertura di locali sotterranei di proprietà esclusiva, il criterio non è quello dell'art. 1126 c.c., ma quello dell'art. 1125 c.c. applicato in via analogica; la spesa va poi distinta in base alla natura delle opere. Il Tribunale si colloca esattamente su questa linea.
• Cass. civ., 29 novembre 2018, n. 30935, Cass. civ., 28 maggio 2019, n. 14511, Cass. civ., 5 maggio 2010, n. 10858, Cass. civ., 14 settembre 2005, n. 18194 - Arresti conformi che confermano l'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c. al cortile condominiale che copre box, garage o altri locali interrati.
• Cass. civ., 30 aprile 2021, n. 11462 - La regola dell'art. 1125 c.c. va letta distinguendo tra pavimentazione del piano superiore, impermeabilizzazione della soletta e finiture del soffitto del piano inferiore; la soluzione evita l'automatismo di una divisione indistinta di tutta la spesa.
• Cass. civ., 12 luglio 2011, n. 15291 - In tema di infiltrazioni da parti comuni, i vizi edificatori originari non equivalgono a caso fortuito e non esonerano il condominio dalla responsabilità quale custode. È un passaggio coerente con il rigetto della difesa fondata sui difetti costruttivi originari.
• Cass. civ., 21 dicembre 2017, n. 30775 - In materia di art. 2051 c.c., il danneggiato deve provare il danno e il nesso causale, mentre il custode si libera solo dimostrando il caso fortuito, cioè un fattore esterno idoneo a interrompere il nesso eziologico. In termini generali sul tema, v. anche

Considerazioni conclusive

Quando il cortile comune svolge anche funzione di copertura dei locali interrati, il danno da infiltrazioni resta integralmente risarcibile nei confronti del condominio-custode, mentre le spese delle opere necessarie a rimuoverne le cause si distribuiscono, nei rapporti interni, secondo l'art. 1125 c.c. applicato in via analogica. È questa la linea seguita con coerenza dalla decisione, che tiene distinti il piano aquiliano della custodia e quello, diverso, della contribuzione alle opere strutturali.

L'impostazione coincide con l'orientamento di legittimità ormai stabilmente formatosi sul cortile o viale di accesso che copre box o altri locali sotterranei: Cass. n. 23250/2023, insieme agli arresti del 2018, 2019, 2010 e 2005, esclude il ricorso all'art. 1126 c.c. e riconduce la fattispecie alla logica dell'art. 1125 c.c.; Cass. n. 11462/2021, inoltre, precisa che il riparto non può tradursi in una divisione meccanica dell'intera spesa, ma va modulato in base alla natura delle singole lavorazioni, distinguendo pavimentazione, impermeabilizzazione e finiture del piano inferiore. Sul punto v. anche riparto delle spese tra cortile e box sottostanti. Questa stessa lettura è coerente anche con gli approfondimenti che valorizzano la maggiore utilità del cortile per il piano di calpestio, senza alterare il criterio legale di riferimento.

Sul versante risarcitorio, la soluzione accolta si muove nella medesima direzione degli arresti che qualificano il condominio come custode della cosa comune e gli impongono di rispondere del danno salvo prova del caso fortuito. In questa prospettiva, Cass. n. 15291/2011 e la successiva elaborazione richiamata negli approfondimenti di settore confermano che i vizi edificatori originari non interrompono di per sé il nesso causale e non liberano il custode dall'obbligo di eliminare la situazione dannosa. Per un approfondimento, v. anche caso fortuito e responsabilità del custode.

Resta così definito un quadro interpretativo lineare: il proprietario danneggiato può ottenere il ristoro integrale del pregiudizio provato da chi ha la custodia del bene comune; la successiva esecuzione delle opere e la relativa contribuzione seguono invece il diverso criterio legale proprio delle strutture sovrapposte. La decisione offre perciò una soluzione convincente proprio perché evita di confondere responsabilità per il danno già verificatosi e riparto delle spese necessarie a impedire che il danno si rinnovi.