Le infiltrazioni d'acqua all'interno di un appartamento in condominio costituiscono uno dei più comuni motivi di lite all'interno della compagine condominiale. Ciò perché non è sempre facile individuare il responsabile dei danni e dunque il soggetto obbligato al risarcimento.
Appare, dunque, di fondamentale importanza stabilire la causa delle infiltrazioni al fine di verificarne la provenienza posto che il Condominio ha l'obbligo di conservare, custodire e manutenere i beni comuni affinché essi non rechino danni ad alcuno.
Le infiltrazioni d'acqua, infatti, possono provenire dalle parti comuni del condominio, come ad esempio dal lastrico solare, dal tetto, dagli impianti idrici; in tali casi il soggetto responsabile è il condominio il quale potrà essere chiamato in giudizio in persona dell'amministratore.
Le infiltrazioni provenienti dalle parti comuni potrebbero anche essere causate da negligenza, erronea o cattiva manutenzione da parte dell'impresa esecutrice dei lavori.
In tal caso, occorre stabilire se la responsabilità per i danni da infiltrazioni derivanti dal bene comune gravi solo sul Condominio in qualità di custode oppure anche sulla ditta esecutrice dei lavori.
Il Tribunale di Milano con la sentenza n. 6049 del 13 giugno 2024, ha ritenuto per i danni da infiltrazioni all'appartamento di un condòmino derivanti dall'impianto termico condominiale, corresponsabili il Condominio e l'impresa esecutrice dei lavori di manutenzione dell'impianto.
Fatto e decisione
Un condòmino citava in giudizio il Condominio per farne accertare e dichiarare la responsabilità per aver provocato le infiltrazioni nell'immobile di sua proprietà sito nello stabile e farlo condannare al risarcimento di tutti i danni subiti, oltre agli interessi legali ed alla rivalutazione monetaria.
L'attore esponeva che le infiltrazioni e l'allagamento che si erano verificati nel suo appartamento sito al nono piano dello stabile condominiale erano stati provocati dalla rottura di 10 barilotti dell'impianto termico condominiale, posto nel sottotetto (decimo piano) dello stabile.
Il convenuto si costituiva in giudizio e contestava le domande dell'attore per mancanza di fondamento e prova e ne chiedeva il rigetto; chiedeva inoltre chiamarsi in causa in garanzia sia la società esecutrice dell'intervento sull'impianto termico condominiale dal quale erano scaturite le infiltrazioni, assumendone la responsabilità; nonché la società assicuratrice del Condominio.
Autorizzate ed effettuate le suddette chiamate in causa, si costituiva tempestivamente la società che contestava la domanda del Condominio, nonché ogni altra domanda formulata nei suoi confronti, per mancanza di fondamento e prova, chiedendone il rigetto e chiedeva a sua volta di essere autorizzata a chiamare in causa la sua società assicuratrice.
Autorizzata ed effettuata tempestivamente anche questa chiamata in causa, si costituiva la società assicuratrice, opponendosi alle domande dell'attore per mancanza di fondamento e prova e, con riferimento alle domande di manleva del Condominio e della società esecutrice dell'intervento sull'impianto, svolgendo una serie di eccezioni inerenti i limiti di indennizzo, le franchigie e gli scoperti previsti dalle polizze azionate dai suoi assicurati.
Istruito il giudizio e tentata infruttuosamente la conciliazione della lite, il Tribunale accertata la responsabilità concorrente e paritaria del Condominio e della società esecutrice dell'intervento sull'impianto condominiale, li condannava in solido tra loro a risarcire i danni all'attore nonché, in accoglimento delle domande di manleva, condannava la società assicuratrice a tenere indenni sia il convenuto condominio sia la terza chiamata.
In particolare, il Tribunale ha ritenuto il Condominio responsabile in qualità di custode dell'impianto termico condominiale ex art. 2051 c.c., nonché corresponsabile la ditta di manutenzione per non aver segnalato al Condominio la vetustà dell'impianto (avendolo gestito anche nel corso della stagione invernale precedente) nonché per non essere intervenuta tempestivamente per ovviare alla contemporanea rottura del 10 barilotti di sfogo dell'aria al servizio del detto impianto.
Conseguentemente, il Tribunale ha condannato il Condominio e la ditta esecutrice dei lavori sull'impianto termico condominiale al risarcimento in solido tra loro del danno patrimoniale emergente (danni all'appartamento e danni al mobilio), per responsabilità extracontrattuale concorrente, paritaria nel provocare il sinistro ed i danni oggetto di causa.
Considerazioni conclusive
Il Condominio è custode dei beni e dei servizi comuni ed in quanto tale è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le parti comuni non rechino danni ad alcuno.
In caso di danni da infiltrazioni derivanti dall'impianto comune, il Condominio è responsabile in qualità di custode ex art. 2051 c.c. che individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva e non una presunzione di colpa.
Per la sua configurazione è sufficiente la dimostrazione da parte dell'attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre sul custode grava l'onere della prova liberatoria del caso fortuito, rappresentato da un fatto naturale o del danneggiato o di un terzo, connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, dal punto di vista oggettivo e della regolarità o adeguatezza causale, senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode (Cass. sez. U., Ordinanza n. 20943 del 30/06/2022).
La prova che incombe a carico dell'attore può essere articolata con ogni mezzo, ivi comprese le allegazioni e le presunzioni semplici, ma la relativa "demonstratio" deve comunque risultare idonea a consentire al giudice, in applicazione della "regula iuris" di cui all'art. 116 cod. proc. civ., una valutazione in concreto - e cioé caso per caso, anche a prescindere da mere regole statistiche - dell'assunto attoreo, rappresentato in termini conseguenziali di verificazione dell'evento di danno/conseguenza ingiustamente dannosa, secondo la regola di inferenza probatoria del "più probabile che non". (Cass. civ., Sez. III, 13/06/2008, n. 15986).
Nella fattispecie in esame, l'attore ha provato la responsabilità del Condominio, atteso che le infiltrazioni sono derivate dalla rottura dell'impianto condominiale, la cui causa deve ritenersi essere la vetustà dello stesso impianto, attesa la contemporanea rottura dei 10 barilotti e l'emergere, a seguito dei successivi controlli effettuati su di esso impianto, della necessità della sostituzione di altri 16 barilotti a servizio dello stesso.
Il Condominio, a sua volta, ha provato l'esistenza di una concorrente responsabilità della ditta esecutrice dei lavori di manutenzione dell'impianto perché tale ditta aveva gestito in precedenza l'impianto fino al termine della stagione invernale precedente senza però segnalarne la sua vetustà; durante le operazioni di ricarica dell'impianto i dipendenti della ditta non erano intervenuti tempestivamente per ovviare alle conseguenze della contemporanea rottura dei 10 barilotti di sfogo dell'aria al servizio del detto impianto, ma solo a seguito di segnalazione del Condominio.
Quanto al risarcimento, il Tribunale ha riconosciuto i danni subiti dall'appartamento del condòmino attore e
dal suo mobilio, quantificando le spese di smaltimento dei mobili ammalorati e di esecuzione delle opere di ripristino dell'immobile. Tuttavia il giudice non ha riconosciuto integralmente la spesa sostenuta per l'acquisto di nuovo mobilio sostitutivo di quello ammalorato in considerazione della vetustà di detti mobili, non essendo consentito che il danneggiato riceva un risarcimento che, in luogo di ristorarlo del danno effettivamente subito, dia luogo invece ad un incremento patrimoniale che lo arricchisca.
Per tale voce di danno, pertanto, il giudice ha quantificato il risarcimento nella misura pari ad un terzo (1/3) della spesa sostenuta per l'acquisto del nuovo mobilio.
È stata, invece, rigettata la domanda risarcitoria nei confronti del Condominio e della impresa esecutrice dei lavori del lucro cessante costituito dalla mancata percezione dei canoni di locazione nelle more del verificarsi delle infiltrazioni e dell'allagamento dell'immobile e fino alla stipula di un nuovo contratto di locazione, mancando la prova della perdita asseritamente subita quale concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto dell'immobile.
